대구지방법원 2025타경11522. 구미시 광평동 ‘구미광평 푸르지오2차’ 202동 7층 704호, 전용 84.987㎡ 아파트입니다. 소유자 엄장현은 2012년 2월 7일 매매를 원인으로 거래가액 169,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 6월 5일 설정된 주식회사저스티스자산관리대부의 근저당권 168,000,000원입니다.

말소기준보다 앞서 등기됐던 삼성생명보험과 우리은행 근저당권, 한국스탠다드차타드은행 근저당권, 서경은의 가압류 및 종전 경매개시결정은 모두 각각 해지·해제·취하로 말소된 이력입니다. 현재 말소기준 이후에 남아 있는 강제경매개시결정과 현대캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 전 권리는 이미 정리됐다

실제 임차인 0명. 확인된 임차인은 없고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 말소기준 근저당권에는 2025년 6월 10일 주식회사케이씨엘자산관리대부의 근저당권부채권 질권이 설정됐지만, 이는 말소기준 근저당권에 부수된 채권관계로 별도의 점유·임차보증금 인수 문제는 아닙니다.

② 시세 비교 — 실질취득 1.90억은 최근 거래보다 높다

광평푸르지오2차 전용 84.99㎡ 안팎의 최근 실거래 12건입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 179,700,000원과 최신 거래 172,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.

최근 실거래 범위는 164,000,000원~215,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 179,700,000원입니다. 신건 최저가이자 실질취득금액 190,000,000원은 이 평균보다 10,300,000원 높아 최근 평균의 105.7%입니다.

더 보수적으로 최신 거래와 비교하면 차이는 커집니다. 2026년 7월 9층 거래가는 172,000,000원으로, 이 물건의 신건 가격은 최신 거래보다 18,000,000원 높습니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 0.1%로 사실상 보합에 가깝기 때문에, 뚜렷한 상승 추세를 전제로 신건 프리미엄을 정당화하기도 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)

매각가 190,000,000원 가정의 배당 시뮬레이션에서는 채권 총액 603,709,043원 중 186,540,000원이 배당되고 417,169,043원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 이미 말소된 구권리의 실제 배당 대상 여부와 배당순위는 배당요구, 채권계산서 및 배당기일 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조 17층 건물 중 7층 704호입니다.
• 주위환경. 국가공단 내 지원시설 부지에 위치하며 주변은 아파트와 대형마트 등으로 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 대중교통 사정도 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 상하수도·위생설비, 도시가스보일러 개별난방, 엘리베이터 시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동·남·북측으로 폭 8~12m 도로에 접합니다.
• 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역, 소로1류·소로2류와 관련된 토지이용계획이 확인됩니다. 공시지가는 732,400원/㎡입니다.
• 단지 규모. 광평푸르지오2차는 247세대이며 사용승인일은 2009.02.13입니다. 최근 동일 면적 거래는 확인되지만 거래가격 편차가 164,000,000원에서 215,000,000원까지 큽니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 재검토. 실질취득 190,000,000원은 최근 12개월 평균 179,700,000원과 최신 거래 172,000,000원을 모두 넘습니다.
• 회차별 비교. 현재 신건 190,000,000원, 1회 유찰 시 152,000,000원, 2회 유찰 시 121,600,000원입니다. 유찰 여부에 따라 최근 거래 대비 가격 위치가 크게 달라집니다.
• 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현장조사와 집행기록을 통해 다시 확인해야 합니다.
• 말소등기 대조. 삼성생명보험·우리은행·한국스탠다드차타드은행 근저당과 종전 가압류·경매개시결정의 말소 상태를 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
• 배당표 분리 판단. 배당 부족액이 크더라도 소멸하는 채권의 미배당액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 인수 여부는 등기와 매각물건명세서를 기준으로 판단해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분, 당해세, 집행비용 변동 가능성을 관리사무소와 집행기록에서 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 말소기준 이전의 과거 권리들은 이미 말소됐습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격은 별개의 문제입니다. 실질취득금액 190,000,000원은 최근 12개월 평균 179,700,000원보다 높고, 최신 거래 172,000,000원보다도 높습니다. 가격 추세 역시 0.1%로 보합권에 가까워, 신건 가격을 정당화할 뚜렷한 상승 근거가 확인되지 않습니다. 권리상 위험은 낮지만 신건 가격 메리트도 낮습니다. 이 물건의 핵심은 인수 위험 회피가 아니라, 유찰 후 가격이 최근 실거래 아래로 내려오는지를 확인하는 데 있습니다.