대구지방법원 2025타경354. 구미시 거의동 389-4, 도로명 대학로 17-13에 있는 디지털관과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 다가구주택이고 토지는 207㎡의 대지입니다. 소유자는 정정숙·주금희 공유이며, 등기부상 현재 지분은 정정숙 1434분의 513, 주금희 1434분의 921입니다.
권리 흐름의 핵심은 2011년 5월 6일 설정된 신당새마을금고 근저당입니다. 같은 날 설정된 을구 1번 근저당권 143,000,000원은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 분석상 말소기준은 을구 2번 신당새마을금고 근저당권 23,400,000원입니다. 그 뒤의 을구 3번 근저당권 145,600,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경354 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 거의동 389-4 · 경상북도 구미시 대학로 17-13 디지털관 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 다가구주택으로 이용중 |
| 토지 | 207㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 정정숙 1434분의 513 · 주금희 1434분의 921 |
| 감정가 / 최저가 | 400,922,640원 / 196,452,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 213,919,740원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 명시 인수권리 해당사항없음 · 법정지상권 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
을구 1번 신당새마을금고 근저당권 143,000,000원은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 분석상 말소기준은 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권 23,400,000원이며, 을구 3번 근저당권 145,600,000원과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 기재되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 판단은 보류
감정가는 400,922,640원이고 현재 최저매각가는 196,452,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 137,516,400원(감정가 34%), 그다음은 96,261,480원(감정가 24%)입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내릴 수 없습니다. 감정가와 실제 시장가의 차이를 확인하지 않은 상태에서는 최저가가 낮아진 사실과 시장 대비 저평가 여부를 구분해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 196,452,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 137,516,400원 | 34% | 34,208,830원 |
| 4회 유찰 시 | 96,261,480원 | 24% | 74,871,227원 |
③ 예상배당표 (매각가 196,452,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,550,328원 |
| 2. 근저당 · 신당새마을금고 | 23,400,000원 | 23,400,000원 |
| 3. 근저당 · 신당새마을금고 | 145,600,000원 | 145,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,901,672원 |
현재 최저가 196,452,000원 가정 시 집행비용 3,550,328원을 제외하고, 근저당권 채권최고액 합계 169,000,000원이 전액 배당되며 소유자에게 23,901,672원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 3층 건물로 현재 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 구미시 거의동 금오공과대학 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다가구주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 207㎡ 대지, 제1종일반주거지역, 평지·부정형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 공시지가는 616,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건물 상태 자료. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 재확인. 다가구주택인데 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 배당요구 여부를 원문 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각 대상과 현황의 일치 여부를 확인하세요.
- 감정가 49%를 시세 할인으로 오해하지 않기. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 구분해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 을구 3번 근저당은 공동담보 변경·일부소멸 이력이 있으며 현재 토지 거의동 389-4와 연결되어 있습니다.
- 배당 부족과 인수 위험 구분. 추가 유찰 시 신당새마을금고의 미배당액은 늘지만 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문과 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기 인수 0원과 현장 안전은 같은 말이 아니다”
이 사건은 등기와 매각물건명세서만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 이미 말소된 을구 1번을 제외하면 을구 2번 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 대상 건물은 실제로 다가구주택으로 이용 중이며 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실을 곧바로 실제 점유·임대차가 없다는 뜻으로 확대해서는 안 됩니다. 또한 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 시장 실거래 자료가 없으므로 가격이 싸다는 결론도 유보해야 합니다. 등기상 권리는 양호, 현장 임대차와 가격은 확인 필요. 이 사건의 핵심은 두 가지 미확인 영역을 입찰 전에 얼마나 정확히 해소하느냐입니다.
