대전지방법원 2025타경51358. 서산시 갈산동 820-4의 토지와 건물을 함께 보는 물건입니다. 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 686.0㎡, 지목은 대, 생산관리지역이며 건물은 2015.11.23. 사용승인을 받은 경량철골구조 슁글지붕 단층 단독주택입니다.
등기 흐름은 일반적인 담보권 실행 경매와 다릅니다. 2015년 설정된 서령신용협동조합 근저당은 2025.04.04. 해지로 등기부상 이미 말소됐고, 이후 2025.05.28. 박옥녀가 채권자로 표시된 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 배당 계산에는 별도 채권액이 잡혀 있지 않아, 최저가 145,023,000원 가정 시 집행비용을 제외한 잔액 대부분이 소유자 교부로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51358 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 갈산동 820-4 · 충청남도 서산시 갈산매수길 51 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 686.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 슁글지붕 단층 단독주택 · 사용승인 2015.11.23. |
| 소유자 | 박옥녀 · 송양화 · 송정화 |
| 공유지분 | 박옥녀 20,000분의 16,413 · 송양화 20,000분의 2,275 · 송정화 20,000분의 1,312 |
| 감정가 / 최저가 | 207,175,800원 / 145,023,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 근저당은 이미 말소
2015.12.08. 서령신용협동조합 근저당이 설정되고 같은 날 채권최고액이 104,000,000원으로 변경됐으나, 해당 근저당은 2025.04.04. 해지에 따라 이미 말소됐습니다. 이후 2025.05.28. 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐고, 제공된 배당 계산에서는 이 경매개시결정의 채권액이 미상으로 배당에서 제외돼 있습니다.
② 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 판단자료 없음
감정가는 207,175,800원, 현재 최저매각가는 145,023,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 101,516,100원(49%), 그 다음은 71,061,270원(34%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 145,023,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 101,516,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 71,061,270원 | 0원 |
다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 토지 686.0㎡와 단독주택, 제시외 건물·수목 및 매각제외 시설이 함께 얽혀 있어 실제 현황을 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.
③ 매각 범위 — 이 사건의 핵심
- 일괄매각. 토지·건물과 함께 매각되는 구조입니다.
- 매각 포함. 목록2의 제시외 건물 ㉠ 현관 및 베란다, ㉡ 창고가 포함됩니다.
- 매각 포함. 목록3의 제시외 수목인 소나무, 현황 수목장이 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록3 지상의 북동측 경계침범 창고는 매각에서 제외됩니다.
- 매각 제외. 냉장설비인 저온저장고와 태양광시설 2개도 매각에서 제외됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,023,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,322원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 박옥녀 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,192,678원 |
경매개시결정의 채권액이 미상이라 배당 계산에서 제외된 결과입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서산시 갈산동 풍전 저수지 북측 인근으로 전답 등 농경지, 자연림 및 단독주택이 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 간선도로 접근성 등 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 경량철골구조 슁글지붕 단층, 외벽 드라이비트 등, 내벽 벽지·타일, 바닥 장판지·타일, 새시창호입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 686.0㎡, 지목 대, 평지·부정형, 세로한면(가), 공시지가 66,700원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역(200m 일부제한: 모든 축종 불가)에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 70%만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 매각 포함물 확인. 현관·베란다, 창고, 소나무 수목장의 정확한 위치와 상태를 확인하세요.
- 매각 제외물 확인. 북동측 경계침범 창고, 저온저장고, 태양광시설 2개의 위치와 이용관계를 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황 점유자와 인도 가능성을 직접 확인하세요.
- 공유물분할 경매 구조. 박옥녀·송양화·송정화의 공유 상태에서 진행되는 경매라는 점을 등기 원본과 대조하세요.
- 경계 확인. 매각 제외 창고가 북동측 경계를 침범하고 있는 만큼 토지 경계와 시설 배치를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘물리적 매각범위’가 더 중요하다
이 물건은 등기상 담보권이 경매개시 전에 이미 말소돼 있고 계산상 매수인 인수도 0원이라, 금액으로 드러나는 권리 인수 부담은 크지 않습니다. 하지만 이를 곧바로 안전한 저가매수 기회로 연결하면 안 됩니다. 비교 실거래 자료가 없어 최저가 145,023,000원의 시장가격 적정성을 확인할 수 없고, 무엇보다 같은 부지 안에서 매각에 포함되는 제시외 건물·수목과 매각에서 제외되는 창고·저온저장고·태양광시설이 나뉩니다. 이 사건의 핵심은 할인율보다 현장 경계와 실제 매각범위를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
