대구지방법원 2025타경11400. 경상북도 구미시 봉곡동 213-10의 토지와 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층이 청소년게임제공업의시설로 기재돼 있으나 실제는 음식점 등으로 이용되고, 2층은 다가구주택 1가구 및 사무소, 3층은 다가구주택 1가구로 이용 중입니다. 따라서 일반적인 단독 주거용 아파트가 아니라 주거와 영업·사무 용도가 섞인 다가구주택 + 토지로 봐야 합니다.
가격은 감정가 500,319,900원에서 현재 245,157,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 이 최저가가 시장가보다 싼지 여부를 판단할 근거는 없습니다. 게다가 임차인 가운데 201호 김수진의 보증금이 확인되지 않으므로, “49%까지 떨어졌으니 싸다”는 식의 판단은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11400 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 봉곡동 213-10 · 경상북도 구미시 봉곡로20길 29-4 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 1층 청소년게임제공업의시설(실제 음식점 등) · 2층 다가구주택 1가구 및 사무소 · 3층 다가구주택 1가구 |
| 토지 | 대 205.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 · 공시지가 514,000원/㎡ |
| 소유자 | 박세기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 500,319,900원 / 245,157,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 4,932,486원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
등기부에는 2007.05.11 구미농업협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당권이 있었으나 2025.07.01 접수로 이미 말소됐습니다. 계산상 기준권리는 2021.12.20 구미시 압류로 제시돼 있는데, 이 압류 역시 2024.03.08 해제로 말소등기가 기재돼 있습니다. 이후 2025.09.11 주식회사 오케이저축은행의 강제경매개시결정이 접수됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은영 | 201호 | 2024.11.12 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 201호 | 2020.10.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 장금비 | 202호 | 2025.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 표에 잡힌 사람은 실제 임차인 3명입니다. 김은영은 2024.11.12, 장금비는 2025.07.29 전입으로 계산상 기준일 2021.12.20보다 늦습니다. 반면 김수진은 2020.10.21 전입으로 기준일보다 빠릅니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 그러나 시세 판단은 보류
현재 회차 최저매각가는 245,157,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 회차 가정은 171,609,900원, 그 다음은 120,126,929원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없으므로 최저가가 시장가보다 낮은지, 또는 어느 회차가 적정 매수가인지를 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,157,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,232,198원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 오케이저축은행 | 4,932,486원 | 4,932,486원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 235,992,316원 |
배당 계산상 신청채권자 청구액 4,932,486원은 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이며, 김수진의 보증금 미상 문제를 별도로 확인해야 실제 매수인 부담을 확정할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 봉곡동 봉곡테마공원 북측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물로, 위생·급배수·가스공급·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대 205.0㎡, 평지·정방형·소로한면이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 이용상 혼합성. 1층은 실제 음식점 등, 2층은 다가구주택과 사무소, 3층은 다가구주택으로 이용돼 순수 주거용과는 다른 환금성 검토가 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김수진 보증금 확인. 201호 김수진의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 매각물건명세서와 임대차자료에서 확인해야 합니다.
- 기준권리 재확인. 계산상 2021.12.20 구미시 압류가 기준으로 잡혀 있지만 2024.03.08 해제·말소 기록이 있으므로 실제 대항력 기준일을 원본에서 대조하세요.
- 201호 점유관계. 같은 201호에 김은영과 김수진이 함께 확인되므로 실제 점유·임대차 관계를 현장에서 확인하세요.
- 202호 점유관계. 장금비의 보증금도 미상이므로 계약관계와 실제 점유 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황과 매각 범위를 대조하세요.
- 영업·주거 혼합 사용. 1층 실제 음식점 등, 2층 사무소와 다가구주택, 3층 다가구주택의 사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 비교 실거래 자료가 없어 245,157,000원이 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 미상 임차관계가 먼저”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 500,319,900원에서 최저가 245,157,000원까지 내려온 2회 유찰·49%입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 할인폭이 아닙니다. 실제 임차인 3명 가운데 김수진은 2020.10.21 전입으로 계산상 기준일보다 빠르면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 승계금액 미상으로 접근해야 합니다.
매각물건명세서에 명시 인수권리 없음이 적혀 있고 기존 구미농업협동조합 근저당도 이미 말소돼 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 계산상 기준권리인 구미시 압류 역시 2024.03.08 해제된 기록이 있어 기준일 자체를 원본에서 다시 대조해야 합니다. 가격은 내려왔지만 권리가 완전히 닫히지 않은 물건. 이 사건은 응찰가 계산보다 임대차와 기준권리 확인을 먼저 끝내야 합니다.
