창원지방법원 2025타경894. 김해시 삼방동 ‘동원’ 104동 6층 613호, 전용 59.96㎡ 아파트입니다. 현 소유자 안혜정은 2022.11.23 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 90,000,000원입니다. 같은 날 주식회사하나은행 앞으로 채권최고액 69,300,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 국민행복기금 가압류는 모두 말소기준 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
배당 시뮬레이션에서도 같은 결론이 나옵니다. 현재 최저가 56,700,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,420,600원을 먼저 제외한 뒤 하나은행 근저당에 55,279,400원이 배당됩니다. 채권자 전체 미배당은 27,440,204원 남지만, 데이터상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 즉 채권자가 돈을 덜 받는 것과 낙찰자가 채무를 떠안는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 690-1 동원 104동 6층 613호 · 도로명 경상남도 김해시 삼안로 226 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.96㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 안혜정 (2022.11.23 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 68,627,384원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 등기상 핵심은 2022.11.23 하나은행 근저당입니다. 경남신용보증재단의 6,754,504원 가압류와 국민행복기금의 6,665,100원 가압류는 모두 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 1998년·2000년·2003년에 설정됐던 과거 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 56,700,000원은 최근 거래 구간보다 낮다
동원 아파트는 1,026세대, 사용승인일은 1991.11.27입니다. 대상과 일치하는 전용 59.96㎡ 최근 거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 74,941,666원입니다. 현재 최저가 56,700,000원은 이 최근 평균의 75.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.96㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 5 | 63,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 7 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 9 | 69,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 4 | 77,300,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 2 | 63,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.96㎡ | 12건 | 74,941,666원 |
표본 거래 범위는 60,000,000원~97,000,000원으로 편차가 큽니다. 최신 거래는 2026.07의 97,000,000원이며, 같은 달에는 63,000,000원 거래도 함께 존재합니다. 따라서 단순 평균만 보고 가치를 고정하기보다는 층·내부상태 차이를 확인해야 합니다. 다만 현재 최저가 56,700,000원은 최근 12건의 최저 거래 60,000,000원보다도 낮고 최근 12개월 평균 대비 75.7%이므로, 데이터상 가격 구간 자체는 신건 감정가보다 확실히 낮아진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,420,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 69,300,000원 | 55,279,400원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 6,754,504원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 6,665,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 82,719,604원, 총 배당액은 55,279,400원, 미배당은 27,440,204원입니다. 신청채권자 청구액 68,627,384원도 전액 충족되지는 않지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼방동 소재 삼방초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독·공동주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다. 남서측 왕복4차선 도로와 북서측·남동측 약 7m 내외 포장도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 6층 613호로, 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼방지구)이며, 공시지가는 940,700원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동원은 1,026세대이고 전용 59.96㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 60,000,000원부터 97,000,000원까지 넓게 분포해 개별 호수 상태에 따른 가격 편차를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정 요항상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대, 매각물건명세서를 대조해 선순위 임차 가능성이 없는지 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.7%지만, 같은 면적 거래가 60,000,000원~97,000,000원으로 벌어져 있습니다. 내부 상태와 수리비를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 가정에서 채권자 미배당 27,440,204원이 남지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권의 미배당 자체를 매수인 부담으로 오해할 필요는 없습니다.
- 관리비·점유 이전. 관리비 체납 여부와 실제 점유자 인도 절차를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 유찰로 내려왔다”
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2022.11.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건과는 상황이 달라졌습니다. 감정가 81,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 56,700,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 74,941,666원의 75.7%입니다. 최근 거래 최저 60,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 데이터만 놓고 보면 권리 구조와 가격 모두 검토 가치가 있는 구간입니다.
다만 감정평가에 임대관계가 미상으로 기록돼 있다는 점은 남아 있습니다. 점유관계 확인이 끝나야 권리분석도 최종 확정됩니다. 현재의 가격 메리트를 유지하면서 이 점유 리스크를 입찰 전에 제거할 수 있는지가 이 사건의 마지막 확인 포인트입니다.
