부동산강제경매

2024타경87837 · 광주지방법원 · 근린시설

낙찰가 유찰 3회 후 낙찰

98,000,000원 9,800만 감정가 175,000,000원

감정가의 56% 2026-07-08 낙찰

낙찰일

07-08 낙찰 완료

광주지방법원 3회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

980만원

최저가의 10% · 9,800,000원

감정가 대비

▼ 44.0% 싸게 매수

감정가 1.75억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · VII-0.169g 감정가 대비 44% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 광주광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 보증금 2.12억으로 낙찰 후 인수 위험이 큰 물건입니다.

가격 최저가 98,000,000원이지만 실질취득은 보증금 인수 포함 약 214,164,000원 수준
자금 입찰보증금 약 9,800만원 기준이며 인수 예상액 116,164,000원
리스크 대항력·우선변제권 임차권등기 및 전세사기피해자 우선매수권 존재

한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 56%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 212,000,000원 중 미배당분 116,164,000원을 매수인이 인수할 수 있어 실질취득은 약 214,164,000원으로 봐야 합니다.

감정가 / 최저가

175,000,000원

98,000,000원(3회 유찰)

실질취득

214,164,000원

낙찰가+인수 예상액

인수 예상

116,164,000원

임차보증금 미배당

핵심지표

대항력 임차권

우선매수권 있음

광주지방법원 2024타경87837. 광주 동구 동명동센트럴파크 6층 614호 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사성암홀딩스이며, 말소기준권리 이후 권리는 정리되지만 핵심 변수는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권자는 김형남으로 보증금 212,000,000원, 전입일자 2021.05.06, 확정일자 2021.05.06으로 확인됩니다.

현재 회차 최저가는 98,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에 수렴합니다. 따라서 단순히 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2024타경87837
소재지	광주광역시 동구 중앙로 248, 6층614호 (동명동,동명동센트럴파크)
용도 / 이용상태	근린시설 / 오피스텔(주거용)로 이용중
소유자	주식회사성암홀딩스
감정가 / 최저가	175,000,000원 / 98,000,000원
채권 청구액	212,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 인수 가능성 확인

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김형남	212,000,000원	有	有	인수가능

⛔ 매수인 인수 위험 현재 매각가 98,000,000원 기준 임차인 배당 예상액은 95,836,000원이며 부족분 116,164,000원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 실질취득은 약 214,164,000원으로 판단해야 합니다.

⚠️ 우선매수권 주의 신청채권자가 전세사기피해자로 의결되었다는 서면 제출로 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 우선매수권이 있습니다. 일반 경쟁입찰보다 외부 낙찰 제한 가능성이 있는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,164,000원
임차인 김형남 보증금	212,000,000원	95,836,000원
강제경매개시결정	212,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

최저가가 아닌 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

실질취득 계산. 낙찰가 98,000,000원에 인수 예상액 116,164,000원을 더해 판단해야 합니다.
임차권 검토. 을구 1번 주택임차권등기와 대항력·우선변제권 존재를 확인해야 합니다.
우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권으로 입찰 경쟁 구조가 달라질 수 있습니다.
점유 확인. 임대관계는 별도 확인이 필요하며 인도 절차를 검토해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수액을 봐야 한다”

이 물건은 유찰로 숫자상 최저가는 낮아졌지만 권리분석상 가장 중요한 것은 임차보증금입니다. 대항력 있는 임차권등기로 인해 매수인은 미배당 보증금을 부담할 수 있으며, 우선매수권까지 존재합니다. 가격은 내려왔지만 위험은 줄지 않은 물건으로, 입찰 전 실질취득 기준의 검토가 필수입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 보증금 인수가 본체 — 광주 동명동센트럴파크 614호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 인수 가능성 확인

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 인수액을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2025-08-06	유찰	1억 7,500만원
2	2025-09-17	유찰	1억 2,250만원
3	2026-01-21	유찰	1억 2,250만원
4	2026-07-08	대기	9,800만원