대구지방법원 2025타경241. 김천시 부곡동 1059-5, 문지왈2길 13의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물이며, 1~4층은 근린생활시설(사무소)과 단독주택(다가구주택)으로 이용되고 있습니다. 토지는 429.0㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역입니다.
권리의 출발점은 2014.09.03 설정된 동신새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 216,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2020.02.27 박영흠 전세권, 2024년 이후의 주택임차권등기들, 2025.01.22 임의경매개시결정과 2025.09.24 국 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 등기 순서만 놓고 보면 매각으로 소멸하는 후순위 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경241 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 부곡동 1059-5 · 경상북도 김천시 문지왈2길 13 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 1~4층 근린생활시설(사무소), 단독주택(다가구주택) |
| 토지 | 429.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김영준 |
| 감정가 / 최저가 | 833,223,600원 / 583,257,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동신새마을금고 / 355,684,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 매각형태 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2014.09.03 을구 1번 동신새마을금고 근저당입니다. 이후 등기된 박영흠 전세권과 박현정·한국토지주택공사·박만재 등의 임차권, 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 승계 중복은 합산하지 않는다
보증기관 대위·승계로 표시된 LH와 한국토지주택공사는 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이 2건을 제외하면 실제 임차인·점유자 기재는 18명입니다. 전입일이 2014.09.03 말소기준보다 늦은 경우는 대항력이 없다고 정리되지만, 전입일 자체가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 보증금 기재 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고복련 | 1층 점포전부 | 1,000만원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LH | 203호 | 8,600만원 | 없음 | 미상 | 대위·승계 |
| 김영민 | 205호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 류진하 | 206호 | 4,300만원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기태 | 207호 | 2,000만원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영흠 | 301호 | 1,800만원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전우익 | 202호로 전입 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장병진 | 303호로 전입 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정미 | 506호 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이호중 | 305호로 전입 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤정호 | 306호로 전입 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준철 | 307호 전입 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창우 | 503호로 전입 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박현정 | 별지도면 4층 남서쪽 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 별지 목록 기재 건물 3층 중 별지 도면 | 85,000,000원 | 없음 | 미상 | 대위·승계 |
| 박만재 | 전체건물 중 도면표시 | 24,700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 확인안 | 주거 | 0원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지주택 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 확안안 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
또한 LH와 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시되어 있으며 고복련 보증금의 중복 신고로 정리되어 있습니다. 따라서 이 승계 금액을 실제 임차인 보증금에 다시 더해서 위험액을 계산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 583,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,232,570원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동신새마을금고 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 3. 을구 18번 전세권 · 박영흠 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 341,024,430원 |
현재 회차 배당모델의 채권총액은 234,000,000원, 배당액도 234,000,000원으로 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 341,024,430원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모델입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 583,257,000원 | 234,000,000원 | 341,024,430원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 408,279,900원 | 234,000,000원 | 167,797,101원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 285,795,930원 | 234,000,000원 | 46,994,787원 | 0원 |
세 시나리오 모두 모델상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 대항력 인수형처럼 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 고정되는 구조로 계산되어 있지는 않습니다. 다만 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자에 대해서는 별도로 사실관계를 확인해야 합니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 583,257,000원으로 감정가 833,223,600원의 70% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 단순히 “감정가보다 30% 낮아졌다”는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 가격 판단은 권리와 분리해 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입지·물적 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 김천고등학교 서측 인근. 부근은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근에 시내버스승강장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층. 외벽은 화강석·스톤코트·몰탈위 페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스보일러에 의한 난방설비가 있습니다.
- 토지. 429.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방, 세로한면(가), 공시지가 260,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역입니다.
- 공부 차이. 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 재확인. 김영민·박영흠·기사항전·지주택·확안안의 전입일과 보증금은 대항력 판단에 필요한 사실관계를 다시 확인해야 합니다.
- 승계 중복 제외. LH·한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시되어 있으므로 실제 임차인 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
- 박현정 임차권. 2024.11.21 임차권등기이며 전입일 2020.10.12로 말소기준 이후입니다.
- 한국토지주택공사 임차권. 등기된 임차권들은 모두 2014.09.03 말소기준 이후에 위치합니다.
- 박만재 임차권. 보증금 24,700,000원, 전입·점유·확정일자는 2024.09.27로 기재되어 있습니다.
- 혼합용도 확인. 근린생활시설(사무소)과 단독주택(다가구주택)이 함께 있는 건물로, 각 호실의 실제 점유·사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 대비 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 않습니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “점유 리스크 0”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2014.09.03 동신새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 전세권·임차권·압류는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 배당모델의 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 다가구주택과 근린생활시설이 섞인 건물에 임차·점유 기재가 많고, 일부는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원이나, 현황조사·매각물건명세서의 미상 점유관계를 끝까지 확인해야 하는 물건입니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 권리와 가격 모두 한 단계 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
