인천지방법원 2025타경34410. 부천시 원미구 도당동 해암빌라 비동 4층 401호, 전용 40.68㎡의 다세대주택입니다. 감정가 122,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 59,780,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최신 실거래가 122,000,000원의 절반 수준이지만, 이 사건의 가격은 최저가만으로 계산하면 안 됩니다. 점유개시일 2020.05.08, 전입일 2020.05.12인 임차인 주혜영이 말소기준권리인 2025.08.18 부천시 압류보다 앞서 대항력을 갖췄고, 임차권등기에도 보증금이 120,000,000원에서 125,000,000원으로 기재돼 있기 때문입니다.
주혜영은 2025.06.02 임차권등기를 마치고 같은 날 배당요구를 했으며, 강제경매 신청채권자도 주혜영입니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 인수액이 그만큼 늘어, 실질취득액은 본질적으로 보증금 125,000,000원 수준에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34410 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 116-3 해암빌라 제비동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 40.68㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 규모 | 1992.12.01 · 해암빌라 16세대 |
| 소유자 | 정장훈 (2021.05.27. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주혜영 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰자에게 남는다
말소기준권리는 2025.08.18 부천시 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하지만, 주혜영의 전입·점유와 임차권등기는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 권리가 사라진다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권 자체보다 그 바탕이 되는 선순위 대항력과 미배당 보증금 인수입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 등기 / 배당요구 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주혜영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.08 / 2020.05.12 | 2020.04.17 / 2022.04.21 | 2025.06.02 / 2025.06.02 | 120,000,000원 → 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
전입신고와 점유가 말소기준권리보다 약 5년 앞서고 확정일자도 갖춰 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증금은 임차권등기에 1차 계약 120,000,000원, 2차 계약 125,000,000원으로 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 임차인으로 분류된 별도 신고자는 없으므로 보증금은 실제 임차인 1명의 125,000,000원만 기준으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
해암빌라 전용 40.68㎡의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 120,500,000원이지만, 과거 거래가 섞인 평균보다 최근 12개월 거래를 우선하면 기준 가격은 2025.06의 122,000,000원입니다. 최근 12개월 표본은 1건이며, 이전 거래 평균과 비교한 추세는 1.7% 상승입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 40.68㎡ | 4 | 122,000,000원 |
| 2022.05 | 40.68㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2022.05 | 40.68㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2021.06 | 40.68㎡ | 1 | 108,000,000원 |
| 전체 평균 | 40.68㎡ | 4건 | 120,500,000원 |
최저매각가 59,780,000원은 최근 거래가의 49%에 불과하지만, 이 비율은 인수보증금을 빼고 본 숫자입니다. 보증금 기준 실질취득액 125,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 122,000,000원의 102.5%입니다. 현 회차 예상 미배당액과 집행비용까지 반영한 126,476,040원은 최근 거래가보다 4,476,040원 높습니다. 따라서 이 물건을 “시세의 절반” 또는 “싸게 나온 물건”이라고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,476,040원 | - |
| 1. 경매 신청채권자 · 주혜영 | 125,000,000원 | 58,303,960원 | 66,696,040원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 109,000,000원 | 0원 | 109,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 234,000,000원 중 예상 배당액은 58,303,960원, 총 미배당은 175,696,040원입니다. 후순위 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차권자인 주혜영의 미배당 보증금은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·연식. 1992.12.01 사용승인된 철근콘크리트조 4층 다세대주택으로, 본건은 4층 401호입니다. 전체 16세대 규모입니다.
- 입지. 도당초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다. 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 소로3류에 접합니다. 외국인 등 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 토지면적 523.3㎡, 공시지가 2,050,000원/㎡이며 장방형 평지의 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 확인된 동일 면적 거래는 총 4건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 16세대·1992년 사용승인 다세대라는 점과 거래 표본의 희소성을 감안해 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 총부담 계산. 입찰가에 선순위 임차보증금 미배당액을 더해 실질취득액을 산정해야 합니다. 현 회차 예상치는 126,476,040원입니다.
- 임차보증금 증액계약 확인. 2020.04.16의 120,000,000원 계약과 2022.04.21의 125,000,000원 계약서, 보증금 지급자료와 증액분 지급 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 요건 원본 대조. 점유개시일 2020.05.08, 전입일 2020.05.12, 확정일자 2020.04.17·2022.04.21과 실제 점유 지속 여부를 주민등록·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당액 변동 가능성. 당해세·최우선변제 등 배당 선순위 항목이 추가되면 주혜영의 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
- 주택도시보증공사 채권 구분. 109,000,000원의 가압류는 후순위로 매각 시 소멸하지만, 임차권자의 보증금 인수 문제와는 별도로 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 확인하고, 점유자가 남아 있다면 인도·명도 절차를 반영해야 합니다.
- 최근 거래 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 내부 상태·수리비·층별 선호를 현장 조사해 122,000,000원의 비교 적정성을 다시 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,978만원 낙찰”이 아니라 “1.25억원 인수형 취득”
이 물건의 최저매각가 59,780,000원은 최근 거래 122,000,000원의 49%이지만, 그 차액은 투자자의 이익이 아니라 선순위 임차보증금 인수로 이동합니다. 현 회차 예상배당대로라면 주혜영의 보증금 중 66,696,040원이 남고, 낙찰가와 합친 예상 부담은 126,476,040원입니다. 보증금 기준으로만 보더라도 실질취득액 125,000,000원은 최신 거래보다 3,000,000원 높습니다.
두 차례 유찰, 1992년 사용승인된 16세대 다세대주택, 최근 12개월 거래 1건이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 후순위 압류와 가압류가 소멸하는 것만으로는 이 위험을 상쇄하지 못합니다. 최저가는 낮지만 총취득비용은 시세 이상이고, 선순위 임차보증금 인수까지 남는 고위험 구조입니다. 입찰 판단의 출발점은 59,780,000원이 아니라 125,000,000원 이상의 실질취득액이어야 합니다.
