대구지방법원 2025타경10283. 의성읍 상리리 2차대동맨션 101동 3층 301호, 전용면적 비교대상 59.895㎡의 아파트입니다. 등기 흐름의 핵심은 단순합니다. 현재 소유자 박동균은 2012년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했고, 2022년 6월 의성새마을금고가 채권최고액 58,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 삼성카드·KB국민카드 가압류와 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다.

확인된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가와 실질취득액이 동일한 84,000,000원입니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 117,000,000원, 최신 거래는 115,000,000원으로, 현재 회차 가격은 두 기준보다 모두 낮습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

확인된 임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 실제 점유관계는 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 우선

같은 단지 ‘대동2’의 전용 59.9㎡대 실거래 표본은 총 12건이고 전체 평균은 108,333,333원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 표본은 5건·평균 117,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08월 115,000,000원입니다. 최근 평균은 이전 거래군 대비 14.5% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.

현재 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균 117,000,000원의 71.8%로, 금액 차이는 33,000,000원입니다. 최신 거래 115,000,000원과 비교해도 31,000,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 84,000,000원이며, 이 사건은 최저가 할인과 실질취득 할인에 차이가 없는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 총 청구액 87,757,649원 중 82,088,000원이 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당은 5,669,649원입니다. KB국민카드 가압류에서 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원

회차가 내려가면 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 2회 유찰 시 미배당은 30,416,050원, 3회 유찰 시에는 47,738,530원으로 증가합니다. 하지만 제시된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 후순위 채권의 미회수액과 매수인의 실질취득비용을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 의성군 의성읍 상리리 소재 의성여자중학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트·단독주택·근린상가 등으로 이루어져 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물의 3층 301호입니다. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 단지 북측 약 10m, 동측 약 8m, 남측 약 4m 도로와 접합니다.
• 토지. 자체지반이 평탄한 사다리형 토지 2필이 아파트 부지로 이용되고 있으며, 토지면적은 2,442.0㎡, 공시지가는 252,100원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고, 일부는 소로1류에 저촉·소로2류에 접합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 96세대 규모와 1994년 준공 시점은 최근 실거래 가격 할인과 별도로 재매각 수요를 확인해야 할 요소입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 현재 실질취득액 84,000,000원은 최근 12개월 평균 117,000,000원의 71.8%, 최신 거래 115,000,000원보다 31,000,000원 낮습니다. 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 응찰 상한을 정하세요.
• 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 직전 다시 확인하세요.
• 말소기준 재확인. 2022.06.16. 의성새마을금고 근저당이 말소기준이며 이후 삼성카드·KB국민카드 가압류 및 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 대조하세요.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차 후순위 미배당 5,669,649원이 존재하지만 제시된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 환금성 확인. 96세대·1994년 준공 단지이므로 실거래 존재 여부뿐 아니라 매도 소요기간과 지역 수요도 함께 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 배당 계산에 반영되지 않은 당해세와 관리비 등 실제 취득 과정의 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최근 거래 아래”

이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인이 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 복잡한 인수형 경매와 거리가 있습니다. 동시에 현재 최저가이자 실질취득액인 84,000,000원은 최근 12개월 평균 117,000,000원의 71.8%, 최신 거래 115,000,000원보다 31,000,000원 낮은 가격입니다.

따라서 이 사건의 핵심은 숨은 보증금 인수보다는 실제 점유 확인과 환금성 검증입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 14.5% 높은 것으로 집계되어 가격 지표는 우호적이지만, 96세대·1994년 준공 단지라는 조건과 단지 경매 통계까지 함께 놓고 응찰가를 결정하는 것이 적절합니다. 권리는 합격권, 가격도 최근 시세 아래. 최종 판단의 남은 변수는 점유와 환금성입니다.