목록
특수권리·특수조건 3

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.11.11 4회 · 최저 10,543,000원
C 매력지수58 유찰 13회

부동산임의경매

2024타경66168 · 광주지방법원 · 아파트
낙찰가 유찰 13회 후 낙찰
24,589,000원 2,458만 감정가 428,000,000원
감정가의 5% 2026-07-08 낙찰
최저매각가 20,589,000원 최저가 대비 +19%
낙찰일
07-08 낙찰 완료
광주지방법원 13회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
205만원
최저가의 10% · 2,058,900원
실거래 대비
▼ 93.6% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 3.87억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
13 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.169g 감정가 대비 95% 할인 유찰 13회 (가격 충분히 내려옴) 광주광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 2,058만원까지 내려왔지만 대항력 임차보증금 3.4억원 인수 구조로 실질취득은 약 3.4억원입니다.
인쇄용 보기
대표 사진
현장 사진 8장 전체 보기 →
현장 사진 현장 사진 추가 사진 +4
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 13회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 아파트

13회 유찰보다 중요한 것은 인수보증금 — 수완센트럴시티서희스타힐스 2504호

광주지방법원 2024타경66168 · 광주광역시 광산구 용아로 436-20, 104동 25층2504호
감정가 428,000,000원 · 최저매각가 20,589,000원 · 매각기일 2026.07.08 · 아파트
58점
매력지수 C등급 · 권리 핵심은 대항력 임차보증금 3.4억 인수 구조로, 저가 낙찰보다 실질취득 분석이 우선인 물건
13회 유찰로 최저가는 낮지만 대항력 있는 임차보증금 3.4억 인수 가능성이 있어 실질취득은 약 3.4억이며 가격보다 명도·인수위험 검토가 핵심이라 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 13회 유찰로 최저가는 감정가의 4.8%까지 떨어졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 340,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있어 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
감정가
428,000,000원
아파트
최저가
20,589,000원
13회 유찰
실질취득
약 340,000,000원
임차보증금 인수
핵심지표
대항력 有
보증금 340,000,000원

광주지방법원 2024타경66168 사건입니다. 광주광역시 광산구 흑석동 수완센트럴시티서희스타힐스 제104동 제25층 제2504호 아파트로, 감정가는 428,000,000원입니다. 현재 최저가는 20,589,000원까지 하락했지만 권리관계상 가장 중요한 요소는 대항력 임차인입니다.

물건 개요

사건번호광주지방법원 2024타경66168
소재지광주광역시 광산구 용아로 436-20, 104동 25층2504호 (흑석동,수완센트럴시티서희스타힐스)
용도아파트 · 이용상태 아파트
소유자주경심
감정가 / 최저가428,000,000원 / 20,589,000원
신청채권자 / 청구에이파이낸셜대부 주식회사 / 55,149,863원

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 인수권리 분리

② 임차인 분석 — 핵심 리스크

임차인보증금대항력우선변제승계
오출환340,000,000원有없음인수 가능
⛔ 대항력 임차보증금 인수 구조 오출환은 2021.10.18 전입으로 말소기준권리 이전 대항력이 인정됩니다. 보증금 340,000,000원이 낙찰가보다 크므로 매수인의 실질취득은 낙찰가가 아니라 약 340,000,000원 수준으로 봐야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준

최근 12개월 동일 평형 실거래 평균은 383,500,000원, 최신 거래는 2026.04 385,000,000원입니다. 최저가만 보면 매우 낮지만 인수보증금을 반영한 실질취득 약 340,000,000원 기준으로 판단해야 합니다.

배당 분배
감정가·실질취득 vs 실거래

④ 예상배당 및 인수 구조

항목금액
집행비용770,602원
임차인 오출환 보증금 인수340,000,000원
전세권 정순덕 배당19,818,398원
기타 채권 미배당0원
⚠️ 13회 유찰의 의미 최저매각가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 임차보증금 인수 부담은 줄지 않습니다. 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수보증금이 핵심 비용으로 남는 구조입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 대항력 임차인 오출환의 보증금 340,000,000원 인수 여부를 최우선 확인
  • 을구 1번 전세권설정등기(2022.07.29)는 매수인 인수 권리로 명시됨
  • 최근 12개월 평균 거래가 383,500,000원과 실질취득 약 340,000,000원을 비교
  • 13회 유찰이라는 숫자보다 인수·명도 비용을 반영한 입찰가 산정 필요

맺으며 — “최저가보다 인수비용이 먼저다”

이 물건은 최저가만 보면 파격적으로 보이지만 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가격이 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 있는 임차보증금 340,000,000원이 존재하므로 저가 낙찰만으로 안전한 물건이라고 판단하기 어렵습니다. 권리 구조와 실질취득액을 함께 계산해야 하는 유형입니다.

본 리포트는 제공된 등기·배당·임차·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

광주광역시 광산구 용아로 436-20, 104동 25층2504호 (흑석동,수완센트럴시티서희스타힐스)

이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.
로드뷰 풀스크린 카카오맵에서 길찾기 인쇄용

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인 회원가입

매각결과

불러오는 중…

변경 이력

불러오는 중…

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인 회원가입

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인 회원가입

현장 사진 (8장)

이 매물에 문제가 있나요?

개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.

매물 신고