창원지방법원 2025타경831. 김해시 동상동 롯데캐슬가야2단지 203동 1층 202호, 전용면적 비교표본 152.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 문재임이고, 2010년 거래가액 327,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현 등기상 경매의 말소기준은 2019.03.22. 주식회사부산은행 근저당권 225,500,000원입니다. 같은 날 설정된 부산은행의 후순위 근저당권 88,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 320,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 224,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2025.11. 320,000,000원, 2026.07. 280,000,000원으로 평균 300,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.7% 수준입니다. 다만 최근 거래 흐름은 과거보다 6.9% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 9건 평균 317,222,222원만 보고 할인폭을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 동상동 1104 롯데캐슬가야2단지 203동 1층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 1층 202호 |
| 비교 전용면적 | 152.98㎡ |
| 소유자 | 문재임 (2010.08.26. 매매 · 거래가액 327,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 267,209,566원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 없습니다. 현존 권리 가운데 말소기준은 2019.03.22. 접수된 부산은행 근저당권 225,500,000원이고, 같은 날 설정된 부산은행의 후순위 근저당권 88,000,000원과 2025.11.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 산청군농업협동조합·하나은행·농협은행 근저당권과 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 최근 가격은 하락 중
롯데캐슬가야2단지 동일 면적 152.98㎡의 확인 거래는 9건입니다. 전체 평균은 317,222,222원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 300,000,000원, 가장 최신인 2026.07. 거래는 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 152.98㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 152.98㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2025.06 | 152.98㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2024.09 | 152.98㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2023.12 | 152.98㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2023.11 | 152.98㎡ | 4 | 353,000,000원 |
| 2023.11 | 152.98㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2022.01 | 152.98㎡ | 2 | 342,000,000원 |
| 2021.09 | 152.98㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 152.98㎡ | 2건 | 300,000,000원 |
현재 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 74.7%입니다. 최신 거래 280,000,000원과 비교해도 낮습니다. 특히 같은 1층 거래인 2025.06. 거래가가 270,000,000원이었다는 점도 현재 가격을 판단할 때 직접 비교할 수 있는 자료입니다. 다만 최근 평균이 과거 거래 구간보다 -6.9% 낮아졌으므로 시장 방향은 상승이 아니라 하락 쪽입니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,936,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 225,500,000원 | 220,064,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 88,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 313,500,000원, 예상 배당은 220,064,000원, 미배당은 93,436,000원입니다. 신청채권자 청구액은 267,209,566원으로 현재 회차에서 전액 충족되지 않습니다. 그러나 배당 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 93,436,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 159,695,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 206,076,640원 | 0원 |
유찰이 추가되면 부산은행의 미배당 규모는 커지지만, 임차인이나 낙찰자가 인수할 별도 권리가 없기 때문에 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일합니다. 현재 회차는 224,000,000원, 2회 유찰 시 156,800,000원, 3회 유찰 시 109,760,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 동상동 동광초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 1층 202호. 급배수·위생·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 단지. 롯데캐슬가야2단지 · 214세대 · 2005.12.29. 준공입니다.
- 도로. 북서측 중로3류, 남서측·남동측·북동측 소로2류에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(45미터)·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 완경사의 사다리형 아파트 건부지이며 공시지가는 823,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 볼 것. 전체 9건 평균 317,222,222원보다 최근 12개월 평균 300,000,000원과 최신 거래 280,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -6.9%입니다. 현재 최저가가 시세 아래라는 사실과 향후 추가 하락 가능성을 동시에 고려해야 합니다.
- 1층 비교. 대상 물건은 1층이고, 동일 면적 1층 거래로 2025.06. 270,000,000원이 확인됩니다. 층 조건을 무시한 평균가 적용은 피해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계자 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계는 미상으로 기록됐습니다. 임차인 신고는 없지만 실제 점유 상태는 입찰 전 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 93,436,000원이 발생해도 그 금액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 할인 구간
이 사건은 권리관계가 비교적 단순합니다. 말소기준은 2019.03.22. 부산은행 근저당권이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 74.7%이며, 최신 거래 280,000,000원보다도 낮아 신건 감정가 320,000,000원일 때와 달리 1회 유찰 후에는 가격 차이가 생겼습니다.
다만 최근 거래 추세가 -6.9%라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 과거 최고가 353,000,000원이나 전체 평균 317,222,222원을 기준으로 할인율을 부풀리기보다, 최신 280,000,000원과 최근 12개월 평균 300,000,000원을 중심으로 판단하는 편이 타당합니다. 권리상 인수 위험은 낮고 현재 가격은 최근 거래보다 낮지만, 하락장 보정을 빼면 안 되는 아파트입니다.
