창원지방법원 2025타경814. 김해시 부곡동 월산마을부영아파트 404동 10층 1001호 아파트입니다. 감정가는 122,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 85,400,000원입니다. 권리구조의 중심은 2013.07.11. 설정된 우리은행 근저당권 66,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2022년 케이뱅크 근저당 55,000,000원, 2026년 경매개시결정, 애큐온저축은행 가압류 33,541,617원은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 회차에서는 총 채권액 154,541,617원 가운데 83,462,800원이 배당되고 71,078,817원의 미배당이 발생하지만, 이는 후순위 채권자의 배당 부족 문제이지 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경814 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부곡동 800-3 월산마을부영아파트 404동 10층1001호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 건물 중 10층 · 아파트로 이용중 |
| 비교 면적 | 80.88㎡ |
| 사용승인일 | 2004.08.27 |
| 소유자 | 이선대 · 2025.01.30 상속, 2026.02.13 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 33,670,740원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
2004년 국민은행 근저당은 2013.07.15. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 출발점은 2013.07.11. 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 케이뱅크 근저당과 경매개시결정, 애큐온저축은행 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없고 실제 임차인 0명이며, 배당자료상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 23.9% 낮은 회차
비교 단지는 월산마을4-1단지부영18차, 총 332세대입니다. 동일 면적 80.88㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 111,083,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 6건 평균인 112,166,666원을 우선합니다. 현재 최저가 85,400,000원은 이 최근 평균의 76.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 80.88㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 12 | 103,000,000원 |
| 2026.01 | 80.88㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 80.88㎡ | 11 | 137,000,000원 |
| 2025.11 | 80.88㎡ | 14 | 122,000,000원 |
| 2025.07 | 80.88㎡ | 17 | 130,000,000원 |
| 2025.06 | 80.88㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.04 | 80.88㎡ | 14 | 110,000,000원 |
| 2025.04 | 80.88㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2025.04 | 80.88㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2025.04 | 80.88㎡ | 9 | 115,000,000원 |
최근 12개월 평균은 이전 표본 대비 2.0% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세로 분류되지는 않습니다. 다만 가장 최신인 2026.08 거래는 95,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격 여유를 크게 잡기보다 최신 거래 95,000,000원을 함께 보는 것이 보수적입니다. 그 기준에서도 현재 최저가 85,400,000원은 최신 거래 아래에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이뱅크 | 55,000,000원 | 17,462,800원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 33,541,617원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당가정입니다. 총 채권액 154,541,617원 중 채권자 배당액은 83,462,800원, 미배당은 71,078,817원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 김해부곡초등학교 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·학교·근린생활시설이 있는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하1층·지상15층 철근콘크리트구조 건물의 10층 1001호이며 사용승인일은 2004.08.27입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 아파트 부지이며 북동측으로 폭 20m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(장유지구)이며 공시지가는 1,097,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 최저 95,000,000원, 최고 137,000,000원입니다.
⑤ 회차별 자금·권리 체크
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 85,400,000원 | 83,462,800원 | 71,078,817원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 59,779,999원 | 58,303,959원 | 96,237,658원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 41,845,999원 | 40,692,771원 | 113,848,846원 | 0원 |
- 말소기준 확인. 을구 2번 우리은행 근저당권(2013.07.11, 66,000,000원)이 기준입니다.
- 임차관계. 임차인 신고는 없으며 실제 임차인 수는 0명입니다.
- 인수금액. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 112,166,666원뿐 아니라 최신 2026.08 거래 95,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 등기 변동. 이선대는 2025.01.30 상속을 원인으로 2026.02.13 소유권이전등기를 마쳤고, 우리은행이 경매 진행을 위해 대위등기했습니다.
- 원본 확인. 입찰 판단 전 등기사항전부증명서·매각 관련 원본과 실제 점유관계를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 안전성과 가격 할인 모두 확인되는 회차
이 사건의 장점은 권리와 가격이 같은 방향을 바라본다는 점입니다. 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류가 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 동시에 1회 유찰된 최저가 85,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 112,166,666원의 76.1%입니다.
다만 최신 거래가 95,000,000원이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 최근 12개월 평균의 추세는 이전 표본 대비 2.0% 높지만, 최신 거래 자체는 평균보다 낮기 때문입니다. 그럼에도 현재 최저가는 최신 거래보다도 낮고 별도 인수금액이 없어 권리상 안전성과 현재 회차의 가격 여유가 함께 확인되는 사건으로 정리할 수 있습니다.
