대구지방법원 2025타경11072. 경상북도 구미시 봉곡동 182-10의 토지와 4층 다가구주택입니다. 2층은 다가구주택 3가구와 제1종근린생활시설(사무소), 3층은 다가구주택 4가구, 4층은 다가구주택 3가구로 이용되고 있습니다. 토지면적은 277.7㎡이고, 현재 소유자는 이도영입니다. 감정가 739,733,480원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 517,814,000원으로 내려왔습니다.

겉으로는 감정가의 70% 회차라 가격이 먼저 눈에 들어오지만, 이 사건의 핵심은 임차보증금과 등기부 임차권의 정합성입니다. 특히 분석상 말소기준은 2025.05.27. 공단새마을금고의 임의경매개시결정으로 잡혀 있고, 그보다 앞선 전입·임차권이 여러 건입니다. 단순히 “1회 유찰이니 싸다”거나 “산출 인수액이 1,500원이니 안전하다”고 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부와 배당 산출을 함께 봐야 한다

과거 산격새마을금고 근저당 182,000,000원·26,000,000원과 김양미·문지영·최영빈·황용호·김정호· 김미선의 전세권은 이미 말소된 기록입니다. 문제는 현재 경매와 맞물리는 2024년 이후 임차관계입니다. 등기부에는 한국토지주택공사·김미정·김도현의 주택임차권이 여러 건 존재하며, 일부는 분석상 말소기준보다 앞선 권리로 매수인 인수 표시가 되어 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 8명, 보증금 미상 항목이 핵심 변수

임차인 조사기록 가운데 한국토지주택공사 1건은 장은주 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 명시되어 있으므로 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차인으로 집계되는 항목은 8명입니다. 다만 이름·전입·보증금이 일부 불완전한 항목까지 포함되어 있어 사람 수 자체보다 각 호실의 실제 계약관계와 보증금 확인이 더 중요합니다.

③ 등기부상 주택임차권 — 배당표와 불일치하는 금액이 있다

여기서 가장 중요한 것은 한국토지주택공사 80,750,000원(205호)과 98,000,000원(301호)입니다. 등기부상 임차권에는 존재하고 매수인 인수로 표시되어 있지만, 아래 배당 산출에는 이 두 금액이 배당항목으로 들어가 있지 않습니다. 또한 임차인 조사에서 한국토지주택공사 84,000,000원은 장은주 보증금의 대위·승계 중복신고라고 명시되어 있으므로 장은주 보증금과 다시 합산해서는 안 됩니다. 반면 80,750,000원·98,000,000원이 다른 임차보증금의 승계인지 여부는 확인되지 않으므로 임의로 중복이라고 빼거나 독립채권이라고 더할 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 517,814,000원 가정)

이 배당 산출에서는 매수인 인수액이 1,500원으로 계산되고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 등기부의 한국토지주택공사 80,750,000원·98,000,000원 임차권이 위 배당항목에는 포함되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차 리스크는 그대로 확인해야 한다

표면상 매각가는 517,814,000원에서 362,469,800원, 253,728,859원으로 내려가지만, 미상 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰만으로 실질취득비용이 그만큼 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가 외의 인수액이 될 수 있으므로 각 호실별 보증금과 배당요구·확정일자·대항력을 확정한 뒤 회차별 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.

⑥ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘70%라 싸다’고 할 수 없다

이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 739,733,480원 대비 최저매각가가 517,814,000원, 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가하지 않습니다. 다가구주택은 호실별 임대차관계와 임대수익, 토지·건물 상태가 실질가치에 직접 영향을 주므로, 현재 사건에서는 가격 할인율보다 인수되는 보증금의 확정이 선행돼야 합니다.

⑦ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 구미시 봉곡동 선주초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있고 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 1층은 계단실, 2층은 다가구주택 3가구와 제1종근린생활시설(사무소), 3층은 다가구주택 4가구, 4층은 다가구주택 3가구로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 스톤코트 및 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 가스공급설비, 난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 277.7㎡, 지목 대, 주상용, 평지·가로장방·소로한면입니다. 공시지가는 584,500원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차권 205호·301호 원본 확인. 한국토지주택공사 임차권 80,750,000원과 98,000,000원이 배당 산출에서 빠진 이유와 실제 배당·인수 여부를 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사 84,000,000원은 장은주 보증금에 대한 대위·승계로 명시되어 있으므로 장은주 보증금과 별도로 합산하지 않습니다.
• 미상 보증금 확인. 최윤아·김수정·구교웅 및 전입·보증금이 확인되지 않은 점유관계를 호실별로 확인해야 합니다.
• 302호 중복 점유관계 확인. 김미정 임차권과 김수정·구교웅의 전입기록이 같은 302호에 연결되어 있어 실제 점유변동과 계약관계를 확인해야 합니다.
• 을구 16 근저당 원본 대조. 공단새마을금고 근저당의 말소 표시와 2026.02.03. 주식회사새마을금고자산관리회사로의 이전기록이 함께 존재하므로 현재 효력을 원문에서 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 다가구주택이 일괄매각으로 표시되어 있으므로 매각목록과 목적물 범위를 다시 대조해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 낙찰가만 보지 말고 실제 미배당 보증금이 확정된 뒤 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 먼저, 임차보증금부터 확정”

이 물건의 최저매각가는 517,814,000원으로 감정가 739,733,480원 대비 한 차례 유찰된 가격입니다. 하지만 권리분석 결론은 가격 할인보다 훨씬 보수적이어야 합니다. 실제 임차인으로 집계되는 항목이 8명이고, 최윤아·김수정·구교웅 등은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않습니다. 등기부에는 한국토지주택공사 84,000,000원·80,750,000원·98,000,000원, 김미정 35,000,000원, 김도현 40,000,000원의 임차권이 확인되는데, 배당 산출에는 이 가운데 일부만 반영되어 있습니다.

한국토지주택공사 84,000,000원은 장은주 보증금의 대위·승계로 명시되어 있어 중복 합산하지 않아야 하지만, 나머지 임차권의 중복 여부와 배당·인수 결과는 원본 확인 전 임의로 판단할 수 없습니다. 그래서 이 사건의 현재 결론은 “낙찰가 517,814,000원 + 확정되지 않은 인수위험”입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 70% 회차를 가격 메리트로 가점하지 않았습니다. 가격보다 권리 확정이 먼저인 D등급 사건입니다.