매력지수 C등급 · 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 다가구 임차권과 미상 보증금 리스크 확인이 필요한 물건
말소기준 이후 권리는 소멸하나 다수 임차권등기와 대항력 가능 임차인이 존재해 권리안전성보다 임차 리스크 확인이 중요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 56%까지 내려온 다가구주택입니다. 다만 가격만 보고 접근하기에는 임차권등기와 보증금 미상 임차인이 다수 존재합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만, 대항력 가능 임차인의 실제 보증금 확인이 핵심입니다.
감정가
1,330,195,800원
다가구주택 + 토지
최저가
744,909,000원
2회 유찰
매수인 인수
0원
등기상 매각소멸
핵심지표
임차권 다수
보증금 확인 필요
창원지방법원 2024타경103010. 김해시 어방동 362-26 소재 다가구주택 + 토지 물건입니다. 감정가는 13.30억이며 현재 최저가는 7.44억으로 감정가의 56% 수준까지 하락했습니다. 권리 구조상 말소기준은 2015년 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당권이며 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 다가구주택은 임차인 분석이 핵심입니다. 등기부상 다수의 주택임차권등기가 존재하고, 현황조사상 여러 점유자가 확인됩니다. 특히 보증금 미상 임차인과 대항력 가능 임차인은 낙찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2024타경103010
소재지
경상남도 김해시 어방동 362-26
물건종류
다가구주택 + 토지
소유자
이준석
감정가 / 최저가
1,330,195,800원 / 744,909,000원
청구금액
2,309,872,975원
매각기일
2026.07.08
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.07.13 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등록된 DGB캐피탈 가압류, 한국토지주택공사 가압류, 강다현 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 다가구 핵심 리스크
임차인
부분
보증금
판정
지영호
305호
미상
대항력 있음 보증금 확인 필요
박성제
미상
미상
대항력 있음 인수 가능성 확인
한국토지주택공사
건물 2층
60,000,000원
소멸 보증기관 대위·승계
이은지
301호
미상
소멸
윤성지
204호
20,000,000원
소멸
⚠️ 임차 리스크 한국토지주택공사 임차권등기는 허정근 보증금의 보증기관 대위·승계로 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차보증금 합산 판단은 개별 임대차 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 744,909,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
9,849,090원
근저당권 · 부산경남화훼원예농업협동조합
260,000,000원
260,000,000원
가압류 · 주식회사 디지비캐피탈
503,623,135원
475,059,910원
후순위 가압류 등
187,900,000원
0원
미배당
276,463,225원
발생
매각대금 배분
회차별 최저매각가
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되어 등기상 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 다가구주택 특성상 여러 임차인이 존재하며 일부는 보증금 미상입니다. 대항력 가능 임차인의 실제 보증금이 확인되지 않으면 최저가만으로 안전하다고 판단하기 어렵습니다.
④ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 지영호·박성제 등 대항력 가능 임차인의 보증금 확인 필요.
LH 관련 권리 확인. 한국토지주택공사 임차권은 보증기관 대위·승계 여부를 구분해야 합니다.
세금 리스크. 국세·지방세 압류 3건 존재로 당해세 여부 확인 필요.
다가구 구조 확인. 1층 소매점 및 다수 가구 이용 상태를 현장 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인 필요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인할 것이 남았다”
이 물건은 2회 유찰로 가격 부담은 낮아졌지만, 다가구주택 특성상 단순히 최저가만 보고 판단할 수 없습니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하지만, 임차권등기와 대항력 가능 임차인이 존재해 실제 입찰 전 임대차 관계 확인이 필수입니다. 권리는 정리되지만, 임차 분석이 승부처인 물건입니다.
사건 개요
소재지
경상남도 김해시 어방동 362-26
법원·사건
창원지방법원
·2024타경103010
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-08 10:00
·별관 103호 배당(입찰)법정
물건
일반건물
외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#7
경상남도 김해시 어방동 362-26
366㎡
#8
경상남도 김해시 활천로178번길 35
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상남도 김해시 대성동 485-12
2024-03-11 11:50
경상남도 김해시 호계로555번길 35
2024-03-12 10:35
1.별지 임차인 점유부분외 일부 호실(201,202,204,205,301,302,303,304,305,401,402,403,405호)은 폐문부재하므로 출입문에 부동산 경매사건에 대한 안내문을 출입문에 끼워 놓거나 게시하는 등의 절차를 취하였으나 입주자의 미연락으로 이를 확인할 수 없었음.
2, 전입세대 확인서 발급 확인 결과 별지 조사된 임차인외 허정근,윤동환,이창수,변진희,지영호,서보라,남유현,김영민,조선경,김상욱,이지은,이덕영이 등재되어 있어 임대차관계 조사서에 기재하고, 외국인체류확인서 발급 확인 결과 SARDIDO ESTRELLA가 등재되어 임대차관계 조사서에 기재하고, 상가건물 임대차 현황서 발급 확인 결과 해당사항 없음.
경상남도 김해시 대성동 489-12
2024-03-18 10:42
경상남도 김해시 호계로559번길 24
2024-03-19 11:21
1.별지 임차인 점유부분외 일부 호실(202,203,301,401,402호)은 폐문부재하므로 출입문에 부동산 경매사건에 대한 안내문을 출입문에 끼워 놓거나 게시하는 등의 절차를 취하였으나 입주자의 미연락으로 이를 확인할 수 없었음.
2, 전입세대 확인서 발급 확인 결과 별지 조사된 임차인외 김진희가 등재되어 있어 임대차관계 조사서에 기재하고, 외국인체류확인서 발급 확인 결과 임차인 공동계약자 JIN SHIHUA 과 LI GUANG의 가족이 등재되어 임대차관계 조사서에 기재하고, 상가건물 임대차 현황서 발급 확인 결과 해당사항 없음.
경상남도 김해시 대성동 485-4
2024-03-22 11:30
경상남도 김해시 호계로555번길 37-1
2024-03-26 12:16
경상남도 김해시 어방동 362-26
경상남도 김해시 활천로178번길 35
현황 및 점유관계 조사를 위해 현장 방문하였으나 폐문부재하므로 부동산경매사건에 대한 안내문을 출입문에 끼워 놓거나 게시하는 등의 절차를 취하였으나 입주자의 미연락으로 이를 확인할 수 없었음.
