인천지방법원 2025타경34176. 김포시 풍무동 풍무메디칼프라자 1층 107호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김유권은 2021.11.22. 매매를 원인으로 거래가 1,261,430,888원에 소유권을 취득했고, 2021.11.30. 신한은행 앞으로 채권최고액 1,044,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
그러나 등기권리만 보고 “인수 없음”으로 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사상 (주)디제이케이파트너스가 2021.06.10.부터 점유했고, 이는 말소기준권리인 2021.11.30. 근저당보다 앞섭니다. 월차임은 3,500,000원, 보증금은 60,000,000원이며, 배당표상 우선변제권이 없어 보증금 전액이 매수인 인수액으로 계산됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34176 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 896 풍무메디칼프라자 1층 107호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 풍무로 174 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 · 9층 건물 내 1층 107호 |
| 소유자 | 김유권 (2021.11.22. 매매, 거래가 1,261,430,888원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,253,000,000원 / 613,970,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구액 | 1,036,989,590원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인일 | 2018.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
말소기준은 2021.11.30. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 등록된 신한은행 가압류 439,204,652원, 국세·지방세 압류 및 2025.08.11. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.11.13. 개시됐던 종전 임의경매는 취하돼 2025.07.29. 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)디제이케이파트너스 | 2021.06.10 | 60,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 60,000,000원 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에 나타난 실제 임차인 1명입니다. 현재 최저가 613,970,000원보다 보증금 60,000,000원이 작으므로 실질취득가가 보증금에 고정되는 유형은 아닙니다. 현재 회차에서는 낙찰가 613,970,000원 + 인수 60,000,000원 = 673,970,000원이며, 다음 회차로 내려가면 낙찰가 감소분만큼 실질취득가도 내려갑니다.
③ 회차별 실질취득 — 최저가가 아니라 인수액까지 합산
| 회차 | 예상 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 613,970,000원 | 60,000,000원 | 673,970,000원 | 877,774,352원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 429,779,000원 | 60,000,000원 | 489,779,000원 | 1,060,123,442원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 300,845,300원 | 60,000,000원 | 360,845,300원 | 1,187,371,186원 |
④ 예상배당표 (매각가 613,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,539,700원 |
| 인수 · (주)디제이케이파트너스 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,044,000,000원 | 605,430,300원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 439,204,652원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,483,204,652원 중 예상배당은 605,430,300원이며, 미배당액은 877,774,352원입니다. 임차보증금 60,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김포시 풍무동 신풍초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 9층 건물의 1층 107호로, 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m, 북측 약 6m, 동측 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(풍무2)이며 공시지가는 3,825,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가 계산. 입찰가에 임차보증금 60,000,000원을 반드시 더해 실질취득가를 계산하세요.
- 임대차 원본. 임대차계약서, 점유 범위, 차임 지급 여부, 계약 갱신 여부와 실제 명도 조건을 확인하세요.
- 대항력 변동. 임차인의 계속 점유 여부와 사업자등록 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 대지권 절차. 미등기 대지권의 등기 가능 여부, 추가 분담금·취득 관련 비용과 제출된 계약서 원본을 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류의 세액과 법정기일, 당해세 여부를 관할 기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 상가 수익성. 현재 월차임 3,500,000원의 지속 가능성, 관리비, 공실 기간과 주변 상권 임대료를 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가에 6,000만원을 더하라”
이 물건은 감정가 1,253,000,000원에서 두 차례 유찰돼 613,970,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 낙찰자는 선순위 대항력 임차인의 보증금 60,000,000원을 별도로 인수합니다. 현재 실질취득가는 673,970,000원입니다.
여기에 대지권 미등기, 국세·지방세 압류, 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다. 말소기준 이후 등기권리가 소멸한다는 점만으로 안전형 물건이라 평가하기 어렵습니다. 감정가 할인은 크지만 권리·점유·대지권을 확인해야 하는 근린시설입니다. 결론은 “최저가 6.1397억”이 아니라 “인수액을 포함한 6.7397억에서 수익성과 위험을 검증할 수 있는가”입니다.
