창원지방법원 2025타경761. 명곡두산위브 124동 9층 903호, 전용 103.75㎡급 아파트입니다. 이 사건의 신청채권자는 양용덕이고 청구액은 420,000,000원입니다. 양용덕은 2021년 7월 8일 주거용 건물 전부에 전세금 420,000,000원의 전세권을 설정했고, 그 전세권 실행을 위해 현재 경매를 신청했습니다. 현 소유자는 상속으로 지분을 취득한 홍정숙 10분의 8, 김대원 10분의 2입니다.
표면만 보면 감정가 5.94억원이 최근 12개월 실거래 평균 6.027억원보다 870만원가량 낮습니다. 그러나 같은 면적 최근 거래가 5.90억~6.10억원 사이에 밀집해 있고 최신 거래도 6.00억원입니다. 최저가는 최근 최저 거래보다 400만원 높은 수준이므로, 신건에서 분명하게 싸다고 평가할 정도의 가격 차이는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경761 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 명서동 27 두산위브아파트 제124동 제9층 제903호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 103.75㎡급 · 철근콘크리트구조 15층 중 9층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 홍정숙 지분 10분의 8 · 김대원 지분 10분의 2 (2025.01.27 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 594,000,000원 / 594,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양용덕 / 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 실행축은 4.20억 전세권
등기부의 과거 권리관계는 복잡하지만, 현재 남아 있는 구조는 구분해서 봐야 합니다. 2012년 신한은행 근저당권은 채권최고액이 158,400,000원에서 72,000,000원으로 변경된 뒤 2021년 6월 7일 말소됐습니다. 2012년 두산중공업 전세권도 2013년 11월 29일 말소, 2015년 최일출 근저당권도 2021년 6월 9일 말소됐습니다.
그 이후인 2021년 7월 8일 양용덕이 전세금 420,000,000원의 전세권을 설정했고, 현재 경매는 이 전세권의 실행으로 개시됐습니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 양용덕 전세권 뒤에 등기된 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 확인 대상 | 등기상 지위 | 금액 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 양용덕 | 2021.07.08 전세권자 · 경매 신청채권자 | 420,000,000원 | 0원 |
| 별도 임차인 | 임대관계 미상 · 별도 조사내역 없음 | - | 현장 확인 |
② 시세 비교 — 평균보다 1.4% 낮지만 ‘확실한 할인’은 아니다
명곡두산위브는 2010년 6월 준공된 1,522세대 단지입니다. 이 물건과 면적이 대응하는 전용 103.49~103.75㎡의 2026년 1~6월 실거래 12건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 103.75㎡ | 5 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 103.49㎡ | 3 | 608,000,000원 |
| 2026.05 | 103.49㎡ | 5 | 605,000,000원 |
| 2026.05 | 103.58㎡ | 11 | 610,000,000원 |
| 2026.05 | 103.58㎡ | 15 | 597,000,000원 |
| 2026.03 | 103.58㎡ | 12 | 609,000,000원 |
| 2026.03 | 103.58㎡ | 14 | 590,000,000원 |
| 2026.02 | 103.75㎡ | 2 | 599,000,000원 |
| 2026.02 | 103.58㎡ | 15 | 605,000,000원 |
| 2026.02 | 103.58㎡ | 15 | 605,000,000원 |
| 2026.02 | 103.58㎡ | 15 | 605,000,000원 |
| 2026.01 | 103.75㎡ | 9 | 599,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 12건 | 602,708,333원 |
최근 12개월 평균은 602,708,333원, 최신 거래는 600,000,000원입니다. 최저가이자 실질취득액인 594,000,000원은 평균의 98.6%, 최신 거래의 99.0% 수준입니다. 평균보다 낮기는 하지만 최근 거래 범위의 하단인 590,000,000원보다 높고, 같은 9층의 2026년 1월 거래가 599,500,000원과도 차이가 크지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 594,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,340,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 158,400,000원 | 158,400,000원 |
| 2. 전세권 · 두산중공업주식회사 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 3. 근저당 · 최일출 | 53,000,000원 | 53,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증재단중앙회 | 12,644,894원 | 12,644,894원 |
| 5. 가압류 · 산와대부주식회사 | 3,333,219원 | 3,333,219원 |
| 6. 전세권 · 양용덕 | 420,000,000원 | 108,281,887원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 897,378,113원, 채권자 배당액은 585,660,000원이며 미배당액은 311,718,113원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 594,000,000원 | 585,660,000원 | 311,718,113원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 475,200,000원 | 468,048,000원 | 429,330,113원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 380,160,000원 | 374,037,760원 | 523,340,353원 | 0원 |
매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 반면 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 311,718,113원에서 429,330,113원, 523,340,353원으로 확대됩니다. 특히 신청채권자 양용덕의 전세금 420,000,000원은 어느 회차에서도 전액 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 조세 압류와 소유관계 체크
등기에는 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류 이력이 다수 존재합니다. 일부는 이미 해제됐지만, 경매개시 이후인 2025년 11월 27일 창원시가 홍정숙 지분을 압류했고, 2025년 12월 22일에는 창원세무서가 같은 지분을 압류했습니다. 이들 후순위 압류는 매각으로 소멸하더라도, 당해세에 해당하는 조세채권은 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원명지여자고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·주택·학교가 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 단지 주변에 2~6차선 포장도로가 있습니다. 서측과 남동측에 출입구가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 9층이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 명곡두산위브는 2010년 6월 준공된 1,522세대 단지로 동일 면적 거래가 이어지고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 5필지 일단의 아파트 건부지입니다. 공시지가는 1,721,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매를 실행한 2021년 양용덕 전세권과 매각물건명세서의 소멸·인수 문구를 대조해야 합니다.
- 배당표 정합성. 배당 시뮬레이션에 말소완료 권리가 포함돼 있으므로 실제 배당요구채권과 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 조세채권. 세금·공과금 압류 이력 13건과 현재 홍정숙 지분 압류 2건을 확인하고 당해세 여부와 교부청구액을 점검해야 합니다.
- 점유·명도. 별도 임차인 조사내역은 없지만 전세권자의 등기상 주소가 목적물과 동일합니다. 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가 5.94억원은 최근 실거래 평균의 98.6%입니다. 신건 가격만으로는 뚜렷한 안전마진이 없습니다.
- 관리비. 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능성을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 및 조세 교부청구 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 검증 부담과 가격 여유는 별개
이 물건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이고, 현재 경매의 신청권리인 양용덕 전세권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 말소완료된 과거 채권들이 배당 시뮬레이션에 다시 포함돼 있고, 세금·공과금 압류 이력도 13건에 달합니다. 따라서 인수 0원이라는 숫자만으로 권리분석을 끝내서는 안 됩니다.
가격도 결정적인 우위가 없습니다. 실질취득액 5.94억원은 최근 12개월 평균 6.027억원보다 1.4% 낮지만, 최신 거래 6.00억원 및 최근 최저 거래 5.90억원과 같은 시세 범위 안에 있습니다. 결론은 “권리 인수는 낮아 보이지만 원본 배당 검증이 필요하고, 신건 가격의 안전마진도 얇다”입니다. 배당표와 조세채권을 정리한 뒤 가격을 판단해야 할 물건입니다.
