특수권리·특수조건
4
-
대항력임차인
대항력 있는 임차인: 정진홍(전입 2022-02-24)
-
위반건축물
광주광역시 북구로부터 위반건축물과 관련하여 첨부문서와 같은 사실조회회신이 있으니 입찰 전 미리 관계기관에 문의바람
-
재매각
매각(20250806) 후 재기일(20251210)
-
병합·중복
관련사건: 2024타경86643
판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.11.11
4회 · 최저 70,832,000원
C
매력지수45
유찰 4회
부동산강제경매
2024타경8308 · 광주지방법원 · 근린시설
낙찰가
유찰 4회 후 낙찰
156,000,000원
1억 5,600만
감정가 386,000,000원
최저매각가 138,343,000원
최저가 대비 +12%
낙찰일
07-08
낙찰 완료
광주지방법원
4회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,383만원
최저가의 10% · 13,834,300원
감정가 대비
▼ 59.6%
싸게 매수
감정가
3.86억원
· 낙찰가 기준
최근 결과
4
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용
감정가 대비 64% 할인
유찰 4회 (가격 충분히 내려옴)
광주광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
4회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 있는 점유자의 보증금 미상 인수 가능성이 핵심 리스크입니다.
-
가격
최저매각가 138,343,000원은 감정가 386,000,000원의 35.84% 수준
-
권리
농협은행 근저당이 말소기준이며 후순위 권리는 매각으로 소멸
-
임차
정진홍 점유자는 대항력 있음으로 보증금 확인 전 실질취득 판단 불가
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (10)
법원경매 권리분석 · 근린시설
4회 유찰로 내려왔지만, 대항력 임차인 확인이 승부처 — 굿모닝타운 701호
광주지방법원 2024타경8308 · 광주광역시 북구 문화소통로 170, 7층 701호 (용봉동,굿모닝타운)
감정가 386,000,000원 · 최저매각가 138,343,000원 · 매각기일 2026.07.08 · 근린시설
45점
매력지수 C등급 · 유찰로 가격은 낮아졌지만 대항력 임차인 보증금 미상으로 인수 위험 확인이 필요한 물건
권리는 말소구조이나 대항력 있는 점유자 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 실질취득액이 달라질 수 있고 근린시설 환금성도 고려 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 4회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 점유자 정진홍의 보증금 확인입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
광주지방법원 2024타경8308 사건은 광주 북구 용봉동 굿모닝타운 제7층 제701호 근린시설입니다. 감정가는 3.86억이지만 4회 유찰을 거쳐 최저매각가는 1.383억까지 내려왔습니다. 다만 가격보다 먼저 확인해야 할 부분은 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경8308 |
|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문화소통로 170, 7층 701호 (용봉동,굿모닝타운) |
|---|
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 사무실 |
|---|
| 소유자 | 주식회사에너틱스 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 138,343,000원 |
|---|
| 신청채권자 | 주식회사 선양 · 청구금액 22,039,760원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.07.08 |
|---|
① 권리 흐름 — 말소구조지만 점유 확인 필요
⚠️ 핵심 위험 정진홍 점유자는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 인수금액은 현재 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석
| 점유자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
| 유한회사 한국기계설비기술, 김지숙 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 정진홍 | 有 | 확인 필요 | 인수 가능성 |
유한회사 한국기계설비기술, 김지숙은 전입이 말소기준권리 이후로 대항력이 없습니다. 정진홍은 2022.02.24 전입으로 대항력이 있어 보증금 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,343,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 2,736,802원 |
| 농협은행주식회사 근저당 | 348,000,000원 | 135,606,198원 |
| 주식회사 그린랩스 가압류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 후순위 권리 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 전남대학교 북동측 인근 주택 및 상가혼용지대 위치입니다.
- 차량 접근 가능하며 주변 버스정류장으로 대중교통 이용 가능합니다.
- 제3종일반주거지역, 상업용 건부지이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 근린시설은 아파트 대비 환금성이 낮을 수 있어 임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 정진홍의 보증금 확인 전 입찰가 산정 금지.
- 최저가 138,343,000원만 보고 저렴하다고 판단하지 말 것.
- 공용부분 관리비 미납 5,200,000원 확인 필요.
- 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부 확인 필요.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험이 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 낮은 최저가라는 장점이 있지만, 대항력 있는 점유자의 보증금 확인이 끝나야 실제 투자성이 결정됩니다. 권리상 말소구조는 명확하지만 임차인 인수 가능성이 남아 있어 가격만 보고 접근하기에는 주의가 필요한 근린시설입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
광주광역시 북구 문화소통로 170, 7층 701호 (용봉동,굿모닝타운)
2024-10-31 17:50
- 임차인 유한회사 한국기계설비기술 직원 오순정에게 문의함. 주민등록상 등재된 정진홍은 소유자 주식회사 에너틱스의 대표이며 회사와 별도의 계약관계로 전입되었는지는 알수없음. 관리사무소에 문의한바 관리비는 2024년 4월부터 관리비 5,200,000원 미납되었으며 모두 공용부분이라함.
기일 타임라인
결과 대기
7차 매각기일
2026-07-08
09:55
입찰법정
최저매각가
1억 3,834만원
▼ 64% 감정가 3억 8,600만
입찰 보증금
1,383만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-15
16:00
광주지방법원 사법보좌관실
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
7회차 추이
· ▼ 64%
3억 8,600만→1억 3,834만
회차 전체 보기 (7회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2025-06-25 |
유찰 |
3억 8,600만원 |
| 2 |
2025-08-06 |
매각 |
2억 7,020만원 |
| 3 |
2025-12-10 |
유찰 |
2억 7,020만원 |
| 4 |
2026-01-21 |
유찰 |
2억 1,616만원 |
| 5 |
2026-03-04 |
유찰 |
1억 7,292만원 |
| 6 |
2026-04-15 |
매각 |
1억 3,834만원 |
| 7 |
2026-07-08 |
대기 |
1억 3,834만원 |
건축물대장
건축HUB
주용도
문화및집회시설
· 업무, 문화및집회, 제1,2종근생
건축물명
굿모닝타운
사용승인
1997년 5월 · 허가 1992-12-22
구조
철골콘크리트구조 · 지붕 (철근)콘크리트
층수
12층 (지하 3층)
연면적
42,719.8㎡ · 대지 13,477.0㎡
건폐·용적
건폐율 31%
· 용적률 181%
주차
439대
· 실내 273 · 실외 166
내진설계
✓ 적용
※ 건축HUB 건축물대장 표제부 기준. 한 PNU 에 여러 동이 있는 경우 매물 동 매칭 우선.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
1,538.0㎡
≈
465.2평
소유
개인
소재
광주광역시 북구 용봉동 · 17-1
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
25억 2,078만원
1,639,000원/㎡ × 1,538.0㎡
▼
감정가 15%
▲
+87.7%
· 연평균 +6.7%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 위험 (2)
상대보호구역
저촉
전통상업보존구역
저촉
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
광주광역시 북구 문화소통로 170, 7층 701호 (용봉동,굿모닝타운)
이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
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