* 327,202,000원은 최저가에 예상 인수액 0원을 더한 조건부 실질취득 추정액입니다. 실제 낙찰가, 배당결과, 미확인 임대차 및 점유관계에 따라 매수인 부담액이 달라질 수 있으며 취득세·명도비용 등은 별도입니다.

창원지방법원 2025타경781. 김해시 내동 189-16, 평전로108번길 10-8에 있는 건물과 토지입니다. 매각 표기는 연립/다세대와 토지이며, 감정평가상 실제 이용상태는 다가구주택입니다. 지하 1층은 계단실과 주차장, 지상 1층과 2층은 각각 3가구, 지상 3층은 1가구로 이용되고 있습니다. 따라서 일반 아파트 한 세대를 낙찰받는 사건과 달리 여러 가구의 임대차와 점유관계를 동시에 분석해야 하는 물건입니다.

등기상 소유자는 문낙동입니다. 분석상 말소기준권리는 2024.11.11 설정된 송용원 근저당권 100,000,000원입니다. 그 이후의 주식회사딥노이드 근저당권, 국세 압류, 주택임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 등기 시점이 늦은 임차권등기라도 기초 임대차의 대항력은 별도로 판단해야 합니다. 특히 이현수와 김지영은 말소기준보다 먼저 전입한 임차인으로 분류되므로, 배당으로 보증금이 실제 전액 변제되는지 확인하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 핵심

말소기준인 송용원 근저당권의 등기일은 2024.11.11입니다. 주택임차권등기 자체는 모두 이보다 늦지만, 이현수와 김지영의 전입신고일은 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 두 임차인을 단순히 후순위 등기권리로 취급해 보증금 인수 가능성을 무시해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 선순위 2명과 미상 점유가 변수

주택임차권등기가 확인되는 임차인은 이현수·김지영·정효빈 3명입니다. 명시된 보증금은 각각 50,000,000원, 20,000,000원, 10,000,000원으로 합계 80,000,000원입니다. 이 외에 '현재'로 기재된 점유정보와 배예슬의 임대차·배당요구 정보가 있습니다. 이 두 건은 전입일과 구체적인 임대차관계가 확정되지 않았으므로 추가 확인이 필요합니다.

이 사건에는 보증기관 대위변제·승계신고로 식별된 항목이 없습니다. 따라서 확인된 임차권등기 보증금 80,000,000원에는 대위승계 금액을 중복 가산하지 않았습니다. 다만 나머지 점유정보가 기존 임차인과 중복되는지, 별도 임차인인지에 대해서는 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 34.3%는 시세 할인율이 아니다

최저매각가 327,202,000원은 감정가 953,942,160원의 약 34.3%입니다. 감정가 대비 낮은 가격이라는 사실은 분명합니다. 하지만 실제 시장에서 얼마에 거래될 수 있는지는 별개의 문제입니다.

또한 현재 회차의 실질취득 추정액은 배당모형상 327,202,000원이지만, 이는 예상 인수액이 실제로 0원일 때의 이야기입니다. 선순위 임차인에게 미배당 보증금이 발생하거나 추가 점유자의 인수권리가 확인된다면 실질취득 비용은 낙찰가보다 높아질 수 있습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 인수되는 구조에서는 낙찰가 인하분이 미배당 보증금 증가로 상쇄될 수 있으므로 최저가만 보고 할인 효과를 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 327,202,000원 가정)

아래는 현재 회차의 추정 배당순서입니다. 집행비용과 확인된 선순위 임차인 2명의 보증금, 후순위 근저당권 2건을 배당한 뒤 소유자 잔여금이 발생하는 구조입니다. 단, 신청채권자 배당 0원 및 2017년 담보권의 권리이전 문제를 해결하기 전에는 실제 배당표로 확정할 수 없습니다.

현재 회차 배당모형의 매각대금 배분 합계는 327,202,000원입니다. 신청채권자 배당 0원은 별도 배당금으로 더하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 권리관계는 반영되지 않았으며, 표시된 소유자 잔여금은 검증되지 않은 추정치입니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 추가 유찰도 안전을 보장하지 않는다

추가 유찰 시 매각가가 내려가고, 후순위 근저당권 채권자의 미배당액은 증가하는 것으로 산정됩니다. 이 채권 미배당액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금과는 구별해야 합니다. 각 회차에서 선순위 임차인이 실제 얼마를 배당받는지 검증하지 않고 모든 회차의 매수인 인수를 0원으로 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 김해시 내동 소재 내동중학교 남측 인근에 위치하며, 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 대중교통 운행횟수와 접근성 등을 고려한 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 3층으로 외벽은 파벽돌·현무암타일·징크판넬 등으로 마감되었습니다. 내부는 폐문으로 조사하지 못한 부분이 있어 실제 상태 확인이 필요합니다.
• 임대구조. 지상층이 여러 가구로 구성된 다가구주택입니다. 개별 호실의 임차인·보증금·점유현황이 전체 수익성과 명도비용에 영향을 줄 수 있습니다.
• 토지. 면적 235.0㎡, 지목 대, 완경사지, 세로장방형이며 세로한면 도로접면 조건입니다. 공시지가는 651,800원/㎡입니다.
• 도시계획. 제1종일반주거지역·내동지구 지구단위계획구역이며, 소로3류에 접하고 교육환경 보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다. 다만 실제 내부 이용상태와 호실 구분은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 토지와 다가구주택을 일괄 취득하는 물건으로, 개별 아파트와 달리 매수자는 전체 건물의 임대수익·유지관리·명도부담을 함께 검토해야 합니다. 최근 실거래 근거가 확인되지 않아 환금성과 적정 매각가격을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 배당. 이현수 50,000,000원과 김지영 20,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 검증해야 합니다. 미배당액이 발생하면 인수 여부를 다시 분석해야 합니다.
• 점유자 전수 확인. 감정상 1층 3가구·2층 3가구·3층 1가구의 각 호실별 점유자와 계약서를 대조해야 합니다. '현재' 및 배예슬의 임대차관계를 특히 확인해야 합니다.
• 2017년 담보권 확인. 을구 1·2번 근저당권의 말소 표시와 2026.03.16 권리이전 기록 간 관계를 확인해 말소기준 및 배당순위의 적정성을 재검토해야 합니다.
• 신청채권자 배당 확인. 청구금액 430,998,321원인데 예상배당이 0원으로 나타나고 소유자 잔여금까지 계산된 이유를 확인해야 합니다.
• 국세 압류·당해세. 김해세무서장의 2025.07.17 압류가 확인됩니다. 압류등기 소멸 여부와 실제 세금 배당순위는 별개이므로 체납세액과 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 정효빈 배당. 보증금 10,000,000원과 배당요구가 있지만 현재 배당표에 직접 반영되지 않은 사유를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 거래사례, 인근 다가구주택의 매매가격, 실질 임대수익, 공실 및 보수비용을 비교해야 합니다. 감정가 대비 낙폭만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 현장 상태. 폐문으로 확인하지 못한 내부 상태, 실제 가구별 출입 및 계량기 구분, 누수·시설하자·수선 필요 사항을 확인해야 합니다.
• 토지·건물 일괄매각. 매각대상과 토지 및 건물의 권리관계, 공동담보 범위, 실제 부동산 표시를 법원 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 명도·부대비용. 실제 점유자 수와 보증금 반환관계, 인도 절차, 공용부분 관리비, 취득 관련 세금 및 보수비용을 별도로 검토해야 합니다.

맺으며 — “34%까지 내려왔어도, 아직 안전한 가격은 아니다”

이 물건의 최저매각가 327,202,000원은 감정가 953,942,160원의 약 34.3%입니다. 표면적으로는 매우 큰 낙폭입니다. 그러나 이 수치가 최근 실거래 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 현재 확인된 가격정보만으로는 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

권리상으로는 말소기준 이전에 전입한 이현수·김지영 2명이 중요합니다. 현재 배당모형상 두 사람의 보증금이 전액 배당되므로 예상 인수액 0원이라는 계산은 성립합니다. 하지만 이 결과는 배당순위와 실제 배당액이 맞는 경우에만 유효합니다. 특히 신청채권자 430,998,321원의 배당이 0원인데 소유자 잔여금이 발생하는 모형상의 불일치, 2017년 담보권의 말소·이전 관계, 그리고 추가 점유자들의 임대차관계가 모두 확인되어야 합니다.

감정상 다가구주택으로 여러 가구의 점유가 얽혀 있고, 이미 3회 유찰된 상황에서 거래시세와 실제 임대수익도 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서는 가격 메리트 인정 보류, 배당·점유·등기 검증 우선이라는 결론이 적절합니다. 낙폭은 크지만 권리·취득비용의 불확실성도 큰 고위험 검토 대상입니다.