창원지방법원 2025타경781. 김해시 내동 189-16 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 다가구주택으로, 지하층은 계단실·주차장, 1층은 다가구주택 3가구, 2층은 다가구주택 3가구, 3층은 단독주택 1가구로 이용 중입니다. 토지는 235.0㎡, 지목은 대이며 제1종일반주거지역에 위치합니다.
권리관계의 핵심은 등기순서만 보면 단순하지만 임차관계가 섞여 있다는 점입니다. 등기부상 2017년 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당 2건은 이미 말소되어 있고, 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2024.11.11. 송용원 근저당권 100,000,000원입니다. 그 뒤의 딥노이드 근저당, 압류, 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이현수·김지영은 임차권등기 자체는 뒤에 이루어졌어도 전입이 말소기준보다 빨라 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경781 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내동 189-16 · 평전로108번길 10-8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 다가구주택 |
| 토지 | 235.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 문낙동 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 953,942,160원 / 667,759,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 430,998,321원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2017.11.10. 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당 2건은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 말소기준은 2024.11.11. 송용원 근저당 100,000,000원이며, 2024.12.13. 딥노이드 근저당 91,000,000원과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 알려진 보증금보다 ‘미상 점유’가 더 중요하다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현수 | 2023-07-28 / 2023-07-13 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 김지영 | 2022-02-28 / 2022-02-28 | 20,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 정효빈 | 2025-08-05 / 2025-08-05 | 10,000,000원 | 대항력 無 | 확정 불가 | 승계 아님 |
| 현재 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 배예슬 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인·점유자로 확인되는 사람 가운데 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 보증기관 승계분을 중복 합산할 문제는 없습니다. 다만 현재와 배예슬은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 배예슬은 2026.02.13. 배당요구 사실이 있으나 보증금 자체가 확인되지 않고, ‘현재’ 역시 전입·보증금 정보가 없어 매수인 인수 여부를 확정하기 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 953,942,160원, 현재 최저매각가는 667,759,000원이며 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 가정가격은 467,431,300원, 3회 유찰 시 가정가격은 327,201,910원입니다.
그러나 이 사건에는 동일 물건 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 근거가 없습니다. 다가구주택과 토지가 함께 매각되는 구조인 만큼 토지·건물 개별 가치와 임대수익, 공실·명도, 실제 임차보증금까지 함께 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 667,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,077,590원 |
| 1. 임차인 이현수 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 1. 임차인 김지영 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 근저당 · 송용원 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사딥노이드 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 397,681,410원 |
현재 배당가정에서는 확인된 채권 191,000,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 397,681,410원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으며, 미상 점유자의 권리까지 확정한 배당표는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 내동중학교 남측 인근이며, 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 지하층 계단실·주차장, 1층 다가구주택 3가구, 2층 다가구주택 3가구, 3층 단독주택 1가구로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하층·지상 3층 건물이며 외벽은 파벽돌·현무암타일·징크판넬 붙임 등입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 소방설비, 바닥난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로3류에 접합니다. 절대보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등의 지정이 있습니다.
- 공시지가. 651,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 최우선 확인. ‘현재’와 배예슬의 전입일·점유개시·보증금·확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 호실별 임차관계 대조. 이현수 203호, 김지영 301호, 정효빈 202호를 포함해 건물 전체 점유현황과 실제 임차계약을 맞춰 봐야 합니다.
- 인수 0원 확정 금지. 현재 배당표의 0원은 확인된 권리 기준입니다. 미상 점유가 대항력 있는 임차인으로 확인되면 실질취득액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 별도 검증. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 다가구주택·토지의 실제 매매사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되므로 토지 경계·도로접면·각 층 이용상태 및 포함 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등 현재 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 미상 임차인이 먼저다”
이 사건은 감정가 953,942,160원에서 1회 유찰되어 최저가가 667,759,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 시세가 제공되지 않아 이 가격이 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 더 중요한 문제는 임차관계입니다. 이현수·김지영의 대항력 있는 보증금은 현재 가정에서 전액 배당되지만, 전입과 보증금이 확인되지 않은 점유자가 남아 있습니다.
확인된 권리만 보면 인수 0원, 전체 권리로 보면 아직 미확정. 따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율보다 먼저 미상 점유자의 대항력과 보증금을 확정해야 하는 사건입니다. 그 확인이 끝난 뒤에야 실질취득액과 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
