대전지방법원 2025타경179. 태안군 원북면 반계리 1019-2 제1동과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 현황 지상 2층의 동·식물관련시설로 이용되고 있고, 토지는 2,312㎡의 ‘전’입니다. 현재 최저매각가는 815,829,000원으로 감정가 1,664,958,800원의 49% 수준까지 내려온 2회 유찰 회차입니다.
등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사케이비이고, 2022.04.21 설정된 영동새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신현옥의 가압류, 태안군의 압류, 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2026.06.12에는 해당 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 등기가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경179 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 원북면 옥파로 315-34 (제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 현황 지상 2층 동·식물관련시설 |
| 토지 | 2,312㎡ · 지목 전 · 보전관리지역 · 완경사 · 사다리형 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사케이비 |
| 감정가 / 최저가 | 1,664,958,800원 / 815,829,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 340,773,776원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 말소기준권리는 2022.04.21 영동새마을금고 근저당권이고, 이후 등기된 신현옥 가압류 33,670,000원, 태안군 압류, 2025.03.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격과 회차 — 감정가 49%까지 하락
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 ‘싸다’고 단정할 근거는 없고, 현재 회차의 가격 하락폭과 배당 구조만 확인할 수 있습니다. 현재 최저매각가는 815,829,000원으로 감정가 1,664,958,800원의 49%입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 815,829,000원 | 0원 | 375,600,710원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 571,080,300원 | 0원 | 133,299,497원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 399,756,210원 | 36,310,377원 | 0원 |
현재 회차와 3회 유찰 시나리오까지는 채권 총액 429,670,000원이 전액 배당됩니다. 4회 유찰 시 매각가가 399,756,210원으로 내려가면 채권 미배당이 36,310,377원 발생하지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 815,829,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,558,290원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 영동새마을금고 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 신현옥 | 33,670,000원 | 33,670,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 375,600,710원 |
현재 회차 가정에서는 채권액이 전액 배당되고 소유자 잔여가 375,600,710원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 매각 범위 — 포함·제외를 구분해야 한다
- 일괄매각. 제시외 기계기구 1~8, 10, 11은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 소재불명인 기계기구 9 수변전설비는 매각에서 제외됩니다. 현황은 반계리 1018번지 지상에 소재합니다.
- 기계기구 10. 배지생산공장은 본건 목록 1입니다.
- 제시외 건물·수목. 1-12 계단실·승강기실, 1-13 창고, 1-14 차양 및 수목 2-1은 매각에 포함됩니다.
- 층수 현황. 목록 1의 지1층은 현황 지상 1층, 1층은 현황 지상 2층입니다.
⑤ 입지·시설·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안군 원북면 반계리 ‘일호저수지’ 북측 인근이며, 주변은 중소규모 공장·단독주택·자연림·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·일반철골구조 평슬라브지붕의 현황 지상 2층 건물이며 사용승인일은 2015.07.17입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 승강시설비가 있으나 승강시설은 현황 미작동 상태입니다.
- 토지. 2,312㎡, 지목 전, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불), 공시지가 12,600원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 농지취득자격증명 제출 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 몰수 조건입니다.
- 매각 범위 대조. 포함되는 제시외 기계기구·건물·수목과 제외되는 수변전설비를 감정평가서 원본 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 실제 사용·점유 주체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 승강시설 상태. 승강시설은 현황 미작동 상태이므로 수리·교체 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 영동새마을금고에서 주식회사새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전등기를 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 시세 판단 유보. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’가 더 어렵다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2022.04.21 영동새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 물건은 일반 주거용 부동산처럼 권리만 보고 접근할 수 있는 유형이 아닙니다.
토지의 농지취득자격증명, 제시외 기계기구와 건물의 포함 범위, 수변전설비의 매각 제외, 현황 층수 차이, 미작동 승강시설, 임대관계 미상까지 확인해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 ‘49%니까 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 입찰 리스크는 농취증과 현황·시설 확인에 집중입니다.
