부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 901세대 신축급 아파트로 최근 거래 대비 가격은 매력적입니다. 최저가 2.43억은 최근 12개월 평균 거래가 2.61억의 93.1% 수준입니다. 다만 등기상 2022년 설정된 전세권 2.8억이 존재해 낙찰 전 권리관계 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

243,000,000원

신건(0회 유찰)

최근12개월 평균

261,000,000원

동일평형 12건

최저가 ÷ 시세

93.1%

최근 평균 대비

전세권 검토

280,000,000원

선순위 전세권

대구지방법원 2025타경11623. 구미시 옥계동 구미옥계세영리첼더프라임 105동 31층 3104호 아파트입니다. 전용면적 84.96㎡급으로 철근콘크리트 구조 36층 건물 중 고층 세대입니다. 가격만 보면 최근 실거래보다 낮은 신건이지만, 등기부상 선순위 전세권이 있어 단순한 물건은 아닙니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2025타경11623
소재지	경상북도 구미시 옥계동 936 구미옥계세영리첼더프라임 105동 31층 3104호
물건종류 / 이용	아파트 · 아파트로 이용중
전용면적 / 층	84.9628㎡ · 36층 중 31층
소유자	이창열
감정가 / 최저가	243,000,000원 / 243,000,000원 (신건)
청구금액	280,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 전세권 확인이 핵심

등기상 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 5번 전세권은 2022년 설정된 권리로, 설정 당시 기준에 따라 권리 검토가 필요합니다. 전세권자는 주식회사재영텍이며 전세금은 280,000,000원입니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트

구미옥계세영리첼더프라임 동일평형 최근 거래 12건 기준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.07	84.96㎡	27	247,000,000원
2026.07	84.96㎡	9	260,000,000원
2026.06	84.96㎡	6	248,000,000원
2026.06	84.96㎡	21	265,000,000원
최근12개월 평균	84.96㎡	12건	261,000,000원

최저매각가 243,000,000원은 최근12개월 평균 261,000,000원 대비 93.1%입니다. 최근 거래 범위는 247,000,000원부터 290,000,000원까지 형성되어 있어 신건 기준 가격 조건은 양호한 편입니다.

✅ 가격 관점 최근 평균 대비 약 6.9% 낮은 가격으로 시작하는 신건입니다. 시세 접근성은 확보되어 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,202,000원
전세권 · 주식회사재영텍	280,000,000원	238,798,000원
가압류 · 서민금융진흥원	19,700,765원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 시세

최저가는 최근12개월 평균보다 낮은 수준입니다.

⚠️ 권리 체크 전세권 280,000,000원이 존재합니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항은 없으나, 실제 낙찰 전 전세권 말소 여부와 배당 관계를 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 경상북도 구미시 옥계동 해마루중학교 동측 인근으로 아파트·근린생활시설·학교가 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 간선도로 접근성과 대중교통 사정은 보통입니다.
단지. 구미옥계세영리첼더프라임은 901세대, 2019년 1월 준공 단지입니다.
환경. 제3종일반주거지역이며 국가산업단지, 교육환경 보호구역 등이 포함·접합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

전세권 확인. 2022년 설정 전세권 280,000,000원의 권리관계를 확인해야 합니다.
가격 판단. 신건 243,000,000원은 최근12개월 평균보다 낮아 가격 메리트가 있습니다.
현장 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가했으므로 현황 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 좋지만 권리를 확인해야 한다”

이 물건은 최근 시세 대비 낮은 신건 가격과 신축급 단지라는 장점이 있습니다. 다만 일반적인 깨끗한 경매 물건과 달리 선순위 전세권이 존재해 권리 분석이 중요합니다. 가격 메리트는 분명하지만 전세권 관련 사항을 확인한 뒤 접근하는 것이 안전합니다.

부동산임의경매

고층 신축급 아파트, 시세 대비 저렴하지만 전세권 확인이 핵심 — 구미옥계세영리첼더프라임 3104호

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권 확인이 핵심

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트

③ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만 권리를 확인해야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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