광주지방법원 2025타경6057. 광주 북구 두암동 ‘현대아파트’ 103동 12층 1203호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 최초 소유자 최읍례 명의에서 2025년 상속을 원인으로 김인성·김미란·김혜란·김중렬·김승렬·김금란 6명이 각 6분의 1 지분을 공유하고 있습니다. 말소기준은 2012년 4월 2일 한국주택금융공사의 근저당권이며 채권최고액은 427,000,000원입니다. 한국주택금융공사가 210,829,642원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.

배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원이고 임차인도 없습니다. 근저당권의 채권최고액이 매각대금보다 크더라도 미배당 채권은 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지 않았습니다. 다만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 18,250,000원 높고, 최근 거래 추세도 -2.4%입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 없고 인수액 0원

임차인 없음. 보증금이나 대항력, 우선변제권을 검토할 임차인이 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2012년 4월 2일 설정된 한국주택금융공사 근저당권이고, 이후 2025년 9월 16일 기입된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

소유권은 최읍례 명의에서 2025년 2월 23일 상속을 원인으로 6명의 공유자에게 각 6분의 1씩 이전됐습니다. 현재 회차의 예상 배당액 중 근저당권 배정액은 228,938,000원으로 신청 청구액 210,829,642원을 웃돌지만, 채권최고액 기준으로는 198,062,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

② 시세 비교 — 최신 한 건보다 최근 평균과 하락 추세가 중요하다

같은 단지 ‘두암동현대1차’의 동일 면적 전용 84.97㎡ 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 218,250,000원이지만, 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 4건 평균 214,750,000원과 최신 거래 238,000,000원, 최근 거래군의 추세 -2.4%를 우선해야 합니다.

신건 최저가이자 실질취득액인 233,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.5%입니다. 최신 거래 238,000,000원보다는 5,000,000원 낮지만, 최근 12개월에는 190,000,000원과 201,000,000원의 거래도 포함되어 있습니다. 더구나 최근 거래군이 이전 거래군보다 2.4% 낮아진 하락 추세이므로, 최신 고가 한 건만 근거로 현재 최저가를 싸다고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)

채권최고액 427,000,000원을 기준으로 하면 198,062,000원이 미배당으로 남지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 시뮬레이션에서는 신청 청구액 210,829,642원이 충족되는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 두암초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 감정평가상 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 통행이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다. 단지 서측의 왕복 2차선 도로를 이용합니다.
• 건물. 1998.01.26 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 20층 건물의 12층이며, 개별난방·승강기·지하주차·소화전·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접합니다. 준보전산지에 접하고, 중점경관관리구역과 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 863,800원/㎡입니다.
• 공부·위반. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 672세대 아파트로 동일 면적 거래는 확인되지만, 실거래가가 190,000,000원부터 257,000,000원까지 넓게 분포하고 최근 거래 추세가 -2.4%여서 매수 가격에 따라 환금성 차이가 커질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 평균 우선. 전체 평균이나 최신 고가 한 건보다 최근 12개월 평균 214,750,000원과 거래 추세 -2.4%를 응찰가 판단의 우선 기준으로 두어야 합니다.
• 신건 고가 경계. 현재 실질취득액 233,000,000원은 최근 평균의 108.5%입니다. 권리가 단순하다는 이유로 가격까지 유리하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 금지사항등기. 한국주택금융공사 동의 없는 제한물권 설정과 임대차 등을 금지한 부기의 매각 후 처리 내용을 등기부와 매각조건에서 확인해야 합니다.
• 점유·내부 상태. 감정평가는 폐문부재로 외부관찰에 의해 진행됐습니다. 실제 점유관계, 내부 수리 상태와 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
• 공유자 관계. 상속인 6명이 각 6분의 1을 공유하고 있으므로 매각 대상 범위와 인도 협의 상대방을 원본 서류로 재확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 예상배당에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관계기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 단순, 가격 보류”

이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 금전적 권리분석은 비교적 단순합니다. 근저당권의 채권최고액이 427,000,000원으로 매각가를 크게 웃돌지만, 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 갑구 금지사항등기의 말소 처리와 폐문부재 상태의 실제 점유는 입찰 전에 확인해야 합니다.

결정적인 문제는 현재 가격입니다. 신건 실질취득액 233,000,000원은 최근 12개월 평균 214,750,000원의 108.5%이고, 최근 거래군도 이전 거래군보다 2.4% 낮아졌습니다. 최신 거래 238,000,000원보다 5,000,000원 낮다는 사실만으로는 하락 추세와 넓은 거래 편차를 상쇄하기 어렵습니다. 권리는 합격권이지만 가격은 보류. 현재 회차에서는 권리 안전성보다 응찰가 절제가 더 중요한 사건입니다.