광주지방법원 2025타경5177. 광주광역시 광산구 도천동 380-33의 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 창고·사무실 등으로 이용 중입니다. 토지는 1,686㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용이며 자연녹지지역에 속합니다. 현재 소유자는 주식회사해동상사이고, 2021.09.06 설정된 국민은행 근저당 1,344,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 정진경 근저당과 다수 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 후순위 권리가 정리된다는 사실만으로 이 물건을 ‘인수 0원’이라고 단정하면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에는 유한회사 글로벌산업,김해갑이 나타나고 전입일은 2016.09.21입니다. 이는 말소기준일보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이 점유자를 대항력 있음으로 확정할 수도, 인수액 0원으로 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5177 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 도천동 380-33 · 광주광역시 광산구 사암로 764-55 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 창고, 사무실 등 |
| 소유자 | 주식회사해동상사 |
| 토지 | 1,686㎡ · 대 · 공업용 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 2,209,982,000원 / 1,546,988,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,135,142,631원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 공시지가 | 432,300원/㎡ |
| 매각 범위 | 제시외 건물 포함 일괄매각 · 이동가능한 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 확인 필요
말소기준은 2021.09.06 국민은행 근저당권 1,344,000,000원입니다. 이후 설정된 정진경 근저당권 260,000,000원과 2025년의 가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 매수인이 승계할 후순위 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차·점유 분석 — 보증금 미상이 핵심 리스크
| 임차·점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 글로벌산업,김해갑 | 알수없음 | 2016.09.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
임차·점유 조사 1건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입시점만 보면 말소기준보다 선순위지만, 보증금·확정일자·배당요구가 모두 확인되지 않았기 때문에 우선변제 여부와 최종 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 배당표에서 계산된 0원은 등기채권 배당모형상의 값으로만 보고 실제 인수 위험과 분리해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,546,988,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,869,880원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,344,000,000원 | 1,344,000,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 정진경 | 260,000,000원 | 185,118,120원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 신용보증기금 | 880,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 701,793,175원 | 0원 |
| 6. 갑구 18번 가압류 · 신용보증기금 | 181,646,926원 | 0원 |
| 7. 갑구 19번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 23번 가압류 · 허흥회 | 44,342,767원 | 0원 |
| 9. 갑구 24번 가압류 · 김수연 | 38,639,220원 | 0원 |
| 10. 갑구 25번 가압류 · 안용진 | 21,496,064원 | 0원 |
| 11. 갑구 26번 가압류 · 이상연 | 19,712,844원 | 0원 |
| 12. 갑구 27번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 10,442,389원 | 0원 |
| 13. 갑구 28번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 212,654,796원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형의 총 채권액은 3,744,728,181원, 예상배당은 1,529,118,120원, 미배당은 2,215,610,061원입니다. 이 배당모형의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 선순위 점유자의 보증금이 미상이므로 실제 인수 여부는 별도로 확정해야 합니다.
④ 회차별 자금구조 — 최저가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,546,988,000원 | 1,529,118,120원 | 2,215,610,061원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,082,891,600원 | 1,069,662,684원 | 2,675,065,497원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 758,024,120원 | 748,043,879원 | 2,996,684,302원 | 미충족 |
⑤ 물건 특성·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도촌2저수지 북서측 인근이며, 주변은 공장 등이 소재하는 소규모 공장지대입니다.
- 이용상태. 건물은 창고·사무실 등으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 1,686㎡, 지목 대, 공업용, 완경사·사다리형·소로각지입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철골조 기타지붕 단층, 외벽 판넬 마감 등, 내벽 벽지도배·판넬마감 등, 새시창호입니다.
- 설비. 통상적인 급배수설비와 위생설비가 되어 있습니다.
- 매각 범위. 제시외 건물은 포함해 일괄매각하며, 이동가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유 보증금. 유한회사 글로벌산업,김해갑의 보증금과 실제 임대차관계를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이므로 우선변제 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유 범위. 사용 부분이 알수없음으로 표시되어 있어 토지·건물 중 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 제시외 건물 포함 일괄매각, 이동가능한 컨테이너 제외 조건을 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역과 가축사육제한구역의 이용 제한을 목적에 맞게 점검해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권 총액 3,744,728,181원 중 2,215,610,061원이 미배당입니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 풀어야 할 한 가지
이 사건은 감정가 2,209,982,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 1,546,988,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2021.09.06 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸해 구조가 선명합니다. 그러나 현황조사에 잡힌 점유자는 2016.09.21에 전입했습니다. 보증금이 미상인 이상 이 사건의 승부처는 ‘70%까지 내려왔다’가 아니라 그 선순위 점유 관계를 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.
등기 후순위는 정리되지만, 선순위 점유는 아직 정리되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 매수인 인수액을 0원으로 확정하거나 최저가를 곧바로 실질취득액으로 보는 판단을 피해야 합니다. 보증금과 임대차관계가 확인된 뒤에야 입찰가와 실질취득액을 같은 기준으로 비교할 수 있습니다.
