대구지방법원 2025타경11047. 구미시 진평동의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 4층 단독주택으로, 2층과 3층은 각 층 6세대, 4층은 5세대로 이용되고 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 435,132,000원까지 내려왔습니다.
그렇지만 권리분석은 단순하지 않습니다. 자료상 말소기준은 2025.05.16. 임의경매개시결정으로 잡혀 있고, 그보다 앞서 전입한 임차인들이 다수 확인됩니다. 이들 가운데 상당수는 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 2회 유찰이라는 숫자보다 먼저 실제 인수 범위를 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11047 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 진평동 302-5 · 경상북도 구미시 진평4길 20 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 단독주택 |
| 건물 이용 | 1층 계단실 · 2층 각 6세대 · 3층 각 6세대 · 4층 5세대 |
| 소유자 | 이순이 |
| 감정가 / 최저가 | 888,023,520원 / 435,132,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 333,610,280원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 비고 | 일괄매각 · 건물 옥탑층 위 통신설비 장비 등이 설치됨 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
과거 성서새마을금고 근저당·전세권·임차권 등은 등기부상 이미 말소된 기록이 다수입니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.05.16. 임의경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞서 전입한 임차인들이 여러 명이라는 점입니다. 서유나·한국토지주택공사·이우진의 주택임차권등기는 말소기준 이전 권리로 표시되어 있으며, 현황조사상 김미정·박주영·신영한·박소영· 박미정·오주영·박상철·김미경 등도 말소기준보다 먼저 전입한 것으로 분석되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 금액보다 ‘미상’이 더 중요하다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미정 | 205호 | 2024-01-26 | — | 미상 | 대항력 보증금 미상 |
| 박주영 | 301호 | 2024-04-02 | — | 4,500원 | 대항력 인수 |
| 신영한 | 302호 | 2023-06-28 | — | 미상 | 대항력 보증금 미상 |
| 박소영 | 304호 | 2024-07-03 | 2024-04-01 | 미상 | 대항력 우선변제 |
| 박미정 | 305호 | 2024-05-21 | — | 미상 | 대항력 보증금 미상 |
| 오주영 | 306호 | 2024-08-26 | — | 미상 | 대항력 보증금 미상 |
| 박상철 | 501호 | 2022-04-12 | — | 미상 | 대항력 보증금 미상 |
| 김미경 | 502호 | 2024-06-28 | — | 미상 | 대항력 보증금 미상 |
| 서유나 | 별지도면 표시 | 2022-03-08 | 2022-03-07 | 18,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 한국토지주택공사 | 2층 별지도면 표시 | 2022-04-15 | 2022-04-15 | 48,000,000원 | 승계 김미정 중복신고 |
| 이우진 | 201호(40㎡) | 2024-10-11 | 2024-10-11 | 5,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 우주은 | 505호 약40㎡ | 2022-04-19 | 2024-09-03 | 25,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 권영은 | 4층 중 504호 65㎡ | 2023-12-26 | 2023-12-04 | 110,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 기사항전 | — | — | — | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 한국토 | — | 2024-01-26 | 2024-01-05 | 미상 | 대항력 우선변제 |
| 지주택 | — | — | — | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 호김 | — | 2022-04-15 | 2022-04-15 | 미상 | 대항력 우선변제 |
| 호박 | — | 2024-05-21 | 2024-02-19 | 미상 | 대항력 우선변제 |
특히 김미정·신영한·박소영·박미정·오주영·박상철·김미경 등은 대항력 관련 위험이 표시돼 있으면서 보증금이 확인되지 않았습니다. 이런 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 무조건 안전해지는 것이 아닙니다. 실제 미배당 보증금이 남으면 그만큼 매수인의 실질취득 부담에 더해질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 435,132,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 6,751,320원 |
| 1. 서유나 보증금 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 승계분 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 1. 이우진 보증금 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 1. 우주은 보증금 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 1. 권영은 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 인수 · 박주영 보증금 | 4,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 222,380,680원 |
한국토지주택공사 48,000,000원은 김미정 보증금의 대위·승계분으로 별도 실제 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영이며, 보증금 미상 대항력 임차인의 실제 미배당액에 따라 매수인 인수 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리위험은 그대로다
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 확인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 435,132,000원 | 49% | 4,500원 | 222,380,680원 |
| 3회 유찰 시 | 304,592,400원 | 34% | 4,500원 | 93,528,106원 |
| 4회 유찰 시 | 213,214,680원 | 24% | 4,500원 | 3,429,674원 |
현재 계산표에서는 3회·4회 유찰 시에도 확인된 박주영 인수액은 4,500원으로 동일합니다. 그러나 이것은 보증금이 확인된 일부만 반영한 값입니다. 대항력 있는 미상 보증금이 실제로 존재한다면 낙찰가가 낮아져도 그 미배당분이 인수액으로 남을 수 있으므로, 감정가 34%·24%라는 숫자만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 구미강동교회 남동측 인근으로, 단독·다가구주택과 근린생활시설 등이 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물로 외벽은 몰탈위페인팅·화강석붙임, 내벽은 벽지·도기질타일, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수, CCTV, 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 중 9.0㎡는 지목 도로, 평지·부정형·세로한면(가), 공시지가 187,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 보증금 확정. 김미정·신영한·박소영·박미정·오주영·박상철·김미경 등 보증금 미상 사례의 실제 계약금액과 배당 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 명세서 기재 충돌 확인. 인수권리 해당사항없음 기재와 임차인별 대항력·인수 가능성 분석이 서로 일치하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사 48,000,000원은 김미정 보증금의 대위·승계분이므로 실제 임차인 보증금과 이중합산하면 안 됩니다.
- 우선변제 후 잔액 확인. 서유나·이우진·우주은·권영은 등은 배당요구와 확정일자가 확인되므로 실제 배당 후 미배당 보증금이 남는지를 확인해야 합니다.
- 박주영 인수. 현재 계산상 4,500원은 우선변제 없이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
- 다가구 명도. 다수 세대가 존재하는 구조이므로 각 호실의 실제 점유자와 퇴거 상태를 개별 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지의 매각 범위, 옥탑층 위 통신설비 장비의 처리 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 선순위 임차인이 먼저다”
감정가 888,023,520원에서 최저가가 435,132,000원까지 내려온 숫자만 보면 관심을 끌기 쉽습니다. 하지만 이 사건은 가격보다 권리가 먼저입니다. 말소기준보다 앞선 전입자가 다수이고, 상당수의 보증금이 확인되지 않았습니다. 한국토지주택공사 승계분은 중복합산하면 안 되지만, 그 밖의 미상 보증금 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
확인된 인수액 4,500원만 보고 안전형으로 분류해서는 안 됩니다. 실제 배당 후 남는 선순위 임차보증금이 있다면 매수인이 부담할 수 있으므로, 보증금·배당요구·점유관계 원문을 호실별로 확정한 뒤에야 실질취득액을 계산할 수 있습니다. 이 사건은 “유찰가가 낮다”보다 “얼마를 추가로 떠안을 수 있는가”가 먼저인 물건입니다.
