인천지방법원 2025타경34252. 김포 구래동 중일라크리움 3층 324호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 윤삼성이고, 2022년 134,207,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.04.12. 등기된 박민서의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.01., 주민등록·점유개시는 2022.04.12., 확정일자는 2022.04.04., 보증금은 115,000,000원입니다. 이 임차권은 2025.08.22. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가는 24,970,000원까지 내려왔지만, 이 숫자를 취득가격으로 보면 안 됩니다. 예상 배당에서 집행비용 849,460원을 먼저 공제하면 박민서에게 배당되는 금액은 24,120,540원이고, 남는 보증금 90,879,460원이 매수인에게 넘어옵니다. 즉 24,970,000원 + 90,879,460원 = 115,849,460원으로, 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커져 총취득 부담은 보증금 115,000,000원 부근에 사실상 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34252 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 3층 324호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 15층 건물 내 3층 324호 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 윤삼성 (2022.04.12. 소유권이전, 거래가액 134,207,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 24,970,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 130,636,300원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준으로 선언된 권리는 2025.08.22. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 반면 박민서의 임차권등기는 2024.04.12.로 더 빠릅니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘최저가가 감정가의 24%까지 내려온 저가 매물’이 아니라 낮은 낙찰가와 큰 보증금 인수가 결합된 인수형 경매입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 한 명은 금액 미상
| 이름 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재원 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2024.11.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박민서 | 3층 324호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.12 | 2022.04.04 | 115,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 없음 |
| 한국주 | 주거 | 2022.04.12 | 2022.04.04 | 115,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 없음 |
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 고정
현재 4회 유찰 최저가는 감정가의 약 24.01%인 24,970,000원입니다. 하지만 대항력 있는 박민서 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 5회 유찰 시 매각가 17,479,000원에 인수액 98,235,622원, 6회 유찰 시 매각가 12,235,300원에 인수액 103,384,935원으로 계산돼, 실질취득은 각각 115,714,622원, 115,620,235원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 849,460원 |
| 1. 임차인 박민서 보증금 | 115,000,000원 | 24,120,540원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 130,636,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금은 집행비용과 박민서 보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 한국주택금융공사의 청구액 130,636,300원은 예상배당 0원이며, 박민서 보증금 부족분 90,879,460원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층 324호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 사용승인은 2021.04.08.입니다.
- 입지. 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 구래역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 공시지가는 3,564,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 35m, 동측 약 16m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·철도보호지구·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 보세요. 현재 최저가 24,970,000원만 보면 안 됩니다. 박민서 인수액을 합산한 현재 실질취득액은 115,849,460원입니다.
- 박민서 임차권. 보증금 115,000,000원 중 배당되지 않은 잔액을 매수인이 인수하는 구조가 명시돼 있습니다.
- 김재원 확인. 전입 2024.11.29.이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성 및 실제 보증금 규모를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 한국주 권리관계. 보증금 115,000,000원과 전입·확정일자가 별도 기록돼 있으므로 박민서와의 관계 및 실제 인수 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.08.26. 민간임대주택등기가 기록돼 있으므로 임대의무 및 관련 법률관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했습니다. 현황·수리비·시설 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기 내용을 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 “약 1.16억 실질취득”을 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 104,000,000원짜리 오피스텔이 4회 유찰되어 24,970,000원까지 내려온 모습입니다. 그러나 대항력 있는 박민서의 보증금 115,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 현재 배당으로 회수되지 않는 90,879,460원을 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 실질취득액은 115,849,460원으로 감정가보다 높습니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 5회 유찰 가정에서도 실질취득 115,714,622원, 6회 유찰 가정에서도 115,620,235원으로, 낙찰가가 떨어진 만큼 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 묶입니다. 여기에 김재원의 보증금·확정일자가 미상이고, 한국주 명의의 별도 임차정보도 존재합니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차보증금과 미상 임차관계를 중심으로 판단해야 하는 고위험 인수형 사건입니다.
