대구지방법원 2025타경11072. 구미시 봉곡동 182-10의 토지 277.7㎡와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 계단실, 2층 다가구주택 3가구와 제1종근린생활시설 사무소, 3층 다가구주택 4가구, 4층 다가구주택 3가구입니다. 즉 단일 세대가 아니라 여러 점유관계가 동시에 얽힐 수 있는 다가구주택 + 근린생활시설 혼합형입니다.
표면적인 가격만 보면 감정가 739,733,480원에서 두 차례 유찰돼 362,470,000원까지 내려왔습니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 대항력 있는 임차인과 보증금 미상 점유자가 여러 명이므로, 최저가 할인율보다 권리·배당·인수액 확정이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11072 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 봉곡동 182-10 · 경상북도 구미시 봉곡로22길 17 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 2층 일부 제1종근린생활시설(사무소) |
| 건물 이용상태 | 1층 계단실 · 2층 다가구주택 3가구 및 제1종근린생활시설 · 3층 다가구주택 4가구 · 4층 다가구주택 3가구 |
| 토지 | 277.7㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 이도영 (2022.10.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 739,733,480원 / 362,470,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청 관련 청구액 | 202,666,290원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 기타 | 일괄매각 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차관계가 핵심
등기 흐름에서 오래된 산격새마을금고 근저당과 과거 전세권들은 이미 말소됐습니다. 2022.08.01 공단새마을금고 근저당권도 등기부상 이미 말소로 표시되어 있고, 현재 분석상 말소기준은 2025.05.27 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 따라서 그보다 앞선 전입·점유나 주택임차권은 매각 후에도 보증금 전액 변제 여부에 따라 매수인 부담으로 이어질 가능성을 개별적으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증기관 중복은 빼고, 실제 명의는 8명
한국토지주택공사는 장은주 보증금에 대한 보증금 대위·승계 중복신고로 표시되어 있으므로 실제 임차인 수와 임차보증금 총액에 별도로 더하면 안 됩니다. 이를 제외하면 확인되는 실제 임차인·점유 관련 명의는 8명입니다.
| 명의 / 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장은주 201호 | 2024.04.25 | 1,500원 | 대항력 有 | 미상 | 1,500원 인수 산정 |
| 최윤아 203호로 전입 | 2022.07.26 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 김수정 302호로 전입 | 2024.01.29 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 구교웅 302호로 전입 | 2024.11.15 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 305호 55㎡ | 2022.08.24 | 84,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 장은주 대위·승계 별도 임차인·보증금 합산 금지 |
| 김미정 302호 33㎡ | 2022.08.04 | 35,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현 회차 전액 배당 산정 |
| 김도현 503호(동쪽) 70㎡ | 2024.09.25 | 40,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현 회차 전액 배당 산정 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 한국토 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 49% 유찰이 곧 ‘시세 대비 49%’는 아니다
현재 최저매각가 362,470,000원은 감정가 739,733,480원의 49%입니다. 3회 유찰 시 253,728,999원, 4회 유찰 시 177,610,299원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
다만 비교할 최근 실거래 시세가 없기 때문에 362,470,000원이 시장가격보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 다가구주택은 개별 아파트처럼 동일 면적·동일 단지 거래가를 단순 비교하기 어렵고, 이 물건은 2층 일부가 근린생활시설로 이용되는 혼합형입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 362,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,874,580원 |
| 1. 한국토지주택공사 · 장은주 보증금 대위·승계 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 1. 김미정 보증금 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 1. 김도현 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 인수 · 장은주 보증금 | 1,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 197,595,420원 |
한국토지주택공사 84,000,000원은 장은주 보증금에 대한 대위·승계로 표시되어 있으므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 현 회차 산정상 장은주 1,500원은 배당되지 않고 매수인 인수로 표시됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선주초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도. 2층은 다가구주택 3가구와 제1종근린생활시설 사무소, 3층은 4가구, 4층은 3가구로 이용 중입니다.
- 토지. 277.7㎡, 제2종일반주거지역, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 584,500원/㎡입니다.
- 접도·규제. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 위생·급배수·가스공급·난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 다가구주택에 근린생활시설이 혼합된 일괄매각 물건으로, 단일 아파트보다 임대차·수익률·명도 검토 항목이 많아 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 임차인부터 확인. 최윤아·김수정·구교웅의 보증금과 확정일자·배당요구 효력을 확인해야 매수인 부담 상한을 계산할 수 있습니다.
- 장은주·LH 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 84,000,000원은 장은주 보증금 대위·승계로 표시되어 있어 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 명세서와 인수 계산 대조. 명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있으나 현 회차 계산에는 장은주 1,500원 인수가 잡혀 있습니다.
- 302호 점유관계 중첩 확인. 김미정 임차권등기와 김수정·구교웅 전입이 같은 302호 관련으로 표시되어 있어 실제 점유와 계약관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격을 감정가 할인율로만 판단하지 말 것. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물을 함께 취득하는 사건이며 법정지상권은 해당사항 없습니다.
- 실제 배당표 확인. 청구액 202,666,290원과 회차별 신청채권자 배당 0원 표기가 함께 있어 배당관계 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “미상 임차보증금”이 더 중요하다
이 물건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 739,733,480원에서 최저가 362,470,000원까지 내려온 49%입니다. 그러나 실거래 시세가 없으므로 그 할인율을 곧바로 투자 메리트로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 더 큰 문제는 다가구주택의 여러 임차관계입니다.
현 회차 계산상 매수인 인수액은 1,500원에 불과하고 김미정·김도현 보증금은 전액 배당되는 것으로 잡혀 있습니다. 하지만 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인이 남아 있고, 매각물건명세서의 “인수권리 없음”과 배당계산의 1,500원 인수 표기도 서로 다릅니다. 따라서 이 사건은 가격이 싸 보인다는 이유로 먼저 접근할 물건이 아니라, 임차인별 보증금과 배당으로 실제 인수액을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
