대구지방법원 2024타경3236. 김천시 농소면 월곡리 1133-1 일대의 기타 + 토지 사건입니다. 감정요항표상 기호 2는 단독주택으로 이용 중이고, 기호 1·3~8 토지는 서로 연접해 있습니다. 이번 매각은 토지만 떼어 보는 사건이 아니라 제시외 건물, 과수목, 조경석 및 조경수까지 포함한 일괄매각입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 3,228,239,000원으로, 한 차례 유찰된 상태입니다.
권리 쪽에서 가장 먼저 볼 숫자는 인수 0원입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 것으로 명시돼 있습니다. 임차인으로 등재된 사람도 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장점유와 실제 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경3236 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 농소면 월곡리 1133-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호 2 단독주택 이용 · 토지 및 부속물 일괄매각 |
| 소유자 | 정인태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,611,769,900원 / 3,228,239,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 1,421,354,880원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 토지 참고 | 대 · 968㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 · 공시지가 321,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수는 0원이지만 등기 이전내역은 재확인
권리분석상 기준으로 제시된 것은 2024.11.29. 임의경매개시결정이며, 채권자는 알찬 새마을금고입니다. 이에 앞서 2022.08.18.에는 공단새마을금고·김천중앙새마을금고·김천평화새마을금고·김천동부새마을금고의 근저당권이 설정됐고, 각 채권최고액은 1,308,000,000원·1,200,000,000원·420,000,000원·372,000,000원입니다. 2023.12.29.에는 채무자가 농업회사법인주식회사마틴네추럴로 변경됐고, 2025년에는 해당 근저당권들이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 내역이 있습니다.
② 가격 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 3,228,239,000원으로 감정가 4,611,769,900원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 2,259,767,300원(49%), 3회 유찰 시에는 1,581,837,110원(34.3%)입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만으로 ‘시세보다 저렴하다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 낼 근거가 없습니다. 특히 농지와 단독주택, 제시외 건물·과수목·조경 요소가 함께 묶인 물건은 각각의 이용가치와 처분성을 분리해 검토해야 하므로 최저가와 시장가의 차이를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 시나리오 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 3,228,239,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 2,259,767,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 1,581,837,110원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,228,239,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 34,682,390원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,193,556,610원 |
현재 배당 시나리오에는 채권자 배당액이 0원으로 산정돼 있으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 등기에는 근저당권 설정·변경·이전 이력이 존재하므로, 실제 배당에서는 채권신고·배당요구·공동담보 관계를 반드시 원본 자료와 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 토지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기호 1·3~8은 김천시 농소면 월곡리 소재 월곡3리경로당 북동측 근거리에 서로 연접해 있으며, 주변은 국도 주변 농경지와 일부 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 국도에서 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치해 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 기호 2는 경량철골구조 판넬 위 아스팔트슁글지붕 단층건으로, 단독주택으로 이용 중입니다. 급배수·위생·난방설비가 있습니다.
- 용도지역. 토지에는 도시지역·자연녹지지역을 비롯해 일부 제2종일반주거지역·준주거지역이 포함되며, 가축사육제한구역이 지정돼 있습니다. 기호 1은 도로구역 관련 사항도 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 4·8은 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황 일부는 ‘과수원’입니다.
- 농지 절차. 목록 3·4·5·7·8에는 농지취득자격증명 제출이 필요하며 원상회복명령 가능성이 명시돼 있습니다.
- 환금성. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 시장가격과 현재 최저가의 상대적 수준은 판단을 유보해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부를 먼저 확인. 목록 3·4·5·7·8은 매각결정기일까지 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 토지별 현황 확인. 기호 4·8은 공부상 ‘전’과 현황 일부 ‘과수원’이 다릅니다. 경계·사용상태·원상회복 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·과수목·조경석·조경수까지 매각에 포함됩니다. 무엇이 매각 목적물에 포함되는지 목록별로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인으로 등재된 사람은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 기호 2 단독주택의 실제 점유자를 현황조사 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 재대조. 2022년 근저당 설정, 2023년 채무자 변경, 2025년 근저당권 이전 내역이 이어지므로 최신 등기사항과 배당요구·채권신고 상태를 맞춰봐야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 4,611,769,900원과 현재 최저가 3,228,239,000원만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 말고, 토지와 건물의 실제 거래·이용가치를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증과 가격 검증이 더 중요하다
이 사건의 권리만 보면 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없고, 현재 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건은 단독주택 한 채의 단순 경매가 아닙니다. 여러 토지와 제시외 건물·과수목·조경석·조경수가 함께 묶이고, 목록 3·4·5·7·8에는 농지취득자격증명이라는 강한 절차 리스크가 붙어 있습니다.
또한 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 가격이 없기 때문에 현재 최저가를 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리 인수는 낮지만, 입찰 절차와 가격 검증 난도는 높다입니다. 농취증 발급 가능성, 현황과 공부의 차이, 일괄매각 범위, 최신 담보권 효력을 먼저 확인한 뒤 시장가치를 별도로 산정해야 합니다.
