대전지방법원 2025타경51561. 당진시 송악읍 기지시리 ‘힐스테이트당진’ 206동 4층 402호 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트이며, 감정가는 232,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 162,400,000원입니다. 등기상 소유자는 김상호이고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음입니다. 임차인도 확인되지 않아 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격도 눈에 띕니다. 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 235,333,333원, 최신 거래는 2026.07의 225,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.0%로, 데이터상 시세보다 낮은 구간에 들어와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51561 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 510 힐스테이트당진 206동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 김상호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 162,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 197,200,987원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
등기부상 과거 농협은행·오케이저축은행·리드코프·넥스젠파이낸스대부의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석상 말소기준으로 제시된 권리는 2022.03.21. 주식회사상상인플러스저축은행 근저당권이며 채권최고액은 61,200,000원입니다. 이후 당진시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 69%
힐스테이트당진 동일 평형은 전용 약 84.9㎡대로 매칭됐으며, 최근 실거래 12건의 평균은 235,333,333원입니다. 거래 범위는 200,000,000원~260,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.9㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 16 | 232,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 19 | 236,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 4 | 249,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 18 | 224,000,000원 |
| 평균 | 84.9865㎡ | 12건 | 235,333,333원 |
현재 최저매각가 162,400,000원은 최근 12개월 평균 235,333,333원의 69.0%입니다. 최근 거래 중 가장 낮은 200,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 225,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다. 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 대항력 인수형이 아니라, 제공된 권리분석상 인수액이 0원이므로 현재 최저가 자체를 실질 취득가격의 핵심 기준으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,073,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 61,200,000원 | 61,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,126,400원 |
현재 회차 가정에서는 채권최고액 61,200,000원이 전액 배당되고, 제공된 계산상 소유자 잔여는 98,126,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 회차별 가격·배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 162,400,000원 | 61,200,000원 | 98,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 113,680,000원 | 61,200,000원 | 50,088,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 79,576,000원 | 61,200,000원 | 16,543,632원 | 0원 |
시나리오상 2회 유찰 시 113,680,000원, 3회 유찰 시 79,576,000원으로 내려가도 근저당권 채권최고액 61,200,000원은 전액 배당되는 구조로 계산돼 있습니다. 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기지초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단지 아파트·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재합니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 25m, 서측으로 노폭 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 단지. 힐스테이트당진은 915세대이며 준공일은 2016.11.15입니다.
- 용도·구조. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 23층 건물 내 4층 402호입니다.
- 설비. 난방·위생 및 급배수·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 969,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 제공된 분석은 2022.03.21. 상상인플러스저축은행 근저당권을 말소기준으로 두고 있습니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 경매신청채권 확인. 경매개시결정 채권자는 오케이에프앤아이대부 주식회사이며 청구액은 197,200,987원입니다. 근저당권 이전관계와 신청채권의 연결을 원본에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 상한 점검. 최근 12개월 평균은 235,333,333원, 최신 거래는 225,000,000원, 최근 최저 거래는 200,000,000원입니다. 현재 최저가 162,400,000원과 실제 내부 상태를 함께 비교하세요.
- 배당표 한계. 제공된 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 현장 상태. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일마감, 창호는 샷시로 기재돼 있으나 현재 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 눈에 들어오는 회차
이 사건은 제공된 자료 기준으로 임차인 인수나 법정지상권 같은 큰 권리 함정이 보이지 않습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 동시에 감정가 232,000,000원에서 한 차례 유찰된 현재 최저가가 162,400,000원으로 내려와, 최근 12개월 동일 평형 평균 235,333,333원의 69.0%에 위치합니다.
최신 거래 225,000,000원과 최근 거래 최저 200,000,000원보다도 현재 최저가가 낮다는 점은 가격 측면의 핵심 장점입니다. 다만 경매개시결정 채권자와 과거 근저당권 이전관계가 함께 나타나므로 신청채권의 권리 연결과 최신 등기 상태를 원본으로 재확인한 뒤 가격 판단을 확정하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
