53,900,000원
인천지방법원 2025타경34226. 부천시청역 인근 베네피아오피스텔 15층 1508호입니다. 표면만 보면 감정가 110,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 53,900,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차인 박태언은 2022년 3월 7일 확정일자를 받고, 2022년 3월 25일 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023년 4월 24일 국세 압류보다 빠르므로 매수인에게 대항할 수 있습니다.
현재 회차 매각대금 53,900,000원에서 집행비용 1,370,200원을 제외하면 임차인에게 52,529,800원이 배당됩니다. 보증금 150,000,000원 중 남는 97,470,200원은 매각물건명세서 기재대로 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가만 53,900,000원이라고 판단하면 안 됩니다. 실제 부담은 53,900,000원 + 97,470,200원 = 151,370,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34226 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1168-2 베네피아오피스텔 15층 1508호 도로명: 경기도 부천시 원미구 소향로 117 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 이선응 (2022.02.09. 거래가 115,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박태언 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 박태언 · 건물의 전부 · 보증금 150,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2023.04.24. 국세 압류입니다. 이후의 부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 확정일자와 전입·점유는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 2024.05.09. 설정된 을구 11번 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도, 그 등기에 기재된 선행 전입·점유를 바탕으로 한 대항력과 미변제 보증금 인수 문제는 남습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박태언 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2022.03.25 | 2022.03.07 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 2024.05.09 | 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금과 신청채권자 청구액이 모두 150,000,000원이고 임차인과 경매신청채권자가 박태언으로 동일합니다. 이를 별개의 보증금이나 별도 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 약 150,000,000원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금과 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차부터 4회 유찰 가정까지 최저가는 계속 낮아지지만, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 150,875,398원~151,370,200원 범위에 머뭅니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 53,900,000원 | 97,470,200원 | 151,370,200원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 37,730,000원 | 113,349,140원 | 151,079,140원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 26,411,000원 | 124,464,398원 | 150,875,398원 |
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 | - |
| 1. 임차인 박태언 보증금 우선변제 | 150,000,000원 | 52,529,800원 | 97,470,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 박태언 | 150,000,000원 | 0원 | 별도 중복 합산 금지 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 두 항목을 별개의 150,000,000원 채권으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시청역(지하철 7호선) 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·아파트·관공서·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천시청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물의 15층 1508호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 임차권등기에는 건물 전부를 주거 용도로 사용한 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,302.3㎡, 중심상업지역의 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 공시지가는 6,730,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·중동지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 현황. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 53,900,000원이 아니라 인수액을 더한 151,370,200원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 박태언으로 동일합니다. 계약서·보증금 지급자료·전입 및 점유관계를 대조하세요.
- 임차권 인수 문구 확인. 매각물건명세서의 “미변제 잔액을 매수인이 인수” 문구와 최종 배당요구 현황을 재확인하세요.
- 몰수보전 확인. 2023.08.28. 몰수보전등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 법원 원본 서류에서 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 집행비용과 당해세 등에 따라 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액은 더 늘어날 수 있습니다.
- 이용상태 확인. 건축물 용도는 오피스텔이고 임차권에는 주거 사용이 기재돼 있으므로 현장 이용상태와 관련 규정을 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 관리비 체납과 현재 점유자를 관리사무소 및 현장조사로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인보다 인수액이 더 크다”
이 물건의 최저매각가는 감정가의 49%인 53,900,000원입니다. 그러나 대항력을 갖춘 임차인의 보증금은 150,000,000원이고, 현재 예상배당 후 남는 97,470,200원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득액은 151,370,200원으로 감정가보다 41,370,200원 높습니다.
세 번째·네 번째 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 각각 113,349,140원, 124,464,398원으로 늘어 실질취득은 계속 약 150,000,000원 수준입니다. 최저가는 낮지만 총부담은 낮지 않습니다. 선순위 임차보증금, 동일인인 임차인과 신청채권자의 관계, 몰수보전등기까지 함께 확인해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.
