창원지방법원 2025타경822. 김해시 대청동 갑오마을 301동 302호, 전용 126.48㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 송진성은 2014.02.07. 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했고, 2015.03.10. 부산은행 앞으로 채권최고액 252,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 부산은행 추가 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리에서 가장 중요한 임차인 문제도 현재 자료상 매수인 승계로 이어지지 않습니다. 정이준의 전입일은 2025.08.28., 송한성의 전입일은 2017.06.14.로 둘 다 말소기준일인 2015.03.10.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리돼 있고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상이므로 배당요구와 실제 임대차관계는 원문 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2015.03.10. 을구 13번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 252,000,000원이고, 같은 부산은행의 2015.03.30. 추가 근저당권 36,000,000원, 금강레미콘 주식회사 가압류 10,323,880원, 윤순례 가압류 100,000,000원, 부산은행의 임의경매개시결정과 2026.02.03. 국세 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입

실제 임차인은 2명으로 조사됐습니다. 두 사람 모두 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 현재 권리순서만 놓고 매수인에게 그대로 승계되는 대항력 보증금으로 보지는 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상이므로 실제 배당관계 확인은 필요합니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 생겼지만 시장은 -5.9% 하락

갑오마을3단지대동의 전용 126.48㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 238,666,666원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 230,200,000원과 최신 거래 230,000,000원, 그리고 최근 추세 -5.9%를 우선해 보는 것이 안전합니다.

현재 최저매각가는 168,000,000원으로 최근 12개월 평균의 73.0%입니다. 최신 거래도 2026.05. 230,000,000원이므로 1회 유찰된 현재가는 최근 거래권보다 낮은 가격대에 들어왔습니다. 따라서 신건과 달리 가격 메리트가 형성된 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 최근 12개월 가격수준은 이전 거래구간보다 -5.9% 낮아진 하락 추세입니다. 감정가 240,000,000원이나 전체 평균 238,666,666원만 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 3,152,000원을 제외한 164,848,000원이 말소기준 근저당권에 배당되고 이후 채권은 미배당됩니다. 총 채권액 398,323,880원 중 채권자 배당액은 164,848,000원, 미배당액은 233,475,880원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 김해시 대청동 소재 갑오마을 일대로 아파트·학교·단독주택·근린시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐고 남동측으로 단지 진입로가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·장유지구 지구단위계획구역이며 보행자전용도로와 중로3류에 접합니다.
• 토지. 공동주택 건부지로 이용 중인 사다리형 유사 토지이며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
• 단지. 갑오마을3단지대동은 298세대이고 준공일은 2000.07.31.입니다.
• 현장상태. 현장조사 당시 폐문 부재로 일반적 상태를 기준으로 감정 내용이 작성됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차관계 재확인. 정이준·송한성 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인해야 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 존재하면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 230,200,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선 기준으로 보되, -5.9% 하락 추세를 반영해야 합니다.
• 저층 보정. 대상은 15층 건물의 3층이므로 실거래 비교 시 층 차이와 내부 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 감정 현장조사 당시 폐문 부재였으므로 내부 상태와 실제 점유관계를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔고, 권리는 비교적 단순하다”

이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 확인 절차입니다. 말소기준은 2015.03.10. 부산은행 근저당으로 명확하고, 이후 임차인 2명의 전입과 후순위 근저당·가압류·압류는 매수인 승계로 이어지지 않아 현재 계산상 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 240,000,000원에서 1회 유찰돼 168,000,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 230,200,000원의 73.0%입니다.

다만 최근 시장이 -5.9% 하락 추세이고, 두 임차인의 보증금·확정일자와 세금 압류의 실제 배당 영향은 완전히 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 회차는 가격상 관심을 가질 만한 구간이지만, 임차관계·세금·현장상태를 원본으로 확인한 뒤 판단할 물건으로 정리됩니다.