춘천지방법원 2025타경222. 속초중앙시장 남서측 인근 씨크루즈호텔속초 20층 건물의 18층 1802호입니다. 경매 용도는 대지로 표시돼 있으나, 등기와 감정평가상 대상은 집합건물이며 실제 이용상태는 일반숙박시설 객실입니다. 농협은행주식회사의 2018년 근저당권 103,200,000원이 말소기준권리이고, 이후 상속에 따라 고상숙·고태석·고태연·김대원·김세원·김인원·김채선·김태성· 김태흥·김현미·박애경·홍숙자 등 12명의 공유 상태가 된 뒤 임의경매가 개시됐습니다.
권리상 핵심은 분명합니다. 농협은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 신고된 임차인이 없어 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 24,034,000원입니다. 그러나 수익형 분양 호텔 객실은 주거용 집합건물과 달리 운영관계와 환금성을 별도로 살펴야 합니다. 낮은 최저가와 안전한 등기가 곧 좋은 투자성을 의미하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경222 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 청학동 482-525 씨크루즈호텔속초 18층 1802호 · 청초호반로 273 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 일반숙박시설(객실) · 철근콘크리트구조 평지붕 20층 중 18층 |
| 현재 소유관계 | 상속 공유자 12명 |
| 공유지분 | 김채선·김태성·김태흥 각 126분의 21, 박애경·홍숙자 각 126분의 9, 고상숙·고태석·고태연 각 126분의 7, 김대원·김세원·김인원·김현미 각 126분의 6 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 24,034,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 59,564,174원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 운영 현황 | 수익형 분양 호텔로 주식회사씨크루즈호텔속초에서 객실 위탁 운영관리 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸·매수인 인수 0원
임차인 없음. 말소기준권리는 2018.03.07. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 103,200,000원입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하며, 2025.04.15. 임의경매개시결정도 함께 소멸합니다. 현재 회차의 예상 배당에서는 농협은행에 23,201,388원이 배당되고 79,998,612원이 미배당되지만, 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
2018.02.06. 설정됐던 주식회사생보부동산신탁 명의 신탁등기는 2018.03.07. 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 이후 김태산 명의로 소유권이전이 이뤄졌고, 2024.10.21. 상속을 원인으로 2025.04.02. 12명의 공유자에게 소유권이전이 마쳐졌습니다.
② 가격 판단 — 감정가 17%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 24,034,000원으로 감정가 143,000,000원의 16.81%입니다. 수치만 보면 감정가 대비 하락폭은 큽니다. 그러나 이 물건은 이미 5회 유찰됐고, 일반 주택이 아닌 위탁운영 일반숙박시설 객실입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 24,034,000원 | 16.81% | 79,998,612원 |
| 6회 유찰 시 | 16,823,800원 | 11.76% | 87,079,028원 |
| 7회 유찰 시 | 11,776,660원 | 8.24% | 92,035,320원 |
비교 가능한 최근 실거래가가 없어 최저가와 실제 시장가격의 차이를 계산할 수 없습니다. 따라서 “감정가보다 83.19% 낮다”는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 오히려 5회 유찰은 감정가와 시장 수요 사이에 큰 간극이 있었거나, 숙박시설 객실의 운영성과 환금성에 시장이 높은 위험할인을 적용하고 있다는 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,612원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 103,200,000원 | 23,201,388원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 농협은행 근저당 채권 중 79,998,612원이 미배당됩니다. 신청채권 청구액 59,564,174원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 예상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초중앙시장 남서측 인근으로, 주변은 숙박시설과 근린생활시설이 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물의 18층 객실입니다. 외벽은 석재타일·복합판넬, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 카페트, 창호는 시스템창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·승강기·화재탐지·소화설비와 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 남측과 서측으로 왕복 2차로에 접합니다. 토지면적은 2,069㎡, 공시지가는 807,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구이며 중로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 일반숙박시설 객실로, 감정가 대비 할인율과 별개로 재매각 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위탁운영계약 확인. 주식회사씨크루즈호텔속초와 체결된 객실 운영관리 관계의 계약기간, 종료조건, 낙찰 후 승계 여부를 원문으로 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 호텔 객실로 운영 중이므로 객실 사용 상태와 실제 점유 주체를 확인해야 합니다.
- 수익 검증. 감정가 할인율이 아니라 해당 객실의 실제 운영수입과 비용을 기준으로 감당 가능한 입찰가를 계산하세요.
- 실거래 대조. 동일 호텔 또는 유사 숙박시설 객실의 최근 거래가를 확인하기 전에는 24,034,000원을 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 16,823,800원, 7회 유찰 시 11,776,660원으로 내려가지만 가격 하락만으로 운영·환금성 위험이 해소되지는 않습니다.
- 공유·상속 관계. 현 소유자가 12명의 상속 공유자로 구성돼 있으므로 점유와 물품, 관리관계 정리 과정에서 연락·협의 대상이 복수일 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 호텔 운영관리비와 공용부분 비용, 체납 내역을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 운영계약 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이 물건의 등기상 결론은 단순합니다. 농협은행 근저당권은 매각으로 소멸하고 임차인이 없어 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액도 24,034,000원으로 고정됩니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 운영성과 환금성입니다. 일반숙박시설 객실이 위탁 운영관리되고 있고 이미 5회 유찰됐으며, 비교 가능한 최근 실거래가도 확인되지 않습니다. 감정가의 16.81%라는 숫자는 저렴함의 증거가 아니라 시장 검증이 더 필요하다는 출발점입니다. 결론은 권리는 통과, 가격·운영은 보수적 검증. 실제 수익과 재매각 가능성을 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 합니다.