인천지방법원 2025타경35067. 부천시 오정구 원종동 우영파크타운 지층 지102호, 전용 39.46㎡의 다세대주택입니다. 감정가 104,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 50,960,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%이자 비교 실거래 84,100,000원의 60.6%여서 크게 할인된 것처럼 보입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의로 보증금 79,895,000원의 임차권등기가 있고, 제공된 배당산식에서는 현재 최저가 낙찰 시 49,642,720원만 배당돼 30,252,280원이 미배당됩니다. 확약서가 없다면 이 금액은 매수인이 떠안아야 하므로, 최저가와 합친 원자료상 총투입액은 81,212,280원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35067 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 366-13 우영파크타운 지층 지102호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 삼작로402번길 19 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 39.46㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 지층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사플러스알파 (2023.04.13. 거래가 84,100,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 96,229,504원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2024.08.08. 김포세무서장의 압류입니다. 그 뒤에 설정된 부천시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2023.08.17. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.07.10., 확정일자는 2021.07.12., 점유개시는 2021.08.06., 주민등록일자는 2023.08.09.로 기록돼 있으며, 말소기준보다 선순위이므로 원칙상 매수인 인수 대상입니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명·보증기관 승계 1건
| 명의자 | 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계·임차권등기 | 79,895,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 | 0원* 확약 미반영 시 30,252,280원 |
한국토지주택공사는 제공 자료에서 보증기관으로 표시돼 있으므로 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명, 보증금 승계·임차권등기 1건입니다. 보증금 79,895,000원은 한 번만 반영해야 하며, 신청채권자 서울보증보험의 청구액 96,229,504원과 합산해 임차보증금으로 계산하면 안 됩니다.
③ 대항력 인수형의 가격 구조
확약서를 적용하지 않으면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가도 임차권 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘기 때문에, 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 따라서 최저가만 보고 “더 유찰되면 더 싸진다”고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확약 미반영 인수 | 실질 총투입 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 50,960,000원 | 30,252,280원 | 81,212,280원 |
| 3회 유찰 시 | 35,672,000원 | 45,265,096원 | 80,937,096원 |
| 4회 유찰 시 | 24,970,400원 | 55,774,067원 | 80,744,467원 |
확약서를 반영하지 않은 원자료 배당산식 기준입니다. 낙찰가가 50,960,000원에서 24,970,400원으로 내려가도 실질 총투입액은 80,744,467원~81,212,280원으로 거의 고정됩니다. 집행비용 차감으로 보증금 79,895,000원보다 다소 높게 계산됩니다.
④ 시세 비교 — 할인율은 크지만 표본은 한 건
우영파크타운은 2001.11.24. 준공된 10세대 규모의 다세대주택입니다. 제공된 동일면적 실거래는 2023.04. 지층 거래 1건이며 금액은 84,100,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래의 60.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 39.46㎡ | 지층 | 84,100,000원 |
확약이 유효해 인수액이 0원이면 실질취득액 50,960,000원은 비교 거래보다 33,140,000원 낮습니다. 반면 확약을 반영하지 않은 현재 회차 총투입액은 81,212,280원으로, 비교 거래와의 차이는 2,887,720원에 불과합니다. 결국 확약서의 유효성 하나가 ‘39.4% 할인’과 ‘시세에 근접한 취득’을 가릅니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정·확약 미반영 원자료)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,317,280원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 79,895,000원 | 49,642,720원 |
| 2. 서울보증보험 강제경매 청구 | 96,229,504원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당산식에서는 임차보증금 미배당액 30,252,280원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 임차권 배당액이 더 줄 수 있으므로, 확약서가 적용되지 않을 때의 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 4층 건물 내 지층 지102호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주변환경. 원종초등학교 병설유치원 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 8m 미만의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 소로3류에 접합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대 거래를 대상으로 한 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방설비를 갖췄고, 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 2001.11.24. 준공·10세대 규모의 지층 다세대로, 제공된 실거래가 한 건뿐이고 경매 낙찰률은 0.0%로 집계돼 가격 검증과 재매각 계획을 보수적으로 세워야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험의 말소동의 확약서가 을구 7번 한국토지주택공사 임차권을 직접 대상으로 하는지, 말소 조건과 이행 시점을 확인하세요.
- 확약 미이행 시 상한 재계산. 현재 회차 원자료상 인수액은 30,252,280원, 총투입액은 81,212,280원입니다.
- 세금 우선순위 확인. 김포세무서·부천시·국민건강보험공단 압류 중 당해세가 있으면 임차권 배당과 미배당 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계로 표시돼 실제 임차인 수에 중복 산입하거나 서울보증보험 청구액과 보증금을 합산하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 실제 점유자 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 지층 상태 점검. 채광·환기·습기·누수·곰팡이와 창호 상태를 직접 확인하고 수리비를 응찰가에 반영하세요.
- 실거래 추가 조사. 제공된 거래는 2023.04. 한 건뿐이므로 인근 유사 다세대 지층 매매·전세 시세를 추가 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “할인율이 아니라 확약서가 가격을 결정한다”
현재 최저가는 감정가의 49%이고 비교 실거래의 60.6%입니다. 그러나 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 선순위 주택임차권의 원자료상 미배당액 30,252,280원을 더하면 현재 회차 총투입액은 81,212,280원으로, 비교 실거래 84,100,000원에 근접합니다. 추가 유찰돼도 인수액이 증가해 실질 총액은 약 8,000만원대로 유지됩니다.
반대로 서울보증보험의 말소동의 확약서가 을구 7번 임차권에 유효하게 적용되고 실제로 말소된다면 매수인 인수는 0원*, 실질취득은 50,960,000원으로 내려갑니다. 따라서 이 물건은 단순한 저가 다세대가 아니라, 확약서 적용 여부에 따라 실질 가격이 30,252,280원 달라지는 조건부 물건입니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 지층·소규모 단지· 실거래 1건·확약서 검증 부담을 함께 반영해야 합니다. 권리는 확약서 확인 후 판단, 가격은 그 다음입니다.
