대구지방법원 2025타경550. 김천시 율곡동 메타폴리스 2층 225호의 근린시설입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 감정 당시 현재 공실로 조사됐습니다. 소유자 김성환은 2015년 12월 30일 매매를 원인으로 175,000,000원에 취득했고, 2016년 1월 14일 김천혁신농업협동조합이 채권최고액 118,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 뒤에 붙은 서울보증보험 주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 70,070,000원으로 감정가 143,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입하기 어렵고, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 실제 임대료·공실기간·상권 내 매매사례를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경550 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 율곡동 781 메타폴리스 2층 225호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상7층 중 2층 225호 · 사용승인일 2015.12.30 |
| 소유자 | 김성환 (2015.12.30 매매 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 70,070,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김천혁신농업협동조합 / 118,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸
말소기준은 2016.01.14 접수된 김천혁신농업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 118,000,000원이며 채무자는 김성환입니다. 이후 2025.05.27 서울보증보험 주식회사 가압류 19,244,913원과 2025.11.24 임의경매개시결정이 등기됐지만 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 현재 공실, 임대관계는 미상
감정평가 요항표에는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로서 현재 공실상태라고 기재돼 있습니다. 별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 조사됐으므로, 입찰 전 현황과 실제 점유 상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,661,260원 |
| 1. 근저당 · 김천혁신농업협동조합 | 118,000,000원 | 68,408,740원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 19,244,913원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 70,070,000원 가정 시 집행비용 1,661,260원을 제외한 68,408,740원이 김천혁신농업협동조합에 배당되며, 총 채권 137,244,913원 대비 68,836,173원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 채권자의 부족액이고, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 70,070,000원 | 68,408,740원 | 68,836,173원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 49,049,000원 | 47,766,118원 | 89,478,795원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 34,334,300원 | 33,316,283원 | 103,928,630원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 신청채권자의 배당 부족액은 커지지만, 이 사건은 현재 확인된 권리구조상 낙찰자가 채권자의 미배당액을 이어받는 구조가 아닙니다. 따라서 가격이 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이것이 곧 시장가 대비 저평가를 의미하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김천시 율곡동 메타폴리스 상가 2층 225호로, 부근은 근린상가와 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북동측 6차선 포장도로, 남동측 4차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 대로2류와 중로1류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 사다리형 토지입니다. 토지면적은 5,199.5㎡, 공시지가는 1,758,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 상가 내 공동 위생설비, 화재탐지·경보시설, 엘리베이터시설이 설치돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 확인. 실거래 시세 자료가 없으므로 인근 동일 건물·유사 층·유사 용도의 실제 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대 가능성 확인. 현재 공실입니다. 일반음식점 등 실제 임대 가능 업종과 임대조건을 점검해야 합니다.
- 현장 점유 재확인. 감정 당시 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상이므로 입찰 전 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 집합상가의 공용부분 체납 관리비 여부를 관리주체에 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 가압류·경매개시결정, 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음을 원본으로 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건은 권리구조만 놓고 보면 어렵지 않습니다. 김천혁신농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 서울보증보험 주식회사 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격과 환금성입니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 현재 공실인 근린시설이고 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 시세와 임대수익 검증 후 판단입니다.
