춘천지방법원 2025타경222. 속초시 청학동 씨크루즈호텔속초 18층 1802호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 되어 있고, 감정평가상 이용상태는 일반숙박시설(객실)입니다. 매각물건명세서에는 수익형 분양 호텔로 주식회사씨크루즈호텔속초에서 객실을 위탁 운영관리하고 있다고 기재되어 있습니다. 따라서 주거용 아파트처럼 단순 비교하기보다 숙박시설 객실의 운영 구조와 환금성을 별도로 봐야 합니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.03.07 설정된 농협은행주식회사 근저당권 103,200,000원이 말소기준이고, 2025.04.15 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 현재 제공된 배당 시나리오에서는 낙찰자가 인수하는 금액이 0원입니다. 다만 최저가가 낮다는 사실 자체가 시장가 대비 할인임을 뜻하지는 않습니다. 이 사건에는 실거래 비교 자료가 없고, 이미 5회 유찰됐다는 사실이 오히려 시장의 가격 수용성이 낮았음을 보여 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경222 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 청학동 482-525 씨크루즈호텔속초 18층 1802호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 속초시 청초호반로 273 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 / 일반숙박시설(객실) · 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물 내 18층 |
| 소유관계 | 상속에 따른 공유 소유 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 24,034,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 59,564,174원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
임차인 없음. 현재 확인된 임차관계가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2018.03.07 농협은행주식회사 근저당권이고, 경매개시결정은 후순위라 매각으로 소멸합니다. 2018.02.06 설정됐던 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기는 2018.03.07 이미 말소됐습니다. 현재 공유관계는 2024.10.21 상속을 원인으로 2025.04.02 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘5회 유찰’이 더 중요한 숫자
현재 최저매각가는 24,034,000원으로 감정가 143,000,000원의 17% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 16,823,800원, 7회 유찰 시 11,776,660원입니다. 그러나 이 사건에는 동일 객실 또는 유사 객실의 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.5% 추정) | - | 832,612원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 103,200,000원 | 23,201,388원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 농협은행주식회사 채권최고액 103,200,000원 중 23,201,388원이 배당되고 79,998,612원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 운영·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일반숙박시설(객실)로 이용 중이며, 수익형 분양 호텔로 주식회사씨크루즈호텔속초에서 객실을 위탁 운영관리하고 있다고 기재돼 있습니다.
- 입지. 속초중앙시장 남서측 인근에 위치하고, 주변은 숙박시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 볼 때 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물 내 18층 1802호이며, 위생·급배수·냉난방·승강기·화재탐지 및 소화설비·지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구이며 중로3류에 접합니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중이고 공시지가는 807,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 일반숙박시설 객실이고 이미 5회 유찰됐으므로, 매도 시 매수층과 가격 형성의 폭이 제한될 가능성을 가격보다 먼저 점검해야 합니다.
⑤ 공유관계와 등기상 구조
| 공유자 | 지분 |
|---|---|
| 김채선 | 126분의 21 |
| 김태성 | 126분의 21 |
| 김태흥 | 126분의 21 |
| 고상숙 | 126분의 7 |
| 고태연 | 126분의 7 |
| 고태석 | 126분의 7 |
| 홍숙자 | 126분의 9 |
| 김현미 | 126분의 6 |
| 김대원 | 126분의 6 |
| 박애경 | 126분의 9 |
| 김세원 | 126분의 6 |
| 김인원 | 126분의 6 |
공유관계는 김태산의 2024.10.21 상속을 원인으로 2025.04.02 소유권이전 등기가 이루어진 구조입니다. 등기에는 농협은행주식회사가 대위자로 기재되어 있고, 대위원인은 2018.01.11 여신거래약정에 기한 대여금 회수 청구권 보전입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 143,000,000원이나 현재 최저가 24,034,000원만으로 적정가를 정하면 안 됩니다.
- 위탁 운영관계 확인. 주식회사씨크루즈호텔속초의 객실 위탁 운영관리 구조가 낙찰 후 어떻게 처리되는지 계약관계와 운영 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 수익성·운영비·관리비·환금성 문제인지 현장과 관련 자료를 통해 분리해 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 지정돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 농협은행 근저당은 현재 회차에서 대규모 미배당이 발생하지만, 배당 시나리오상 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
- 관리·운영비 확인. 숙박시설 객실은 관리비와 운영 관련 비용 구조가 수익성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 실제 부담 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 위탁 운영 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗해도, 5회 유찰에는 이유가 있다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 농협은행 근저당이고, 임차인은 확인되지 않으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 수익형 호텔 객실이라는 용도와 반복 유찰입니다. 현재 최저가 24,034,000원은 감정가의 17% 수준이지만 실거래 근거가 없으므로 ‘싸다’고 표현할 수 없습니다. 오히려 5회 유찰은 이전 가격대에서 시장이 매수를 선택하지 않았다는 가장 직접적인 자료입니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 적정성과 환금성 검증이 반드시 선행돼야 하는 물건입니다.
