인천지방법원 2025타경34144. 김포시 고촌읍 신곡리 388-21에 있는 토지와 지상 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 지상 1·2층 모두 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 238.0㎡의 대지입니다. 감정가 736,688,160원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 360,977,000원, 감정가의 49%입니다.
권리의 기준점은 2012년 10월 4일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤에 들어온 가압류 5건, 강제·임의경매개시결정, 국세 압류는 모두 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 배당표와 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 388-21 경기도 김포시 고촌읍 은행영사정로51번길 73-14 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 지상 1·2층 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 238.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이상선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 736,688,160원 / 360,977,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한상진 / 21,463,059원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 조경수목과 기타 활잡목은 토지에 포함 · 태양광설비는 건물에 포함 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당 이후 권리는 소멸
2007년 중소기업은행 근저당권과 2008년 박영식 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2012년 국민은행 근저당권 977,000,000원입니다. 이후의 신용보증기금·기술보증기금·이형찬·홍욱표·근로복지공단 가압류와 경매개시결정, 김포세무서의 압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 세부조건 확인
조사된 실제 임차인은 주슬기 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자이며, 전입일은 2023년 12월 27일입니다. 말소기준일인 2012년 10월 4일보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주슬기 | 점유 부분·용도 미상 | 2023.12.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 실거래 기준 없음
두 차례 유찰로 최저매각가는 360,977,000원까지 내려왔습니다. 감정가 736,688,160원의 49%이고, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 360,977,000원입니다.
다만 동일 지역·유사 단독주택과 토지의 최근 거래자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다. 건물 상태, 제시외 건물, 태양광설비, 조경수목, 토지형상과 개별 입지를 함께 현장 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 360,977,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,853,678원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 977,000,000원 | 355,123,322원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 87,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 70,400,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이형찬 | 53,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 홍욱표 | 355,500,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 한상진 | 21,463,059원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주식회사 국민은행 | 21,463,059원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 근로복지공단 | 7,158,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,593,184,178원 중 예상배당액은 355,123,322원, 미배당액은 1,238,060,856원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각 범위·현장 확인
- 건물 이용. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 2층 건물이며 1·2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 전기, 위생·급배수, 난방, 태양광 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 238.0㎡이며 완경사의 세로장방형 토지로 세로한면 도로에 접합니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 고촌초등학교 동측 인근이며 단독주택, 상가점포, 창고, 농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다.
- 공항 관련 제한. 고도지구, 수평표면구역, 장애물제한표면구역에 포함됩니다.
- 기타 제한. 성장관리권역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 토지가격 지표. 공시지가는 1,087,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단독주택·토지 일괄매각으로 동일 조건의 직접 비교가 어렵고 실거래 자료도 없어 현장 수요와 개별 가치 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 보완. 주슬기의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 부분을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의 가능성을 반영하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율 대신 인근 단독주택·토지의 최근 거래와 건물 상태를 기준으로 응찰가를 산정하세요.
- 제시외 건물. 매각 포함 대상의 구조·면적·상태와 감정평가서 기재가 현장과 일치하는지 확인하세요.
- 태양광·조경수. 포함 평가된 설비와 수목의 존치 여부, 상태, 관리비용을 확인하세요.
- 토지 규제. 고도지구·지구단위계획구역 등 지역지구 편입과 건축·이용 제한을 관계부서에서 재확인하세요.
- 세금·공과금. 김포세무서 압류와 관련된 당해세, 체납 공과금, 최우선변제 가능 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 현장검증형”
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2012년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 임차인 주슬기도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
다만 입찰 판단의 핵심은 권리보다 가격과 현장입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없고, 단독주택·토지·제시외 건물·태양광설비·조경수목이 함께 거래되는 개별성이 강한 물건입니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 아직 미확인. 현장 상태와 인근 거래를 검증한 뒤 실질가치를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
