대전지방법원 2025타경51574. 당진시 송악읍 송악 이-편한세상 104동 14층 1403호, 전용 84.969㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 윤원근은 2025년 2월 7일 이 부동산을 거래가 190,000,000원에 취득했습니다. 그러나 임차인 복진필은 그보다 훨씬 앞선 2022년 4월부터 점유·전입하고 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준은 2025년 4월 2일 아산세무서장 압류인데, 임차인의 점유개시일은 2022년 4월 25일, 전입·확정일자는 2022년 4월 28일입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
매각물건명세서도 이 점을 명시하고 있습니다. 을구 순위 9번 임차권등기의 임대차보증금 200,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 148,400,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 임차인에게 145,522,400원이 배당되고 54,477,600원이 남습니다. 최저가가 내려간 만큼 인수액이 커지는 구조라 유찰 자체가 곧 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51574 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 가학리 690 송악 이-편한세상 104동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.969㎡ · 23층 건물 내 14층 1403호 |
| 소유자 | 윤원근 (2025.02.07. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 148,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 복진필 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 단지 | 당진송악e편한세상 · 811세대 · 2010.03.03. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
핵심 순서는 단순합니다. 복진필의 점유개시는 2022.04.25., 전입신고와 확정일자는 2022.04.28.이고, 말소기준인 아산세무서장 압류는 2025.04.02.입니다. 이후 2025.04.24. 주택임차권등기, 2025.07.30. 강제경매개시결정, 2025.09.30. 고양시 압류, 2026.01.12. 아산시 압류가 이어집니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 200,000,000원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 복진필 주거 · 건물 전부 | 점유 2022.04.25. 전입 2022.04.28. 확정 2022.04.28. | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2025.04.24. | 승계 아님 |
복진필은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일은 2022.03.26., 점유개시는 2022.04.25., 전입·확정일자는 2022.04.28.이며 2025.04.24. 배당요구를 했습니다. 보증금은 200,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
당진송악e편한세상 동일면적 84.97㎡의 최근 거래 12건 평균은 182,416,666원이고, 최신 거래는 2026년 7월 185,000,000원입니다. 최근 12건의 거래 범위는 149,000,000원~196,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 1 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 19 | 181,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 10 | 188,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 10 | 188,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 9 | 173,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 19 | 196,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 13 | 188,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 11 | 194,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 1 | 149,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 18 | 190,000,000원 |
| 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 182,416,666원 |
표면적인 최저가 148,400,000원은 최근 12개월 평균의 81.4%입니다. 그러나 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 현재 회차에서 매수인이 인수할 임차보증금 부족분 54,477,600원을 더하면 실질취득은 202,877,600원입니다. 이는 최근 12개월 평균 182,416,666원뿐 아니라 최신 거래 185,000,000원과 최근 12건 최고가 196,000,000원까지 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,877,600원 |
| 1. 임차인 복진필 보증금 | 200,000,000원 | 145,522,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 복진필 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 200,000,000원 중 145,522,400원이 배당되고 부족분 54,477,600원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 우선 차감되는 경우 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 148,400,000원 | 145,522,400원 | 54,477,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 103,880,000원 | 101,625,680원 | 98,374,320원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,716,000원 | 71,007,112원 | 128,992,888원 |
2회 유찰 시 낙찰가 가정은 103,880,000원으로 내려가지만 인수액은 98,374,320원으로 증가합니다. 3회 유찰 시에는 낙찰가 72,716,000원에 인수액 128,992,888원이 붙습니다. 즉 이 사건은 유찰로 낙찰가 숫자가 작아지는 것만 보고 가격이 싸졌다고 판단할 수 없는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 대상 물건은 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 23층 건물 내 14층 1403호입니다.
- 입지. 당진시 송악읍 기지초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설 및 생활편익시설이 소재하며 주위환경과 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 15m, 동측 약 5m, 북측·남측 약 20m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대체로 사다리형 평지의 아파트 건부지입니다. 공시지가는 805,200원/㎡입니다.
- 단지 거래. 당진송악e편한세상은 811세대, 2010.03.03. 준공이며 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.2회, 매각률은 5.26%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 확인. 현재 회차는 최저가 148,400,000원에 인수 예상액 54,477,600원이 붙는 구조입니다.
- 임차보증금 원문 확인. 복진필의 임대차계약일 2022.03.26., 점유 2022.04.25., 전입·확정 2022.04.28., 보증금 200,000,000원의 원문 서류를 대조해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자의 관계 확인. 복진필이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 기재돼 있으므로 관계와 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 실제 배당에서 당해세가 우선 차감되는지를 확인해야 합니다.
- 시세 기준 유지. 최근 12개월 동일면적 평균 182,416,666원, 최신 거래 185,000,000원과 비교할 때 현재 실질취득 202,877,600원은 가격 우위가 없습니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “2억 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 212,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 148,400,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 대비 최저가 비율도 81.4%입니다. 그러나 이 할인율은 핵심이 아닙니다.
복진필은 말소기준 2025.04.02.보다 앞서 2022.04.25. 점유하고 2022.04.28. 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 보증금은 200,000,000원이고 현재 회차 예상배당으로는 54,477,600원이 미배당돼 매수인에게 넘어갑니다. 그래서 현재 실질취득은 202,877,600원. 최근 12개월 평균 182,416,666원, 최신 거래 185,000,000원, 최근 최고 거래 196,000,000원보다도 높습니다.
낙찰가는 할인됐지만 경제적 취득원가는 할인되지 않았습니다. 게다가 세금 압류 3건이 배당에 영향을 주면 임차인 미배당액은 더 커질 수 있습니다. 이 물건의 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 싸 보이지만, 대항력 인수까지 포함하면 최근 시세보다 높은 대항력 인수형 경매입니다.
