대전지방법원 2025타경686. 서산시 죽성동 1-2의 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 기호 1은 근린생활시설(작업실·사무실·사장실), 건물 기호 3은 단독주택(방·거실·주방·욕실)로 이용 중입니다. 토지는 1,857㎡의 대지로, 자연녹지지역에 속합니다. 감정가 3,423,791,670원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 1,174,359,000원입니다.
권리의 기준점은 2009년 11월 26일 설정된 서산농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 910,000,000원이며, 이후 2017년 변경등기로 채권최고액이 1,432,800,000원으로 변경돼 있습니다. 2025년 강제경매와 임의경매 개시결정은 모두 이 말소기준권리 뒤에 접수되어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경686 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 죽성동 1-2 · 충청남도 서산시 군진5길 23 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(작업실·사무실·사장실) · 단독주택(방·거실·주방·욕실) |
| 토지 | 1,857㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 양희 |
| 감정가 / 최저가 | 3,423,791,670원 / 1,174,359,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 252,054,794원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 공시지가 | 310,000원/㎡ |
| 일괄매각 | 목록2 제시외 건물 2-1 보일러실·2-2 차양·2-3 창고·2-4 창고, 목록4·5 지상 제시외 수목 포함 |
| 매각 제외 | 목록2·5 지상 제시외 컨테이너 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2009.11.26. 서산농업협동조합 근저당권입니다. 2025.06.13. 최재운의 강제경매개시결정과 2025.10.23. 서산농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부상 2013년 주식회사반도의 1,000,000,000원 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자·임차 관계 — 5명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양희원 | 2018.09.28 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 오사그린파워 주식회사(이정희) | 2025.04.30 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 서산그린파워 주식회사(임춘기) | 2025.04.30 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 윤인애 | 2022.06.27 | 10,000,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 이세연 | 2023.02.20 | 1,000,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
실제 점유자로 조사된 5명은 모두 2009.11.26. 말소기준권리보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 윤인애의 보증금은 10,000,000원, 이세연의 보증금은 1,000,000원이고, 나머지 3명의 보증금은 확인되지 않았습니다. 다만 대항력이 없으므로 이 보증금 자체를 매수인이 승계하는 구조로 보지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,174,359,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,143,590원 |
| 2. 근저당권 · 서산농업협동조합 | 910,000,000원 | 910,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 최재운 | 252,054,794원 | 250,215,410원 |
| 4. 경매개시결정 · 서산농업협동조합 | 252,054,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권총액 1,414,109,588원 중 1,160,215,410원이 배당되고, 253,894,178원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 · 감정가 34% | 1,174,359,000원 | 1,160,215,410원 | 253,894,178원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 822,051,300원 | 811,430,787원 | 602,678,801원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 감정가 17% | 575,435,910원 | 567,281,551원 | 846,828,037원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서산시 죽성동 ‘동아2차 아파트’ 서측 인근으로, 전·답 등 농경지, 아파트, 단독주택, 자연림, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장과 간선도로가 있고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 기호 1. 일반철골구조 그라울판넬·샌드위치판넬지붕 1층, 사용승인일 2009.11.24. 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물 기호 3. 철근콘크리트구조 슬라브(징크판넬)지붕 2층, 사용승인일 2017.05.22. 현재 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 급수·배수·위생·전기설비가 있고, 건물 기호 1의 사무실 부분과 건물 기호 3에는 난방설비가 있습니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역(200m 일부제한: 모든 축종 불가)에 해당합니다.
- 공부와 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 제시외 물건. 보일러실·차양·창고 및 소나무 등 수목은 매각에 포함되고, 목록2·5 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원본 확인. 목록4·5의 2007.12.3. 지상권설정등기는 매각물건명세서상 인수권리로 표시됐으나 말소동의서가 제출돼 있습니다. 입찰 전 말소동의서와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 조사된 5명은 대항력이 없지만 실제 사용·점유 범위와 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 양희원·오사그린파워 주식회사(이정희)·서산그린파워 주식회사(임춘기)는 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없으나 계약관계와 점유경위는 원본 조사자료로 보완할 필요가 있습니다.
- 복합 물건 현장 확인. 근린생활시설·단독주택·1,857㎡ 토지를 일괄 취득하는 구조여서 건물 상태와 토지 활용도를 함께 봐야 합니다.
- 매각 제외 컨테이너. 목록2·5 지상 컨테이너는 매각 대상이 아니므로 현장 위치와 인도·철거 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 34.3%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 현장 수익성·토지 활용성·대체 매물 가격을 별도 검증해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 지상권 말소 조건을 본다”
이 사건은 감정가 3,423,791,670원에서 3회 유찰되어 1,174,359,000원까지 내려왔습니다. 임차·점유자는 5명이지만 모두 말소기준보다 후순위 전입으로 대항력이 없고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 표면적인 임차권 위험은 낮습니다.
다만 이 물건은 단순한 주택이 아니라 근린생활시설·단독주택·토지가 결합된 일괄매각이고, 매각물건명세서상 목록4·5의 선순위 지상권이 별도로 지적돼 있습니다. 말소동의서가 제출되어 있다는 점은 중요한 해소 요소지만, 그 말소 조건을 확인하기 전까지는 ‘완전히 깨끗하다’고 단정할 사안은 아닙니다. 또한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 34.3%라는 할인율 자체만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 권리는 지상권 말소동의 원본 확인, 가격은 현장 가치 검증. 이 두 가지가 입찰 판단의 핵심입니다.
