춘천지방법원 2025타경236. 양양군 강현면 주청리 7-43, 7-44의 토지와 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 1층이 근린생활시설·숙박시설, 2층~3층이 숙박시설로 이용되고 있으며, 주청리 소재 낙산해수욕장 서측 인근에 있습니다. 매각에는 목록2 지상의 부속창고인 컨테이너 2동도 포함됩니다.
권리의 기준점은 2022년 4월 26일 설정된 양양새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고, 토지 주청리 7-43과 7-44가 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 뒤에 설정된 추가 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기상 채권의 미배당이 발생하더라도 낙찰자가 그 채권을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경236 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 7-43, 7-44 · 강현면 주청2길 24 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 1층 근린생활시설·숙박시설 · 2층~3층 숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 경량철골조 · 슬래브지붕 및 판넬지붕 · 3층 |
| 사용승인 / 증축 | 2001.05.14 사용승인 · 2022.08.24 및 2022.12.30 증축 |
| 토지 | 대 220.0㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 최성희 (2025.03.17 강보현·강서현 상속포기에 따른 소유권경정) |
| 감정가 / 최저가 | 1,454,127,260원 / 498,765,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양양새마을금고 / 493,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록2 지상의 부속창고 컨테이너 2동 포함 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 확인되지 않으며, 예상 인수액은 0원입니다. 2022년 4월 26일 양양새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 추가 근저당권 60,000,000원과 가압류 5건, 양양군 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 할인율만으로는 부족
감정가는 1,454,127,260원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 498,765,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 감정가의 24.01%인 349,135,500원, 감정가의 16.81%인 244,394,849원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 498,765,000원 | 491,377,350원 | 261,619,203원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 349,135,500원 | 343,447,603원 | 409,548,950원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 244,394,849원 | 240,173,321원 | 512,823,232원 | 0원 |
이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설과 숙박시설이 결합된 수익형 부동산입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 볼 것이 아니라, 실제 객실 운영상태와 수익, 공실, 시설보수비, 숙박시설 영업 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 498,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,387,650원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 양양새마을금고 | 600,000,000원 | 491,377,350원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 양양새마을금고 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 20,930,665원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 강원신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 11,089,924원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 강원신용보증재단 | 19,650,201원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 강원신용보증재단 | 21,325,763원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.5%로 추정된 금액입니다. 현재 가격에서는 선순위 양양새마을금고 근저당권에도 미배당이 발생하고 후순위 권리는 배당받지 못합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양양군 강현면 주청리 소재 낙산해수욕장 서측 인근이며, 주변은 숙박시설과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 계단·수리점·숙박시설 등 근린생활시설과 숙박시설, 2층~3층은 계단·발코니·복도·숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 경량철골조 3층 건물로, 외벽은 적벽돌과 징크판넬, 내부는 페인팅·판넬·벽지·일부 타일, 바닥은 장판지와 일부 타일 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 심야전기 및 보일러 난방설비, 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,056,000원/㎡이고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 목록2 지상의 부속창고 컨테이너 2동도 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 운영현황 확인. 숙박시설의 객실 수, 실제 영업 여부, 공실과 매출·비용 자료를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시설 상태 확인. 2001.05.14 사용승인 후 2022.08.24 및 2022.12.30 증축된 건물로, 기존 부분과 증축 부분의 상태를 구분해 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 주청리 7-43, 7-44 토지와 건물, 컨테이너 2동의 경계·현황을 매각목록 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권과 공동담보, 상속 및 소유권경정 내용, 양양군 압류와 후순위 가압류를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 관할기관과 법원 서류를 통해 체납세액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 할인율만 사용하지 말고, 현장 수익과 보수비, 숙박·근린시설의 처분 가능성을 반영해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 명확하지만 가격은 운영가치로 판단
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 양양새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후의 추가 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 숙박·근린시설의 실제 운영가치입니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 하락했고 3회 유찰됐지만, 실질취득액 498,765,000원이 적정한지는 객실 운영상태와 수익, 시설보수, 토지·건물의 실제 이용도까지 확인해야 판단할 수 있습니다. 권리는 통과, 가격은 현장검증 후 결정. 할인율보다 수익성과 환금성을 먼저 보는 접근이 필요합니다.
