광주지방법원 2025타경4242. 광주 서구 치평동 골든빌오피스텔 지하층 B105호로, 감정평가상 이용상태는 점포입니다. 현 소유자 신주영은 2020.10.23. 소유권을 이전받았고 거래가액은 85,000,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 81,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 롯데카드 가압류, 신한카드 가압류, 경매개시결정 및 국 압류는 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 42,722,000원으로 감정가 149,000,000원의 28.67% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 이 물건은 지하층 점포이고 5회 유찰된 상태이므로, 실제 거래 가능한 가격과 임대수요·공실 가능성을 확인하지 않은 채 “감정가보다 싸다”는 이유만으로 투자 매력까지 높게 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4242 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1208 골든빌오피스텔 지하층 B105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 점포 · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 지하1층 B105호 |
| 소유자 | 신주영 (2020.10.23. 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 42,722,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 63,375,976원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
신고·조사된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계와 실제 사용자를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다. 등기상 핵심은 2020.10.23. 신한은행 근저당입니다. 이를 기준으로 뒤에 설정된 롯데카드·신한카드 가압류와 경매개시결정, 국 압류는 자료상 매각으로 모두 소멸합니다. 예상배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰 뒤 감정가의 28.67%
현재 회차 최저가는 42,722,000원입니다. 배당 시나리오상 6회 유찰 시 34,177,600원, 7회 유찰 시 27,342,080원까지 낮아지는 구조입니다. 가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 오히려 커지지만, 매수인이 인수하는 금액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 42,722,000원 | 41,553,004원 | 52,672,111원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 34,177,600원 | 33,162,403원 | 61,062,712원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 27,342,080원 | 26,449,923원 | 67,775,192원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가에서 크게 내려온 수준이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 상황에서는 감정가 대비 28.67%라는 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 5회 유찰 자체가 시장의 반복적인 응찰 부재를 보여주는 만큼, 지하 점포의 실제 임대수익과 재매각 가능성을 먼저 검증하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,722,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,168,996원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 81,600,000원 | 41,553,004원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,313,257원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,311,858원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 94,225,115원 중 41,553,004원이 배당되고 52,672,111원이 미배당으로 남는 계산입니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 치평동 광주가정법원 남동측 인근이며, 주변은 도심 업무지대로 평가되어 있습니다.
- 용도. 골든빌오피스텔 지하1층 B105호로 감정평가상 이용상태는 점포입니다. 주거용 오피스텔로 전제하면 안 됩니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하고 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 13층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 평지의 오피스텔 부지이며 중로각지입니다. 토지면적은 2,697.9㎡, 공시지가는 2,182,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 중로1류에 접하고 가로구역별 최고높이 제한지역 및 비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 반복 유찰된 지하 점포인 만큼 감정가 할인폭보다는 실제 임대수요·공실·재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 신고·조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 영업 여부를 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 최저가 42,722,000원은 감정가의 28.67% 수준이지만, 감정가 할인율 자체는 실거래 시세가 아닙니다.
- 임대수익 검증. 점포의 실제 임대료·관리비·공실기간을 확인해 예상 수익률이 성립하는지 따져야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 34,177,600원, 7회 유찰 시 27,342,080원 시나리오가 제시되어 있으므로 현재 회차 응찰과 추가 유찰 대기의 차이를 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당액은 52,672,111원이지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 승계액을 혼동하지 마세요.
- 세금·관리비 확인. 등기상 국 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으나, 실제 배당에 영향을 주는 조세와 점포 관리비는 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.10.23. 신한은행 근저당이 말소기준이고 그 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체보다 더 중요한 문제는 5회 유찰된 지하 점포의 시장성입니다. 최저가는 42,722,000원까지 내려왔지만 이를 곧바로 “싼 가격”이라고 볼 근거는 없습니다. 감정가 할인율보다 실제 점유·임대수익·공실 가능성과 재매각 수요를 먼저 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 확인 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
