대구지방법원 2024타경3236. 김천시 농소면 월곡리 1133-1 일원의 토지와 단독주택 이용 건물이 포함된 물건입니다. 토지는 월곡3리경로당 북동측 근거리에 연접해 있고, 국도 주변 농경지와 일부 근린생활시설이 형성된 지역입니다. 현재 회차는 2회 유찰 뒤 최저매각가 2,259,767,000원으로 감정가 4,611,769,900원의 49% 수준입니다.
권리상 가장 눈에 띄는 점은 매각물건명세서에 인수할 권리 및 법정지상권이 해당사항없음으로 기재돼 있다는 점입니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 적혀 있어, 이를 곧바로 “임차인 없음”이나 “대항력 문제 없음”으로 단정해서는 안 됩니다. 점유자와 임대차관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경3236 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 농소면 월곡리 1133-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 소유자 | 정인태 · 단독소유 |
| 토지 | 968.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 4,611,769,900원 / 2,259,767,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 알찬 새마을금고 / 1,421,354,880원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 명시 인수는 없지만 원본 대조가 중요
등기 흐름에서는 2022.08.18 설정된 공단새마을금고·김천중앙새마을금고·김천평화새마을금고· 김천동부새마을금고 근저당 설정등기가 확인되며, 해당 설정등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2023.12.29 채무자 변경, 2025년에는 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전등기가 기재돼 있습니다. 사건의 기준일로 산정된 2024.11.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
현재 회차 최저매각가는 2,259,767,000원으로 감정가 4,611,769,900원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 1,581,836,900원, 4회 유찰 시는 1,107,285,830원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 2,259,767,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 1,581,836,900원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 1,107,285,830원 | 0원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 근거는 부족합니다. 토지·단독주택·농지 관련 목록이 함께 묶인 물건인 만큼, 개별 토지와 건물의 이용가치 및 환금성을 따로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,259,767,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,997,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,234,769,330원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 예상배당이 0원으로 표시되고 신청채권자 청구액은 1,421,354,880원으로 별도 확인됩니다. 실제 배당순위·채권액·배당요구 여부는 배당 관련 원본서류와 등기부를 반드시 대조해야 합니다.
④ 토지·건물 이용 및 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 기호2 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 경량철골구조 판넬 위 아스팔트슁글지붕 단층이며 급배수·위생·난방설비가 있습니다.
- 입지. 월곡3리경로당 북동측 근거리에 연접해 있으며, 주변은 국도변 농경지와 일부 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 국도에서 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대표 토지는 968.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 광대로한면에 접합니다. 공시지가는 321,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이 확인되고 일부 목록에는 제2종일반주거지역 또는 준주거지역이 함께 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 기호4·8은 공부상 지목이 전이지만 현황 일부가 과수원입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물, 과수목, 조경석 및 조경수도 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 3·4·5·7·8의 농지취득자격증명 발급 가능 여부부터 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 반환 불가 조건이 있습니다.
- 원상회복 가능성. 농지 관련 목록에 원상회복명령 가능성이 명시돼 있으므로 현재 이용형태와 관할 행정기관 판단을 사전에 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입 여부, 사업자등록, 임대차관계 등을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 토지별 이용가치와 주변 거래 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·과수목·조경석·조경수가 포함되므로 현황과 목록을 대조해 실제 인도 대상과 관리 부담을 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2022년 근저당 설정·말소 및 2025년 근저당권 이전등기의 연결관계를 등기사항전부증명서 원문으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 농취증과 점유관계
이 사건은 2회 유찰돼 최저매각가가 감정가의 49%까지 낮아졌고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 그러나 이것만으로 쉬운 물건이라고 보기는 어렵습니다. 임대관계가 미상이고, 목록 3·4·5·7·8에는 농지취득자격증명 제출 의무와 미제출 시 보증금 미반환, 원상회복명령 가능성이 명시돼 있습니다.
또한 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 2,259,767,000원이 시장가치 대비 충분히 저렴한지 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 명시 인수는 0원이나 절차·현황 확인이 중요한 유형입니다. 가격보다 농취증 발급 가능성, 현황 이용, 점유·임대차 확인을 먼저 끝낸 뒤 입찰가를 정하는 순서가 맞습니다.
