대전지방법원 2025타경51373. 태안군 태안읍 삭선리의 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립주택 + 토지이고, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층 구조이며 급·배수, 위생, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 안은주 명의 소유권보존 후 2022년 태안농업협동조합의 채권최고액 140,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025년 안수완·안수빈의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다. 말소기준은 태안농업협동조합 근저당권이며 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기 순위보다 매각 제외 건물과 농지 절차에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 삭선리 601-2 · 건물 등기상 삭선리 601-6 주1동, 삭상골길 22-31 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 경량철골조 판넬지붕 단층 · 외벽 판넬잇기 · 내벽 벽지도배 및 일부 타일붙임 · 새시창호 |
| 토지 | 2,165㎡ · 지목 전 · 평지 · 부정형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 소유자 | 안은주 (2022.06.20 소유권보존, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 476,286,210원 / 476,286,210원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안수완·안수빈 / 40,445,637원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 법정지상권 가능성은 남는다
말소기준권리는 2022.07.19 접수된 태안농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 140,000,000원이고, 공동담보로 태안읍 삭선리 601-6 및 601-9 토지가 기재돼 있습니다. 그 뒤의 2025.05.28 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 배당표에서 계산된 매수인 금액 인수는 0원입니다.
임대관계는 미상입니다. 보증금, 전입일, 확정일자와 점유관계가 확인되지 않았으므로 특정 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 반대로 대항력 문제가 전혀 없다고 확정할 수도 없습니다. 현장 점유자와 전입세대, 사업자등록 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 일괄매각 구성 — 포함물과 제외물이 섞여 있다
이 사건은 일괄매각이지만 현장에 있는 모든 시설과 물건이 매각 대상에 포함되는 것은 아닙니다. 포함·제외 범위를 구분하지 않으면 취득 후 사용계획과 가치 산정이 달라질 수 있습니다.
- 제시외 ㉠ 4-1 창고
- 제시외 ㉡ 3-1 태양광발전설비
- 주택과 토지의 일괄매각
- 목록 1·2 지상 제시외 수목
- 목록 2 지상 타인 소유 제시외 건물
- 삭선리 599 경계 부근 창고형 컨테이너
- 목록 5 지상 비닐하우스
경계도 확인 대상입니다. 목록 2 지상 건물 일부가 목록 1 경계부분에 걸쳐 있는 것으로 목측됐고, 목록 2와 인접지 삭선리 599의 경계 부근에는 창고형 컨테이너가 있는 것으로 조사됐습니다. 정확한 소유관계와 점유면적은 필요시 측량을 통해 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실질취득액은 476,286,210원, 시세 판단은 보류
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 476,286,210원이고, 배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원이므로 실질취득액도 476,286,210원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 이 금액이 최근 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 476,286,210원 | 180,445,637원 | 0원 | 288,677,711원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 381,028,968원 | 180,445,637원 | 0원 | 194,448,925원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 304,823,174원 | 180,445,637원 | 0원 | 119,310,013원 |
각 회차의 채권자 총청구액 180,445,637원 기준 미배당액은 모두 0원입니다. 다만 이는 법정지상권, 경계, 점유 및 농지취득 절차에 따른 비금전적 부담을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 476,286,210원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,162,862원 |
| 1. 근저당 · 태안농업협동조합 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 안수완·안수빈 | 40,445,637원 | 40,445,637원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 288,677,711원 |
채권자 총청구액 180,445,637원은 전액 배당되는 계산이며 매수인 금액 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지 규제·농지취득 절차
- 농지취득자격증명. 목록 1과 목록 5는 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 제출하지 않으면 매수보증금이 몰수됩니다.
- 현황 차이. 목록 1은 공부상 전이나 현황 일부가 진입로이고, 목록 5는 공부상 임야이나 현황 일부가 밭입니다.
- 용도지역. 농림지역과 계획관리지역이 포함되며, 농업진흥구역·농업보호구역·준보전산지와 관계된 토지입니다.
- 가축사육 제한. 소·말, 돼지·개·닭·오리·메추리, 젖소·양·사슴 사육에 관한 거리별 제한구역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 26,300원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 삭선1리다목적회관 동측 및 남동측 인근으로, 농경지와 단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 동측 인근의 원이로를 통해 동백로 및 진벌로(지방도 634호선)와 연계되며, 서측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 토지 형태. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 환금성 확인. 주택뿐 아니라 농지·임야 성격의 토지와 각종 제한, 제외 건물이 결합된 일괄매각이므로 일반 주택과 다른 매수층을 전제로 출구전략을 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립 여부. 제외 건물의 건축 시점, 토지·건물 소유관계 변동, 동일인 소유 여부와 분리 경위를 원본 서류로 확인하세요.
- 농취증 사전 발급 가능성. 목록 1·5에 대한 농지취득자격증명 발급 요건과 제출기한을 태안읍 사실조회회신 및 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 매각 포함·제외 목록 대조. 창고와 태양광발전설비는 포함되지만 수목, 타인 소유 건물, 컨테이너, 비닐하우스는 제외됩니다.
- 현황측량. 목록 1·2 경계에 걸친 건물과 삭선리 599 경계 부근 컨테이너의 위치를 측량으로 확인하세요.
- 점유·임대관계 조사. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록, 보증금과 확정일자를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세 없이 감정가 476,286,210원을 가격 기준으로 삼지 말고, 토지와 포함 건물의 개별 가치 및 제한 요소를 별도로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 사실조회회신과 매각목록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 토지를 온전히 쓸 수 있는가
이 사건은 등기 순위와 배당만 보면 단순합니다. 태안농업협동조합 근저당권과 강제경매개시결정은 소멸하고, 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 채권 부족액과 배당표상 매수인 금액 인수는 0원입니다.
하지만 낙찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 매각에서 제외되는 타인 소유 건물을 위한 법정지상권 성립 여지, 목록 1·5 농지취득자격증명, 경계에 걸친 건물과 컨테이너, 임대관계 미상까지 해소해야 실제 사용 가능 범위가 드러납니다. 비교 가능한 실거래 시세도 없어 476,286,210원이 싸다는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 이 물건은 권리 소멸 여부보다 현장·경계·농지 절차를 끝까지 검증할 수 있는가가 입찰 적합성을 가르는 사건입니다.
