1,677,657,000원
대전지방법원 2025타경686. 서산시 죽성동 1-2의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 기호 1은 근린생활시설(작업실·사무실·사장실), 건물 기호 3은 단독주택(방·거실·주방·욕실)로 이용 중이며, 토지는 자연녹지지역의 대지입니다. 현재 최저매각가는 1,677,657,000원으로 감정가 3,423,791,670원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2009.11.26. 서산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 강제경매개시결정과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 별도로 목록4·5에 2007.12.3. 설정된 지상권이 매각물건명세서상 인수권리로 표시돼 있으며, 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출돼 있습니다. 이 부분이 이 사건의 가장 중요한 권리 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경686 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 죽성동 1-2 · 충청남도 서산시 군진5길 23 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 · 단독주택 |
| 소유자 | 양희 · 단독소유 |
| 토지 | 1,857㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 310,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 3,423,791,670원 / 1,677,657,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 252,054,794원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2009.11.26.
말소기준 근저당은 2009.11.26. 설정 당시 채권최고액 910,000,000원이었고, 2017.06.19. 변경등기에는 채권최고액 1,432,800,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 현재 회차 배당 시뮬레이션은 서산농업협동조합 근저당에 910,000,000원을 배당하는 구조입니다. 2025.06.13. 최재운의 강제경매개시결정과 2025.10.23. 서산농업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인·점유 조사 — 모두 말소기준 이후
| 성명 / 명칭 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양희원 | 2018.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오사그린파워 주식회사(이정희) | 2025.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서산그린파워 주식회사(임춘기) | 2025.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤인애 | 2022.06.27 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세연 | 2023.02.20 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 점유·전입 주체는 5건이며, 모두 말소기준권리인 2009.11.26.보다 뒤에 전입·등록돼 대항력이 없습니다. 윤인애의 보증금은 10,000,000원, 이세연의 보증금은 1,000,000원이며, 양희원·오사그린파워 주식회사·서산그린파워 주식회사의 보증금은 확인되지 않습니다. 확정일자와 우선변제 여부도 확인이 필요하지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저가는 1,677,657,000원으로 감정가 3,423,791,670원의 49%입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 이 사건은 근린생활시설·단독주택·토지가 함께 일괄매각되는 복합 물건이고, 실제 시장에서 얼마에 거래되는지에 대한 비교 없이 단순히 “감정가의 절반”이라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,677,657,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,176,570원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서산농업협동조합 | 910,000,000원 | 910,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 최재운 | 252,054,794원 | 252,054,794원 |
| 4. 갑구 3번 경매개시결정 · 서산농업협동조합 | 252,054,794원 | 252,054,794원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 244,370,842원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 1,414,109,588원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 244,370,842원이 발생하는 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 일괄매각·제시외 물건
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각됩니다.
- 목록2 제시외 건물 포함. 2-1 보일러실, 2-2 차양, 2-3 창고, 2-4 창고가 매각에 포함됩니다.
- 목록4·5 제시외 수목 포함. 5-1 소나무 등이 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 목록2·5 지상의 제시외 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서산시 죽성동 ‘동아2차 아파트’ 서측 인근이며, 전·답 등 농경지, 아파트, 단독주택, 자연림, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장과 간선도로가 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 기호 1. 일반철골구조 그라울판넬·샌드위치판넬지붕 1층, 사용승인일 2009.11.24., 근린생활시설(작업실·사무실·사장실)로 이용 중입니다.
- 건물 기호 3. 철근콘크리트구조 슬라브(징크판넬)지붕 2층, 사용승인일 2017.05.22., 단독주택(방·거실·주방·욕실)으로 이용 중입니다.
- 토지. 1,857㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 상업용 이용, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역(200m 일부제한: 모든 축종 불가)에 해당합니다.
- 설비. 급수·배수·위생·전기설비가 있으며, 건물 기호 1의 사무실 부분과 건물 기호 3에는 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지상권 말소동의 확인. 목록4·5의 2007.12.3. 지상권설정등기와 제출된 말소동의서의 대상·범위를 최종 서류에서 대조하세요.
- 점유자 현황 확인. 조사된 5건은 모두 말소기준 이후지만 실제 사용부분과 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 보증금 미상 주체 확인. 양희원·오사그린파워 주식회사·서산그린파워 주식회사의 보증금은 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 경계 확인. 제시외 건물·수목은 포함되고 컨테이너는 제외되므로 현장 배치와 경계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 토지·근린생활시설·주택을 함께 평가하세요.
- 회차별 배당 변화. 3회 유찰 시 미배당 253,893,287원, 4회 유찰 시 602,678,177원으로 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리와 실물의 확인이 먼저
현재 회차만 보면 감정가 3,423,791,670원에서 최저가 1,677,657,000원까지 내려와 감정가의 49%라는 숫자가 눈에 띕니다. 그러나 이 사건은 단순 주거용 한 채가 아니라 근린생활시설·단독주택·토지가 묶인 일괄매각이고, 제시외 건물·수목과 매각 제외 컨테이너까지 함께 존재합니다.
권리 측면에서는 2009.11.26. 근저당이 말소기준이고 조사된 5건의 전입·등록은 모두 그보다 늦어 대항력에 따른 보증금 승계가 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원입니다. 다만 말소기준보다 앞선 2007.12.3. 지상권이 명세서상 인수권리로 표시돼 있고, 그에 대한 말소동의서가 제출된 상태라는 점은 마지막까지 확인해야 합니다.
권리는 말소동의 확인 후 판단, 가격은 별도 시세 검증 후 판단. 2회 유찰과 49%라는 할인율만 보고 접근하기보다, 지상권 말소의 확실성·실제 점유·일괄매각 범위·토지 및 건물의 개별 가치를 함께 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
