대구지방법원 2025타경11609. 경상북도 구미시 형곡동 321, 통칭 형곡중앙시장 제1층 제28호 구분상가입니다. 감정평가상 이용상태는 소매시장입니다. 현재 등기상 소유자는 우덕희·정해용으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이 물건의 말소기준권리는 2013.10.15 설정된 선산새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 85,000,000원입니다.
임차인 이영옥은 전부를 점유하고 전입일이 2022.06.22로 확인됩니다. 이는 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.12.22 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증금은 1,000원이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11609 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 321 1층 28호 · 형곡로 186 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 소매시장 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건 중 제1층 제28호 |
| 소유자 | 우덕희 2분의 1 · 정해용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 36,750,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권 / 청구 | 선산새마을금고 / 63,628,009원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2013.10.15 선산새마을금고 근저당권입니다. 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019.05.09 구미시 압류는 2024.12.13 해제돼 말소됐고, 2024.07.17 강제경매개시결정 역시 2025.06.12 말소됐습니다. 현재 경매는 2025.11.20 선산새마을금고의 임의경매개시결정에 따른 것입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영옥 | 전부 | 2022.06.22 | 1,000원 | 2025.12.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일 2022.06.22는 말소기준권리 2013.10.15보다 늦습니다. 따라서 이영옥은 매수인에게 임차보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력이 없고, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다. 다만 배당요구는 했으므로 실제 배당 여부는 배당절차에서 정리됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 상가는 환금성을 따져야
감정가는 75,000,000원, 현재 최저매각가는 36,750,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 25,725,000원, 4회 유찰 시 18,007,500원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,061,500원 |
| 1. 근저당 · 선산새마을금고 | 85,000,000원 | 35,688,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 선산새마을금고 채권최고액 85,000,000원 중 35,688,500원이 배당되고 49,311,500원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형곡2동행정복지센터 동측 인근에 위치하는 통칭 형곡중앙시장 제1층 제28호로, 주변은 각종 근린상가·관공서·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 왕복4차선 교차로, 북동측 폭 약 10미터, 남측 및 남동측 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 시장에 저촉됩니다. 공시지가는 890,900원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건 중 제1층 제28호이며 공동 위생설비 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 이영옥의 전입일은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 우선변제 확인. 배당요구일은 2025.12.22이나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 상가 수요 확인. 소매시장 점포이므로 실제 영업 가능성, 공실 여부, 임대료 수준, 관리 상태를 현장 중심으로 점검하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 36,750,000원, 3회 유찰 시 25,725,000원, 4회 유찰 시 18,007,500원으로 낮아지지만 가격 하락과 환금성 위험을 함께 보세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 선산새마을금고 채권은 전액 배당되지 않습니다. 다만 그 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 상가의 실수요
이 사건은 권리만 보면 비교적 명료합니다. 말소기준은 2013.10.15 선산새마을금고 근저당이고, 임차인 이영옥의 전입은 2022.06.22로 늦어 대항력이 없습니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 이미 2회 유찰돼 감정가 75,000,000원에서 36,750,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 소매시장으로 이용되는 구분상가입니다. 따라서 핵심은 감정가 대비 할인율보다 실제 점포 수요와 임대·재매각 가능성입니다. 권리는 정리되지만, 상가의 환금성을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다.
