대전지방법원 2025타경179. 태안군 원북면 반계리 1019-2 제1동과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1·2층 모두 동·식물관련시설이고, 건물은 철골철근콘크리트구조·일반철골구조의 현황 지상 2층입니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사케이비이며, 2022.04.21 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 영동새마을금고 앞으로 채권최고액 396,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
가격만 보면 감정가 1,664,958,800원에서 3회 유찰돼 최저가가 571,080,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인폭만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공장·주택과 성격이 다른 동·식물관련시설이고, 농지취득자격증명·제시외 시설·매각 제외 기계기구까지 함께 확인해야 하므로 권리보다 물건성과 절차 적합성이 더 큰 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경179 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 원북면 옥파로 315-34 (제1동) |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 현황 동·식물관련시설 · 지상 2층 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사케이비 |
| 감정가 / 최저가 | 1,664,958,800원 / 571,080,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 340,773,776원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 토지 | 2,312㎡ · 지목 전 · 보전관리지역 · 공시지가 12,600원/㎡ |
| 도로 / 지형 | 세로한면(불) · 완경사 · 사다리형 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준은 2022.04.21 영동새마을금고 근저당권 396,000,000원입니다. 그 이후 설정된 2023.09.18 신현옥 가압류 33,670,000원, 2025.02.12 태안군 압류, 2025.03.25 영동새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.06.12에는 해당 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인율보다 환금성을 먼저 봐야 한다
현재 최저매각가는 571,080,000원으로 감정가 대비 3회 유찰된 가격입니다. 다만 동일 용도 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 검증할 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 “감정가에서 많이 떨어졌다”는 사실과 “시장가보다 싸다”는 판단을 분리해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 571,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,110,800원 |
| 1. 근저당 · 영동새마을금고 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신현옥 | 33,670,000원 | 33,670,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 133,299,200원 |
현재 회차에서는 채권 합계 429,670,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 133,299,200원이 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 매각범위·현황 — 기계기구와 농지 요건을 따로 봐야 한다
- 일괄매각. 제시외 기계기구 1~8, 10, 11이 포함됩니다.
- 매각 제외. 소재불명인 기계기구 9 수변전설비는 매각에서 제외되며, 현황상 반계리 1018번지 지상에 소재합니다.
- 기계기구 10. 배지생산공장은 본건 목록 1입니다.
- 제시외 건물·수목. 계단실·승강기실, 창고, 차양 및 수목이 매각에 포함됩니다.
- 층 표기. 목록 1의 지1층은 현황 지상1층, 1층은 현황 지상2층입니다.
- 토지 현황. 목록 2의 지목은 ‘전’이고 현황은 동·식물관련시설 건부지입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 2는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안군 원북면 반계리 일호저수지 북측 인근으로, 주변은 중소규모 공장·단독주택·자연림·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 건물 1·2층 모두 현황 동·식물관련시설 상태입니다.
- 건물. 2015.07.17 사용승인, 철골철근콘크리트구조·일반철골구조의 현황 지상 2층 건물입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 승강시설비가 있으나 승강시설은 현황 미작동 상태입니다.
- 토지 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 준보전산지는 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부 선확인. 이 사건에서 가장 직접적인 입찰 절차 리스크입니다. 미제출 시 매수보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 기계기구 실재·작동 확인. 포함되는 기계기구와 매각 제외 수변전설비를 구분하고, 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 승강시설 확인. 감정평가서상 현황 미작동 상태입니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 동·식물관련시설 및 보전관리지역 토지라는 특수성 때문에 일반 주거용처럼 감정가 할인율만으로 판단하기 어렵습니다.
- 매각범위 원본 대조. 제시외 건물·수목·기계기구의 포함·제외 범위를 감정평가서와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.04.21 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 권리가 아니라 동·식물관련시설이라는 용도, 농지취득자격증명, 기계기구 매각범위, 승강시설 상태, 좁은 환금성에 있습니다. 실거래 비교 자료가 없기 때문에 최저가 571,080,000원이 감정가보다 크게 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 없지만, 입찰 전 농취증 가능 여부와 현장 자산의 실체를 확인하지 않으면 할인폭이 리스크를 가릴 수 있는 물건입니다.
