대구지방법원 2025타경540. 구미시 송정동 우방타운2, 전용 84.9㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 송은영이며 2020년 거래가액 85,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 산동농업협동조합 근저당이 설정됐고 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 최초 채권최고액은 45,600,000원이었고 2022년 변경계약으로 70,000,000원으로 증액되었습니다. 이후 설정·압류된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자 강화영의 전입일은 2025.11.12로 말소기준일인 2020.12.30보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 사건에서는 전입 자체가 말소기준보다 뒤라 선순위 임차인으로 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 명도 과정과 점유관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경540 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 송정동 38-5 201동 4층 402호 |
| 도로명 | 경상북도 구미시 박정희로 511 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 4층 |
| 소유자 | 송은영 (2020.12.30. 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 49,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 32,120,547원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.12.30. 산동농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후의 황재연 근저당권, 삼성카드·신한카드·교보생명보험 가압류, 2025타경540 및 2026타경10209 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강화영 | 전부 | 2025.11.12 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
실제 임차·점유자로 조사된 사람은 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 약 5년 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 배당 여부·규모는 확정하기 어렵지만, 매수인이 보증금을 승계해야 하는 선순위 대항력 임차인으로 볼 자료는 없습니다.
③ 시세 비교 — 과거 전체 평균보다 ‘최근 가격’이 중요
우방타운2 동일면적 거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 100,750,000원이지만, 2021~2022년 120,000,000원~130,000,000원대 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 4건 평균은 88,250,000원, 최신 거래는 2026년 6월 108,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.9㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2025.01 | 84.99㎡ | 4 | 74,000,000원 |
| 2022.07 | 84.9㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2022.02 | 84.99㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.12 | 84.9㎡ | 5 | 129,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 88,250,000원 |
현재 최저가 49,700,000원은 최근 12개월 평균의 56.3%이고, 최신 거래 108,000,000원보다도 58,300,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차의 가격은 최근 실거래 기준으로 할인 폭이 분명합니다. 다만 최근 거래군 평균이 과거 거래군보다 22.1% 낮아진 하락 추세이므로, 2021~2022년의 1.2억~1.3억원대 가격을 회복 가능한 시세로 전제해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,294,600원 |
| 1. 근저당 · 산동농업협동조합 | 45,600,000원 | 45,600,000원 |
| 2. 근저당 · 황재연 | 45,000,000원 | 2,805,400원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 30,134,163원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 12,857,792원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 교보생명보험 | 18,827,587원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 49,700,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 48,405,400원, 미배당액은 104,014,142원입니다. 후순위 채권의 미배당은 원칙적으로 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 이 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 49,700,000원 | 48,405,400원 | 104,014,142원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 34,790,000원 | 33,763,780원 | 118,655,762원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 24,353,000원 | 23,514,646원 | 128,904,896원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리관계에서는 그 미배당이 매수인에게 넘어오지 않습니다. 즉 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 인수액은 0원입니다. 가격만 놓고 보면 추가 유찰이 유리하지만, 실제로 그 회차까지 유찰될지는 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 구미시청 북동측 인근으로 시청·아파트·주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 북측·동측에서 박정희로와 송원동로를 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰진 아파트입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 대로3류·중로1류에 접합니다. 공시지가는 794,200원/㎡입니다.
- 규모·연식. 우방타운2는 160세대, 사용승인일은 1988.11.23입니다. 최근 동일면적 실거래는 70,000,000원부터 108,000,000원까지 편차가 있습니다.
- 현장확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 되지 않아 유사 유형의 일반적인 상황을 상정해 평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 강화영의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 현재 실제 점유 상태와 명도 협의 가능성은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 조사상 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 승계 문제와는 별개로 배당요구·소액임차인 해당 여부 등은 원본 기록을 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 100,750,000원보다 최근 12개월 평균 88,250,000원을 우선 기준으로 삼고, 최근 시장이 과거 대비 22.1% 하락했다는 점을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 1988년 준공 건물인 만큼 수리비·설비 상태가 실질 취득비용에 미치는 영향이 클 수 있습니다.
- 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 및 최신 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 할인됐지만, 하락장을 잊으면 안 된다
이 사건은 권리 쪽보다 가격 판단이 더 중요한 물건입니다. 말소기준은 2020.12.30. 산동농업협동조합 근저당이고 이후 등기상 권리는 모두 소멸합니다. 강화영의 전입도 2025.11.12.로 늦어 대항력은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 현재 최저가 49,700,000원으로 최근 12개월 평균 88,250,000원의 56.3%입니다. 최신 2026년 6월 거래 108,000,000원과 비교해도 큰 폭으로 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 분명한 가격 할인 여지가 있습니다. 다만 최근 시세가 과거보다 22.1% 하락했고, 동일면적이 70,000,000원에 거래된 사례도 두 건 있습니다. 권리 안전성은 높은 편, 가격 메리트도 존재하지만 하락 추세와 내부 상태를 감안한 보수적 상한가 설정이 핵심입니다.
