광주지방법원 2025타경5177. 광주광역시 광산구 도천동 380-33에 위치한 근린시설 및 토지 경매입니다. 감정평가서상 건물은 철골조 기타지붕 단층이며, 현재 이용상태는 창고·사무실 등입니다. 토지면적은 1,686㎡이고, 자연녹지지역에 해당합니다.

소유자는 주식회사해동상사입니다. 2021.09.06 소유권을 취득하면서 같은 날 국민은행 명의의 채권최고액 1,344,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 후순위 근저당권과 가압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

하지만 권리분석의 핵심은 후순위 채권이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자·실제 점유 및 계약관계가 불명확하므로, 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인부터 확인

말소기준 이후 설정된 정진경 근저당권(채권최고액 260,000,000원), 신용보증기금·국민은행 등 채권자의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거의 압류와 근저당권 상당수는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.

그러나 후순위 등기권리의 소멸과 선순위 임차인의 대항력은 별개입니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 그 사실만으로 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 신고 임차인 1명

현황조사 및 매각물건명세서상 신고 임차인 기준입니다. 실제 임차인 1명으로 집계하며, 보증기관 대위신고에 따른 중복 보증금은 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 56%가 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 1,237,591,000원으로 감정가 2,209,982,000원의 56% 수준입니다. 그러나 이 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

추가 유찰 가격은 회차별 가정치입니다. 각 회차의 실제 최저매각가격과 매각조건은 법원 공고를 다시 확인해야 합니다. 표의 금액은 임차인 보증금 인수액이 포함되지 않은 매각가격입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,237,591,000원 가정)

채권최고액 등을 기준으로 작성된 조건부 배당 추정입니다. 국민은행의 경매 청구액은 1,135,142,631원으로, 위 추정배당액과 구분해야 합니다. 실제 확정채권액, 공동담보 배당관계, 당해세 및 임차인 우선변제는 별도 확인이 필요합니다. 특히 선순위 임차인 보증금이 확인되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 도천동 소재 도촌2저수지 북서측 인근입니다. 주변은 공장 등이 소재하는 소규모 공장지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철골조 기타지붕 단층 건물입니다. 외벽은 판넬 마감, 내벽은 벽지도배 및 판넬 마감 등이며, 새시창호와 통상적인 급배수·위생설비가 있습니다.
• 이용상태. 창고·사무실 등으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 근린시설과 토지를 함께 취득하는 물건이므로 실제 이용 목적과 현장 시설 상태를 확인해야 합니다.
• 토지. 지목 대, 면적 1,686㎡, 공업용 이용상황이며 지형은 완경사·사다리형이고 도로접면은 소로각지입니다.
• 규제. 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 이용 목적에 따른 허용 용도와 인허가 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물. 감정평가 자료상 위반건축물 표시가 확인되지 않으며, 공부와의 차이도 별도로 기재되어 있지 않습니다. 다만 제시외 건물과 매각제외 컨테이너의 현장 확인은 필요합니다.
• 환금성. 창고·사무실 용도의 비주거용 부동산으로, 현재 2회 유찰된 상태입니다. 일반 주거용 부동산과 동일한 환금성을 전제하지 말고, 해당 지역의 실제 거래 사례와 수요를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 원본 확인. 유한회사 글로벌산업, 김해갑의 임대차계약서, 점유관계, 전입 내역, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 인수액 산정. 대항력과 보증금 인수 여부가 확인되기 전에는 예상배당표의 인수액 0원을 실제 매수인 부담액으로 사용해서는 안 됩니다.
• 실질취득 기준 가격 비교. 낙찰가와 인수 보증금을 합산한 취득비용을 기준으로 최근 실거래 및 실제 매각 가능 가격과 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 3회 유찰 시 866,313,700원, 4회 유찰 시 606,419,590원이라는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다. 임차인 인수 구조가 유지되면 총취득비용은 예상만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
• 매각 범위. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되고 이동가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 경계와 시설 소유관계, 반출 및 인도 문제를 확인해야 합니다.
• 건물 및 토지 이용. 자연녹지지역·가축사육제한구역의 제한, 건축물 용도와 실제 창고·사무실 이용의 적법성, 향후 사용 목적에 따른 인허가 사항을 확인해야 합니다.
• 공동담보 및 배당. 국민은행 근저당권은 해당 토지와 공동담보로 설정되어 있습니다. 건물·토지 전체의 등기와 실제 확정채권액, 배당관계 및 선순위 조세채권을 대조해야 합니다.
• 점유 및 인도. 현장 점유자와 임차인의 실제 사용 범위, 시설 인도 가능 여부 및 명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 최신 매각조건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “56% 할인보다 선순위 임차인 확인이 먼저”

이 사건은 감정가 2,209,982,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 1,237,591,000원까지 내려왔습니다. 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리가 소멸하는 점은 확인되지만, 선순위 전입 임차인의 보증금과 대항력 존속 여부는 해결되지 않았습니다.

특히 임차인 보증금을 인수하는 구조라면 낙찰가가 내려가도 매수인의 실질취득비용은 그만큼 줄지 않을 수 있습니다. 이 물건은 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.

여기에 창고·사무실로 이용 중인 근린시설과 자연녹지지역 토지를 함께 취득하는 구조, 2회 유찰 이력 및 매각제외 컨테이너 문제도 함께 살펴야 합니다.

결론적으로, 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 저가 매수 기회라고 평가할 수 없습니다. 선순위 임차인의 권리 및 보증금 규모를 확정하고, 실질취득비용과 실제 거래 시세를 비교하는 것이 우선입니다. 현재 상태에서는 인수 위험과 가격 적정성이 모두 미확정입니다.