인천지방법원 2025타경34343. 부천시 원미구 중동의 중동대우마이빌2 14층 1412호 오피스텔입니다. 감정가는 125,000,000원이지만 4회 유찰되면서 최저매각가가 30,013,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 가격만 보면 감정가보다 크게 낮아진 물건입니다. 하지만 등기부와 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 확인됩니다. 임차인 장철호의 보증금은 140,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
특히 이 사건은 일반적인 후순위 근저당권 중심의 경매와 다릅니다. 현재 말소기준권리는 2024년 6월 27일 부천시 압류로 제시되어 있고, 임차인의 전입일은 2022년 5월 31일, 임차권등기일은 2024년 6월 17일입니다. 임차인의 대항력 및 임차권등기가 말소기준권리보다 앞서는 구조이므로, 낮은 최저매각가가 곧 낮은 취득원가를 의미하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1148-2 중동대우마이빌2 14층 1412호 도로명: 경기도 부천시 원미구 길주로 270 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 15층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 이상혁 (2022.05.11. 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 125,000,000원 |
| 최저매각가 | 30,013,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 24%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 144,516,916원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.27. 부천시 압류 (갑구 21번) |
| 선순위 임차권 | 장철호 · 보증금 140,000,000원 · 을구 6번 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건에서 가장 중요한 것은 2024년 6월 17일 등기된 을구 6번 주택임차권입니다. 임차권자 장철호는 2022년 5월 31일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 5월 11일입니다. 임차보증금은 140,000,000원이며 배당요구도 이루어졌습니다.
이후 2024년 6월 27일 부천시 압류, 2024년 10월 11일 국민건강보험공단 압류, 2025년 8월 28일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 2026년 2월 4일 서울특별시 압류가 차례로 등기되었습니다. 해당 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있지만, 그보다 앞선 임차인의 보증금 잔액은 별도로 인수될 수 있습니다.
이는 단순한 추정 임차인이나 미상 점유자가 아니라, 등기된 임차권과 매각물건명세서에서 확인되는 인수위험입니다.
② 임차인 분석 — 1억 4,000만원이 실질적인 가격 하한
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장철호 | 건물의 전부 2022.05.31. |
2022.05.11. | 140,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
실제 임차인 1명. 등기된 주택임차권자 장철호의 보증금은 140,000,000원이며, 별도 보증기관 승계에 따른 중복 보증금은 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 장철호 |
|---|---|
| 임차 부분 | 건물의 전부 |
| 임대차계약일 | 2022.05.07. |
| 주민등록일 | 2022.05.31. |
| 점유개시일 | 2022.05.31. |
| 확정일자 | 2022.05.11. |
| 임차권등기 | 2024.06.17. (을구 6번) |
| 임차보증금 | 140,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선순위 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 매수인 인수 | 배당받지 못한 보증금 잔액 |
현재 최저매각가인 30,013,000원으로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 940,234원을 먼저 공제하고 임차인에게 29,072,766원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 따라서 보증금 140,000,000원 중 110,927,234원이 남습니다.
낙찰가 30,013,000원
+ 인수보증금 110,927,234원
= 140,940,234원
집행비용 등을 고려한 현재 회차의 계산상 부담액입니다. 이는 보증금 140,000,000원에 집행비용의 영향이 더해진 수준입니다. 낙찰가가 낮아져 임차인 배당액이 줄어들수록 인수할 보증금 잔액이 커지므로, 실질취득액은 임차보증금 부근에서 유지됩니다.
③ 가격 분석 — 최저가는 낮지만 실질취득액은 높다
감정가 125,000,000원에 비해 최저매각가 30,013,000원은 매우 낮아 보입니다. 그러나 가격 메리트는 최저매각가가 아니라 낙찰가와 보증금 인수액을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
현재 회차 예상 실질취득 부담은 140,940,234원으로, 감정가 125,000,000원보다 15,940,234원 높습니다. 감정가가 곧 현재 시세라는 뜻은 아니지만, 적어도 최저매각가만 근거로 저가 매수라고 평가하기는 어렵습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 약 24% |
30,013,000원 | 110,927,234원 | 140,940,234원 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 17% |
21,009,100원 | 119,769,064원 | 140,778,164원 |
| 6회 유찰 시 감정가 약 12% |
14,706,369원 | 125,958,346원 | 140,664,715원 |
실질취득 부담 = 해당 회차 매각가 + 예상 인수보증금. 회차별 집행비용 추정 차이로 합계에는 소폭 차이가 있습니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.
표에서 보듯 매각가가 30,013,000원에서 14,706,369원까지 내려가더라도, 예상 실질취득 부담은 140,000,000원대에서 유지됩니다. 따라서 추가 유찰 자체가 실질취득 가격을 크게 낮춰 주는 구조는 아닙니다.
최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 실질취득액이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 오피스텔의 실제 거래가격을 확인한 뒤 140,000,000원 이상의 총부담을 감당할 가격적 이유가 있는지 검토해야 합니다.
감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만으로 가격상 유리하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,013,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 940,234원 |
| 1. 임차인 장철호 선순위 보증금 · 우선변제 |
140,000,000원 | 29,072,766원 |
| 2. 한국주택금융공사 강제경매 신청채권자 |
144,516,916원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 3.1%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 최종 배당순위 및 세금 등 선순위 채권에 따라 달라질 수 있습니다.
신청채권자의 미배당 채권은 144,516,916원으로 예상되지만, 이것이 곧 매수인이 해당 채권 전액을 추가로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수 대상으로 확인되는 핵심 권리는 선순위 임차인의 미배당 보증금입니다.
보증금 140,000,000원이 전액 변제되지 않는 한 잔액 인수 위험이 지속되므로, 매각가만 내려가는 것을 가격 개선으로 해석해서는 안 됩니다. 특히 낙찰 후 인수보증금을 실제로 지급해야 하는 경우를 대비한 자금계획이 필요합니다.
⑤ 압류·세금 위험 — 배당순위 확인이 중요하다
현재 등기부에는 부천시, 국민건강보험공단, 서울특별시의 압류가 확인됩니다. 이들 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 압류등기의 소멸과 세금채권의 배당순위는 구별해야 합니다.
| 부천시 압류 | 2024.06.27. · 갑구 21번 · 말소기준권리 |
|---|---|
| 국민건강보험공단 압류 | 2024.10.11. · 갑구 22번 · 매각으로 소멸 |
| 서울특별시 압류 | 2026.02.04. · 갑구 24번 · 매각으로 소멸 |
따라서 세금채권의 법정기일, 당해세 해당 여부, 실제 배당순위 등을 확인해야 합니다. 등기부상 압류가 소멸한다는 사실만으로 이러한 배당 영향을 배제할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 중동 소재 부천시청 동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 근린상가, 주상복합아파트 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 부천시청역, 신중동역이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 15층 건물로, 사용승인일은 2004.06.29.입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 도시가스 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 50m 광대로, 동측 약 15m 도로, 남측 약 12m 도로에 각각 접하고 있습니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 등기부에는 주택임차권등기가 존재하므로, 실제 이용상태와 임대차관계는 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 및 규제. 중심상업지역·방화지구·중동지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 환금성. 상업지역과 지하철 접근성을 갖추고 있으나, 현재 실거래가격이 확인되지 않아 적정 매도가격과 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다. 낙찰가가 아닌 실질취득액을 기준으로 재매각 가능성을 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 확보. 현재 회차 기준 예상 인수액은 110,927,234원입니다. 낙찰가 30,013,000원과 구별하여 총자금계획에 반영해야 합니다.
- 보증금 전액 변제 가능성. 매각물건명세서상 보증금 잔액 인수 조건을 확인하고, 최종 배당에서 임차인이 얼마를 변제받는지 점검해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 5회 및 6회 유찰 시에도 실질취득액은 140,000,000원대 수준입니다. 최저가 하락만을 근거로 입찰 상한을 결정하지 않아야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 같은 오피스텔의 유사 호실 거래와 임대가격을 확인하고, 실질취득액과 비교해야 합니다. 현재는 시세 대비 저가 여부를 확정할 수 없습니다.
- 임차권등기와 점유관계. 임차권자 장철호의 배당요구, 보증금 잔액, 현재 점유상태 및 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 세금 및 압류. 부천시·서울특별시 등 조세채권의 법정기일과 배당순위를 확인하고, 예상 인수액 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 오피스텔 이용상태. 공부상 업무시설과 등기된 주택임차권의 관계, 실제 사용현황, 관리규약 및 임대차 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 부대비용. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 취득세, 등기비용 및 인도 관련 비용을 별도 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 경매 진행상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 3,001만원, 실질취득은 1.4억원대”
이 사건은 낮아진 최저매각가와 실제 취득 부담의 차이를 보여주는 경매물건입니다. 감정가 125,000,000원인 오피스텔이 4회 유찰되어 최저가 30,013,000원까지 내려왔지만, 선순위 임차인 장철호의 보증금 140,000,000원이 남아 있습니다.
현재 매각가를 기준으로 임차인이 배당받지 못하는 보증금은 110,927,234원으로 예상되며, 매수인의 실질취득 부담은 140,940,234원입니다. 이는 감정가를 초과하는 수준입니다. 더 유찰되어도 낙찰가 하락분만큼 인수보증금이 증가하기 때문에, 실질취득 부담이 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
또한 부천시 등의 압류와 세금채권이 존재하므로 실제 배당순위에 따라 임차인 배당액 및 인수보증금이 달라질 수 있습니다. 신청채권자인 한국주택금융공사는 현재 매각가 시나리오에서 배당을 받지 못하는 것으로 추정됩니다.
결론은 최저가가 아닌 총취득 부담을 기준으로 판단해야 한다는 것입니다. 이 물건의 핵심은 30,013,000원이라는 입찰 시작가격이 아니라, 140,000,000원에 이르는 선순위 임차보증금입니다. 최근 실거래가격과 최종 배당관계를 확인하기 전까지는 가격상 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 임차인 인수위험이 큰 구조이므로 보증금 잔액과 실질취득원가를 먼저 확정해야 합니다.
