창원지방법원 2025타경11068. 김해시 관동동 ‘김해율하서희스타힐스’ 103동 17층 1704호, 전용 84.937㎡ 아파트입니다. 소유자 박나름 씨 명의로 소유권이 이전된 날인 2017.02.24. 경남은행이 채권최고액 258,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 2024.10.24. 한국주택금융공사로 이전됐으며, 한국주택금융공사가 2025.02.20. 임의경매를 신청했습니다.
말소기준일 이후 등기된 김해시 압류와 롯데캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 권리도 0원입니다. 따라서 권리구조 자체는 비교적 단순하지만, 감정평가 당시 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 실제 점유자와 인도 조건은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11068 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 관동동 1165 김해율하서희스타힐스 제103동 제17층 제1704호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.937㎡ · 20층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 박나름 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 256,000,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 186,791,762원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지 정보 | 김해율하서희스타힐스 · 682세대 · 2017.01.25. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.02.24. 설정된 경남은행 근저당입니다. 이 근저당은 2024.10.24. 한국주택금융공사로 이전됐으므로 현재 경매신청채권자와 담보권의 흐름이 연결됩니다. 이후의 김해시 압류, 경매개시결정, 롯데캐피탈 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 1,100만원 차이
같은 단지 동일 평형대인 전용 84.77~84.98㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 293,000,000원, 최신 거래는 2026년 7월 2층의 267,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 2 | 267,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 11 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.77㎡ | 20 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 8 | 288,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 16 | 315,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 7 | 284,000,000원 |
| 2026.05 | 84.77㎡ | 11 | 310,000,000원 |
| 2026.04 | 84.77㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 17 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 6 | 284,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 293,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 256,000,000원은 최근 12개월 평균 293,000,000원보다 37,000,000원 낮고, 평균의 87.4%입니다. 본건과 같은 17층 거래도 2026년 3월 310,000,000원에 신고돼 있어 층수 조건까지 고려하면 가격상 비교 여지는 있습니다.
다만 가장 최신인 2026년 7월 거래는 267,000,000원으로, 최저가와의 차이는 11,000,000원입니다. 취득세, 등기비용, 체납 관리비, 명도비용이나 내부 수리비가 발생하면 이 차이는 빠르게 줄어듭니다. 따라서 최근 평균 대비 할인만 보고 큰 폭의 저가 매물로 단정하기보다는 최신 저가 거래와의 간격을 응찰가 상한에 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,384,000원 |
| 1. 근저당 · 경남은행 | 258,000,000원 | 251,616,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 | 24,139,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당은 2024.10.24. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 위 표는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 자동 추정이며, 총 채권 미배당액은 30,523,760원입니다. 미배당 채권은 원칙적으로 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관동초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 금속기와지붕 20층 건물 내 17층으로, 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기와 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측·북동측·남동측·서측으로 도로와 접하며, 토지는 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·관동지구 지구단위계획구역이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역 등이 적용됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 682세대, 2017년 준공 단지이며 최근 동일 평형 거래가 267,000,000원부터 315,000,000원까지 형성돼 가격 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자·전입자·점유권원을 다시 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 평균 293,000,000원뿐 아니라 최신 거래 267,000,000원과의 차이 11,000,000원을 기준으로 취득비용과 수리비를 차감해 상한을 정해야 합니다.
- 세금·압류. 김해시 압류가 존재합니다. 당해세의 배당 우선순위와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 체납 항목을 원본으로 확인하세요.
- 관리비 체납. 장기 체납 관리비 중 공용부분이 매수인에게 문제될 수 있으므로 관리사무소에서 체납 기간과 금액을 확인하세요.
- 채권액 대조. 등기상 채권최고액 258,000,000원과 신청채권자의 청구액 186,791,762원은 성격이 다릅니다. 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 판단하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 최신 거래까지 보고 결정
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후의 압류·가압류는 소멸하고, 신고 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 최저가 256,000,000원은 최근 12개월 평균 293,000,000원의 87.4%이며, 동일 17층 거래 310,000,000원보다도 낮습니다.
그러나 최신 거래가 267,000,000원까지 내려와 있다는 점을 빼놓을 수 없습니다. 현재 최저가와 최신 거래의 간격은 11,000,000원뿐이므로 취득비용과 현장 비용을 더하면 안전마진이 제한될 수 있습니다. 결론은 권리구조는 양호하고 가격도 평균 아래지만, 최신 저가 거래·점유·세금 확인을 통과해야 하는 물건입니다.
