창원지방법원 2025타경886. 창원시 성산구 남양동 위드파크아파트 409동 10층 1005호로, 전용면적은 51.48㎡입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 권리와 이미 말소된 과거 권리를 구분하는 것입니다. 1998년 설정된 한국주택은행 근저당권은 2001.07.25. 말소됐고, 2005년 국민은행 근저당권은 2013.11.01. 말소됐습니다. 박덕수의 63,000,000원 전세권도 2009.10.05. 말소됐습니다. 따라서 이 세 권리는 현재 매수인이 인수할 권리도, 실제 배당에 참여할 권리도 아닙니다.
등기상 현재 살아 있는 최초 담보권은 2023.10.12. 설정된 신한은행 근저당권 55,000,000원입니다. 이를 말소기준으로 보면 2025.06.25. 토스뱅크 가압류 46,531,559원과 2025.12.30. 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원으로 산정돼, 권리 자체는 비교적 단순합니다. 다만 감정평가 당시 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았으므로 점유관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경886 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 남양동 23 위드파크아파트 409동 10층 1005호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 51.48㎡ · 15층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 김준걸 (2022.11.03. 거래가액 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 46,687,580원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 사용승인 / 규모 | 1998.05.26. / 위드파크 960세대 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 말소기준을 분리해야 한다
② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 106.4%
위드파크의 전용 51.48㎡ 및 인근 53.82㎡ 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 172,916,666원, 최신 거래는 170,000,000원, 표본 최고액은 183,000,000원입니다. 이 사건 최저매각가 184,000,000원은 최근 평균의 106.4%이며, 표본 최고액보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 53.82㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 53.82㎡ | 10 | 177,000,000원 |
| 2026.06 | 53.82㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 53.82㎡ | 2 | 166,000,000원 |
| 2026.05 | 53.82㎡ | 2 | 166,000,000원 |
| 2026.05 | 53.82㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 53.82㎡ | 6 | 179,000,000원 |
| 2026.04 | 51.48㎡ | 10 | 172,000,000원 |
| 2026.03 | 53.82㎡ | 14 | 179,000,000원 |
| 2026.03 | 53.82㎡ | 9 | 183,000,000원 |
| 2026.03 | 51.48㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 53.82㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 172,916,666원 |
특히 이 사건과 같은 전용 51.48㎡·10층 거래는 2026.03. 170,000,000원과 2026.04. 172,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 184,000,000원은 이 두 거래와 최근 전체 평균을 모두 웃돕니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같고, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 배당 시뮬레이션 검증 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 한국주택은행 근저당 · 말소완료 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 국민은행 근저당 · 말소완료 | 42,900,000원 | 42,900,000원 |
| 전세권 · 박덕수 · 말소완료 | 63,000,000원 | 63,000,000원 |
| 신한은행 근저당 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 토스뱅크 가압류 | 46,531,559원 | 4,124,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 시뮬레이션의 채권 총액은 223,031,559원, 배당액은 180,624,000원, 미배당액은 42,407,559원입니다. 다만 등기상 말소완료된 권리가 포함된 계산이므로 실제 배당액과 잔여액을 판단하는 근거로 그대로 사용해서는 안 됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대방중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 10층 1005호이며, 사용승인일은 1998.05.26.입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·도시가스보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 남측 약 25m, 북측 약 20m 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역에 속합니다. 토지는 평지의 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,174,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 960세대 아파트로 최근 거래가 이어지고 있으나, 전용 51.48㎡·10층 거래가 170,000,000원과 172,000,000원에 형성된 점을 고려하면 184,000,000원 신건 가격은 매도 환금성 측면에서도 부담입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 1998년 근저당권은 2001.07.25., 2005년 근저당권은 2013.11.01., 2006년 전세권은 2009.10.05. 말소됐습니다. 현재 살아 있는 최초 담보권인 2023.10.12. 신한은행 근저당권을 기준으로 원본 등기부를 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계와 내부 상태가 미상입니다. 전입세대확인서·확정일자·현장 점유자를 확인하고 소유자 또는 제3자 점유 시 명도 절차를 검토해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최저가 184,000,000원은 최근 평균 172,916,666원의 106.4%이고 최근 거래 최고액 183,000,000원보다 높습니다. 신건 최저가를 시세보다 저렴한 가격으로 평가해서는 안 됩니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가는 이해관계자 부재로 내부 확인 없이 인근 유사물건과 외부 관찰을 토대로 이뤄졌습니다. 수리비와 실제 이용상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일과 변경 여부, 매각물건명세서·현황조사서·등기부의 최신 내용을 법원 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 오래된 등기 이력이 많아 복잡해 보이지만, 이미 말소된 권리와 현재 살아 있는 권리를 분리하면 결론은 단순합니다. 현재 말소기준은 2023.10.12. 신한은행 근저당권이고, 이후 토스뱅크 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없어 권리 구조는 합격입니다.
그러나 가격은 반대입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 184,000,000원이고, 이는 최근 평균 172,916,666원의 106.4%입니다. 최신 거래 170,000,000원과 최근 거래 최고액 183,000,000원도 웃돕니다. 내부 상태와 임대관계까지 미상인 상황에서 신건 가격을 그대로 부담할 이유는 약합니다. 권리는 정리되지만 가격은 정리되지 않았습니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 입찰가입니다.
