서울동부지방법원 2023타경55082. 송파구 문정동 ‘다소니’ 2층 201호로, 감정평가상 도시형생활주택인 단지형다세대주택입니다. 소유자 강길수는 2020.11.16. 매매를 원인으로 거래가액 420,000,000원에 취득했고, 2021.01.12. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 박상길이 2021.01.14. 전입했으며, 2023.02.02. 전세금 405,000,000원의 전세권과 채권최고액 25,000,000원의 근저당권이 같은 날 설정됐습니다.
말소기준은 2023.02.02. 박상길 근저당권입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 하나카드 가압류는 매각으로 소멸하지만, 문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 전입과 2024.06.07. 설정된 주택임차권등기입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액을 특정할 수 없고, 최저가 7,206,000원을 실질취득가로 볼 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경55082 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송이로36길 17, 2층 201호 (문정동, 다소니) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 지상 6층 중 2층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2020.11.04. |
| 소유자 | 강길수 (2020.11.16. 매매, 거래가액 420,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 7,206,000원 (18회 유찰, 감정가의 1.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박상길 / 25,000,000원 |
| 실제 임차인 | 박상길 1명 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 점유와 임차권등기’가 핵심
등기부상 2023.02.02. 전세권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있고, 근저당권·하나카드 가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 박상길의 전입일은 2021.01.14.로 말소기준일인 2023.02.02.보다 빠릅니다. 조사 결과도 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있어, 보증금 미배당 잔액의 승계 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상길 | 201호 | 2021.01.14. | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 미배당 임차권 잔액 |
② 가격·실질취득 — 최저가가 총비용을 말해주지 않는다
현재 최저가는 감정가 400,000,000원의 1.8%인 7,206,000원입니다. 표면적으로는 감정가와의 차이가 크지만, 비교 가능한 실거래가가 없고 대항력 임차인의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 총액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 18회 유찰 | 7,206,000원 | 6,676,292원 | 430,536,425원 | 0원 |
| 19회 유찰 시 | 5,764,800원 | 5,261,034원 | 431,951,683원 | 0원 |
| 20회 유찰 시 | 4,611,840원 | 4,128,827원 | 433,083,890원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각대금은 줄지만 채권 미배당 총액은 오히려 커집니다. 미배당 채권 전부가 곧바로 매수인 부담이 되는 것은 아니지만, 주택임차권등기의 보증금 미배당 잔액은 예외적으로 매수인에게 승계될 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않는 현재 단계에서는 낙찰가가 더 내려가도 실질취득가가 함께 내려간다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 529,708원 |
| 1. 전세권 · 박상길 | 405,000,000원 | 6,676,292원 |
| 2. 근저당권 · 박상길 | 25,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,212,717원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 전세권 배당에 사용되며, 근저당권과 하나카드 가압류에는 배당이 없습니다. 총 미배당액은 430,536,425원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 주택임차권등기의 보증금 미배당 잔액은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울문덕초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 8호선 문정역이 있습니다.
- 건물. 2020.11.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 2층 201호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 장방형 262.9㎡ 토지로 북서측 약 5~6미터 포장도로에 접하며, 공시지가는 ㎡당 5,728,000원입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·비행안전제6구역·대공방어협조구역·제한보호구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와 별다른 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 집앤사다소니는 13세대 규모이며, 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 18회, 매각률은 0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주택임차권등기 원문 확인. 을구 3번 2024.06.07. 제88870호의 권리자, 임차보증금, 임차 범위와 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 보증금 액수 확인. 박상길의 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가와 입찰 상한을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 검증. 2021.01.14. 전입 외에 실제 점유 유지 여부와 임대차계약의 유효성을 현황조사 및 주민등록 관련 자료와 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인·전세권자·근저당권자·신청채권자가 모두 박상길인 구조의 계약과 자금 흐름을 확인해야 합니다.
- 배당요구와 확정일자 확인. 우선변제권과 실제 미배당 보증금 잔액은 확정일자 및 배당요구 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
- 최저가 착시 경계. 18회 유찰과 감정가 대비 1.8%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 환금성 점검. 13세대 도시형생활주택이고 동일 단지 경매 매각률이 0%이므로 향후 매도 가능성과 금융조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 1.8%여도 싸다고 말할 수 없다”
이 물건의 표면상 숫자는 매우 강렬합니다. 감정가 400,000,000원, 최저가 7,206,000원, 18회 유찰입니다. 하지만 실제 판단의 중심은 할인율이 아니라 대항력 있는 임차인과 미배당 시 남는 주택임차권등기입니다. 임차보증금이 확인되지 않는 한 매수인의 실질취득가는 산정할 수 없고, 낙찰가가 더 내려가도 총비용이 함께 내려간다고 볼 수 없습니다.
여기에 13세대 도시형생활주택, 동일 단지 평균 유찰 18회와 매각률 0%가 겹칩니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전형 물건이 되지 않으며, 비교 가능한 실거래가가 없는 상태에서 가격 메리트도 인정하기 어렵습니다. 결론은 최저가는 낮지만 권리와 환금성은 고위험입니다. 주택임차권등기의 보증금 잔액을 확정하기 전에는 입찰가를 정할 단계가 아닙니다.