대구지방법원 2025타경9496. 대구 수성구 지산동 낙원아파트 1동 205호입니다. 현재 소유자는 박진훈이며 2014.01.06 매매, 거래가액 80,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에는 근저당권이 남아 있지 않고, 말소기준권리는 2024.12.09 접수된 현대카드 주식회사 가압류 19,633,545원입니다. 뒤이어 삼성카드·하나카드 가압류와 강제경매개시결정이 붙었고, 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 146,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 71,540,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래지만, 최근 시장도 함께 큰 폭으로 하락했습니다. 최근 거래는 2026.08 75,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -53.4%입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 크게 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9496 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 1190-2 낙원 1동 2층205호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 용학로36길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 |
| 대상 면적 | 56.31㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 제1동 제2층 제205호 |
| 소유자 | 박진훈 · 2014.01.06 매매 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 71,540,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 22,152,677원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 기준은 가압류
현재 말소기준권리는 2024.12.09 현대카드 주식회사 가압류입니다. 그 뒤의 삼성카드 주식회사 가압류, 하나카드 주식회사 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·청신신용협동조합·대구은행·월배농업협동조합·포항농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 부담으로 남아 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 감정가보다 ‘최근 7,500만원’을 봐야 한다
낙원(1190-2)의 확인된 실거래 6건은 모두 전용 45.48㎡ 거래이고, 본건 대상 면적은 56.31㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 직접적인 동일 면적 시세가 아니라 단지의 가격 흐름을 확인하는 참고 자료로 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 45.48㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2024.04 | 45.48㎡ | 4 | 122,500,000원 |
| 2023.08 | 45.48㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.10 | 45.48㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2022.04 | 45.48㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2021.07 | 45.48㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 | 45.48㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
전체 6건 평균은 146,750,000원이지만 2021~2024년의 높은 거래가가 포함되어 있어 현재 가격 판단의 중심값으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 75,000,000원이며, 현재 최저가 71,540,000원은 그 금액의 95.4%입니다. 차이는 3,460,000원에 불과합니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,687,720원 |
| 2. 갑구 9 가압류 · 현대카드 주식회사 | 19,633,545원 | 19,633,545원 |
| 3. 갑구 10 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 27,644,338원 | 27,644,338원 |
| 4. 갑구 11 가압류 · 하나카드 주식회사 | 20,430,708원 | 20,430,708원 |
| 5. 갑구 12 강제경매개시결정 · 하나카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,143,689원 |
현재 회차 가정에서는 계산에 반영된 채권 67,708,591원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 2,143,689원입니다. 갑구 12 강제경매개시결정의 채권액은 계산에서 제외되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 71,540,000원 | 0원 | 2,143,689원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 50,078,000원 | 18,931,995원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 35,054,600원 | 33,684,974원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수성고등학교 동측 인근으로 아파트단지, 단독·다가구주택, 근린생활시설 및 학교 등이 형성되어 있으며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 급배수·위생설비, 도시가스 난방, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 12미터, 북동측 약 10미터, 남동측 및 남서측 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 사다리형 토지로 북동측 하향 완경사지에 계단식으로 정지된 아파트부지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 도로·소로2류에 접하고 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 1,827,000원/㎡입니다.
- 단지. 낙원(1190-2)은 145세대, 사용승인 기준 1987.09.03입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 146,750,000원보다 최신 거래 75,000,000원과 최근 12개월 평균 75,000,000원을 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 확인된 실거래는 전용 45.48㎡이고 본건 대상은 56.31㎡입니다. 동일 면적 직접 비교가 아니므로 추가 시세 확인이 중요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -53.4%이므로 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 과대평가하지 않아야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가 당시 임대관계가 미상이었고 현장조사시 거주인·이해관계인이 부재했습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 갑구 12 채권액과 당해세·최우선변제는 현재 배당 계산에 반영되지 않았으므로 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 다음 회차 판단. 3회 유찰 시 50,078,000원, 4회 유찰 시 35,054,600원으로 내려가는 시나리오가 있으므로 현재 71,540,000원과 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “감정가 절반”보다 “최근 7,500만원”
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 현재 말소기준 가압류 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 146,000,000원에서 71,540,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균이 이미 75,000,000원까지 하락했습니다. 현재 최저가는 그 가격의 95.4%에 불과합니다.
더구나 최신 실거래는 본건과 면적이 다르고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 현재 가격의 안전마진은 크다고 보기 어려운 유형입니다. 최근 가격 추세 -53.4%와 단지 평균 2.4회 유찰을 함께 보면, 감정가 대비 할인율보다 실제 최근 거래와 추가 유찰 시 가격을 비교하는 것이 핵심입니다.
