대전지방법원 2025타경51525. 서산시 석림동 581-1 제1동 4층 401호, 전용 58.24㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 가압류가 아니라 2023.09.18. 말소기준 압류보다 먼저 전입한 임차인 이혁재입니다. 이혁재의 임대차계약일과 확정일자는 2022.12.07., 전입·점유개시는 2022.12.30.으로, 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서도 보증금 140,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저매각가 84,770,000원만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 예상배당에서는 집행비용 1,925,860원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 82,844,140원이 배당되고 57,155,860원이 남습니다. 다음 회차로 유찰될수록 낙찰가는 더 내려가지만 미배당 보증금 인수액은 82,129,103원, 99,610,372원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 연결되지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51525 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 581-1 제1동 4층401호 · 도로명 충청남도 서산시 벌말1길 51-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 58.24㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.11.24 · 16세대 |
| 소유자 | 김승호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이혁재 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소보다 앞선 임차인
2021.05.12. 설정됐던 상상인저축은행 근저당권 182,000,000원은 2021.06.24. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.09.18. 서산시 압류입니다. 이후 윤상철 가압류 60,000,000원, 경매개시결정, 세종연서농업협동조합 가압류 150,000,000원 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이혁재는 2022.12.30. 전입·점유를 시작했고 2022.12.07. 확정일자도 갖추어, 말소기준보다 선순위입니다. 을구 3번 임차권등기는 2025.01.09. 접수됐지만, 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있어 등기 자체의 소멸 여부와 별개로 경제적 승계 부담이 남습니다. 법정지상권은 해당사항 없습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혁재 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.30 | 2022.12.07 | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동일 면적대 실거래는 총 8건이고, 최근 12개월 표본은 7건입니다. 최근 12개월 거래 7건은 모두 80,900,000원이며 최신 거래도 2024.05의 80,900,000원입니다. 반면 2023.05 거래 180,000,000원이 전체 평균을 93,287,500원까지 끌어올리고 있어, 이 사건에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 58.24㎡ | 2 | 80,900,000원 |
| 2024.05 | 58.24㎡ | 2 | 80,900,000원 |
| 2024.05 | 58.24㎡ | 3 | 80,900,000원 |
| 2024.05 | 58.24㎡ | 3 | 80,900,000원 |
| 2024.05 | 58.24㎡ | 4 | 80,900,000원 |
| 2024.05 | 58.38㎡ | 5 | 80,900,000원 |
| 2024.05 | 58.38㎡ | 5 | 80,900,000원 |
| 2023.05 | 59.31㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 80,900,000원 |
현재 최저가 84,770,000원조차 최근 12개월 평균 80,900,000원의 104.8%입니다. 즉 인수 문제를 전혀 고려하지 않아도 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지 않습니다. 여기에 대항력 임차인의 미배당 보증금을 승계하면 실질취득 부담은 보증금 140,000,000원 부근으로 올라갑니다. 가격 추세도 최근 거래가 이전 거래 대비 -55.1%로 하락해, 과거 180,000,000원 거래나 전체 평균 93,287,500원을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,925,860원 |
| 1. 임차인 이혁재 보증금 | 140,000,000원 | 82,844,140원 |
| 2. 가압류 · 윤상철 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이혁재 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 세종연서농업협동조합 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 보증금 미변제액은 57,155,860원이며 매수인 인수 대상입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.3% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려갈수록 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 미배당 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 84,770,000원 | 57,155,860원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 59,338,999원 | 82,129,103원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 41,537,299원 | 99,610,372원 |
세 시나리오 모두 같은 방향입니다. 낙찰가는 84,770,000원에서 59,338,999원, 41,537,299원으로 낮아지지만, 임차인 인수액은 57,155,860원에서 82,129,103원, 99,610,372원으로 커집니다. 대항력 임차인의 보증금 140,000,000원이 실질취득 부담을 고정시키는 구조이므로, 다음 유찰만 기다린다고 가격 경쟁력이 자동으로 개선되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도서산의료원 북동측 인근. 주변은 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제4층 제401호이며 사용승인일은 2020.11.24입니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역. 북측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재됐으나 임차권등기와 현황조사·매각물건명세서에는 이혁재의 임차관계가 확인됩니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 최근 12개월 동일 면적 실거래 7건이 80,900,000원에 형성됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 84,770,000원은 최근 12개월 평균 80,900,000원의 104.8%입니다. 현재 최저가 자체가 최근 시세보다 낮지 않습니다.
- 인수액을 입찰가와 별도로 계산할 것. 현재 회차 예상 인수액은 57,155,860원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가합니다.
- 이혁재의 법적 지위를 원본에서 대조할 것. 임차권자와 경매신청채권자가 동일인으로 표시되어 있으므로 임대차계약, 채권 발생 원인, 배당요구와 경매신청 관계를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 인수 문구를 최종 확인할 것. 을구 3번 임차권등기 보증금 140,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 추가 유찰을 가격 할인으로 오해하지 말 것. 3회 유찰 시 인수액 82,129,103원, 4회 유찰 시 99,610,372원으로 증가합니다.
- 배당 변동 요소 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “84,770,000원에 사는 경매가 아니다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 173,000,000원에서 두 번 유찰돼 84,770,000원까지 내려왔습니다. 그러나 말소기준 2023.09.18.보다 앞선 2022.12.30. 전입·점유 임차인이 있고, 보증금은 140,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당으로 해결되지 않는 57,155,860원은 매수인에게 넘어옵니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가는 줄어드는 대신 인수액이 늘어납니다.
가격 측면에서도 현재 최저가 84,770,000원은 최근 12개월 평균 80,900,000원의 104.8%이며, 최근 가격 흐름은 -55.1%입니다. 따라서 과거 180,000,000원 거래나 전체 평균 93,287,500원을 근거로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 실질취득 부담 ≈ 140,000,000원과 최근 시세 80,900,000원을 비교해야 하는 사건입니다. 권리 인수, 하락한 최근 시세, 2회 유찰, 16세대 규모를 함께 보면 현재 회차의 가격 매력도는 낮습니다.
