대구지방법원 2025타경333. 구미시 진평동 1053-11 소재 철근콘크리트구조 4층 다가구주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 332.1㎡이고, 감정평가 이용상태도 다가구주택으로 확인됩니다. 소유자는 이진송이며, 원남새마을금고가 청구금액 486,238,350원으로 임의경매를 신청했습니다. 권리분석의 기준점은 2016.05.09 설정된 원남새마을금고 근저당권, 채권최고액 625,000,000원입니다.
이 기준보다 앞선 현존 임차인은 없습니다. 현재 확인되는 9명의 전입일은 모두 2016.05.09 이후이고, 권문보·권철현·박준혁의 주택임차권등기도 모두 후순위입니다. 따라서 이들 임차권과 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경333 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 진평동 1053-11 · 경상북도 구미시 인동32길 54-10 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 · 토지 332.1㎡ |
| 소유자 | 이진송 |
| 감정가 / 최저가 | 1,044,220,800원 / 511,669,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원남새마을금고 / 486,238,350원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 권리는 매각으로 정리
2016.10.10 이희진 명의 전세권 35,000,000원이 설정된 이력이 있으나 2018.10.23 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 등기된 임차권은 권문보 70,000,000원, 권철현 17,000,000원, 박준혁 70,000,000원으로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 2025년 신한카드·제이비우리캐피탈의 가압류와 2026년 구미시 압류도 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박경혜 | 203호 | 2022.03.11 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유진승 | 203호 | 2022.12.12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조대흠 | 305호 | 2016.07.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍성효 | 501호 | 2020.06.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성섭 | 503호 | 2019.05.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성수 | 506호 | 2024.12.13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권문보 | 301호 50㎡ | 2020.11.09 | 70,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권철현 | 505호 | 2023.08.21 | 17,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박준혁 | 201호 약 60㎡ | 2020.08.03 | 70,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차인은 9명입니다. 이 가운데 권문보·권철현·박준혁은 임차권등기가 있고 배당요구가 확인되지만, 세 사람 모두 전입일이 2016.05.09 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 나머지 6명 역시 전입일이 기준일 이후라 대항력이 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 유찰됐어도 ‘시세보다 싸다’는 별도 문제
현재 최저매각가는 511,669,000원으로 감정가 1,044,220,800원의 49% 구간입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 511,669,000원입니다. 다만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 수치입니다. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 511,669,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,516,690원 |
| 1. 근저당 · 원남새마을금고 | 625,000,000원 | 504,152,310원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,800,188원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 9,190,498원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,516,690원을 제외한 504,152,310원이 원남새마을금고에 배당되는 구조이며, 총 미배당액은 139,838,376원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물입니다.
- 입지. 진평초등학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독·다세대주택과 근린공원, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 332.1㎡, 지목은 대, 평지·가로장방 형태이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 547,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 설비·차이. 도시가스·개별난방설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.05.09 원남새마을금고 근저당권이 기준입니다. 입찰 직전 최신 등기에서 변동 여부를 대조하세요.
- 9명 점유관계 확인. 203호에는 박경혜·유진승 두 명이 확인되고, 201·301·305·501·503·505·506호에도 각각 점유자가 확인됩니다.
- 임차권등기 3건 확인. 권문보 70,000,000원, 권철현 17,000,000원, 박준혁 70,000,000원은 후순위 임차권으로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
- 가격 상한 별도 산정. 최저가 511,669,000원은 감정가 49%이지만, 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 현장과 공부상 범위를 함께 확인하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제에 따른 변동 가능성이 있으므로 실제 배당요구 및 교부청구 내용을 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 다가구는 점유와 가격이 승부처”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2016.05.09 원남새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 9명은 모두 그 이후 전입했습니다. 등기된 임차권 3건과 가압류·압류도 후순위이며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없습니다. 그래서 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 511,669,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 “권리 깨끗한 반값 물건”으로 보면 안 됩니다. 다가구주택에 실제 임차인 9명이 확인되고, 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 것은 2회 유찰의 결과일 뿐 실제 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 권리 인수는 정리돼 있지만, 점유관계 확인과 응찰가 산정은 보수적으로. 이 두 가지가 본건의 핵심입니다.
