대구지방법원 2025타경11357. 구미시 상모동 신세계타운1단지 107동 18층 1803호 아파트입니다. 감정가는 115,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 56,350,000원입니다. 표면상으로는 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 이 사건은 최저가를 그대로 취득원가로 보면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.

임차권자 송욱현은 2022.09.16 전입·점유를 시작했고 2022.09.19 확정일자를 받았습니다. 등기된 주택임차권은 2024.09.25 접수됐으며, 경매의 말소기준인 2025.08.25 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 보증금은 135,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 크고, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

핵심은 순서입니다. 송욱현의 전입·점유는 2022.09.16, 임차권등기는 2024.09.25이고, 말소기준은 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수된 2025.08.25입니다. 따라서 송욱현은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인으로, 배당으로 보증금이 전액 충족되지 않는 한 그 부족분이 매수인에게 넘어갑니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 미상 위험

송욱현은 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 반면 장진영은 현황조사와 매각물건명세서에 나타나지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有라고 단정할 수 없습니다. 따라서 장진영은 대항력 가능·미상으로 보고, 송욱현의 80,064,300원 인수와 별개로 추가 승계 위험을 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

신세계타운1 동일면적 59.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 119,375,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 155,000,000원이며, 표본 전체는 90,000,000원~155,000,000원으로 가격 편차가 큽니다.

현재 최저가 56,350,000원만 놓으면 최근 평균의 47.2%라 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건에서 의미 있는 비교 기준은 최저가가 아니라 인수액을 합친 실질취득 136,414,300원입니다. 이는 최근 12개월 평균 119,375,000원보다 17,039,300원 높고, 약 114.3%에 해당합니다. 최신 거래 155,000,000원보다는 낮지만, 최근 12개월 평균을 웃돌기 때문에 ‘최저가가 싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 1,414,300원을 제외한 54,935,700원이 송욱현에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 80,064,300원은 매수인 인수 예상액입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사에는 예상배당이 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구미시 상모동 상모고등학교 동측 인근으로, 아파트단지·다세대·연립주택·근린생활시설·학교·공원 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고, 교통시설과의 거리 및 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 아파트이며, 철근콘크리트조 금속기와경사지붕 18층 건물의 18층 1803호입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 화재경보기 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 단지 내 포장도로를 이용하며 북측·남서측 4차선, 남동측 2차선 도로와 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 일부 토지에 송유관 저촉, 중로1류·소로3류 접합 및 가축사육제한구역이 확인됩니다. 공시지가는 665,800원/㎡입니다.
• 단지. 신세계타운1은 820세대, 1999.09.20 준공이며 동일면적 최근 12개월 거래는 12건입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 56,350,000원만 예산으로 잡으면 안 됩니다. 현 회차 기준 인수 예상액 80,064,300원을 합쳐야 합니다.
• 송욱현 보증금 승계. 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 조건을 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.
• 장진영 점유관계 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주민등록·점유관계·계약관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 더 내려가지만 송욱현의 미배당 인수액은 그만큼 증가합니다.
• 최근 시세와 비교. 실질취득 136,414,300원은 최근 12개월 평균 119,375,000원을 웃돕니다. 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 현장 내부 확인. 현장조사 당시 거주인·이해관계인 부재로 내부 구조와 마감상태를 직접 확인하지 못했습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 점유상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “5,635만원짜리 아파트”가 아니다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 115,000,000원짜리 아파트가 두 번 유찰돼 56,350,000원까지 내려온 것으로 보입니다. 하지만 권리관계를 함께 계산하면 결론이 달라집니다. 대항력 있는 송욱현의 보증금 135,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차에서 미배당되는 80,064,300원이 매수인에게 넘어가고, 실질취득 부담은 136,414,300원이 됩니다.

이 금액은 동일면적 최근 12개월 평균 119,375,000원보다 높습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 임차보증금 미배당액이 커져 총 부담은 크게 달라지지 않습니다. 여기에 장진영이라는 점유자의 보증금·전입일이 확인되지 않아 추가 승계 가능성도 열려 있습니다. 표면 가격은 49%, 실질 부담은 최근 평균의 114.3%. 이 물건은 낮은 최저가보다 선순위 임차보증금과 미상 점유 위험을 먼저 봐야 하는 사건입니다.