광주지방법원 2025타경7517. 영광군 홍농읍 월암리 574 소재 토지와 동·식물관련시설·창고 물건입니다. 건물은 일반철골구조 강판지붕 단층의 동·식물관련시설과 경량철골구조 강판지붕 단층 창고로 이용 중이며, 제시외건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조의 기계·기구도 함께 매각됩니다.
이 사건의 핵심은 감정가나 최저가가 아니라 낙찰 후 실제 부담하는 총액입니다. 임차인 조승휘는 2023.03.02. 전입했고 말소기준권리인 2025.01.13. 함열신용협동조합 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 100,000,000원이며 확정일자와 우선변제권은 없고, 예상배당에서도 배당액이 0원으로 산정돼 보증금 전액이 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7517 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 홍농읍 월암리 574 제1동 · 전라남도 영광군 홍농읍 샘목로 737 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 동·식물관련시설 및 창고 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 강판지붕 단층 · 경량철골구조 강판지붕 단층 |
| 소유자 | 이미순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 818,891,000원 / 818,891,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포동부새마을금고 / 621,844,342원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.13. 함열신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 618,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 일괄매각 범위 | 제시외건물 포함 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 남는다
현재 말소기준은 2025.01.13. 설정된 함열신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 목포동부새마을금고·남악새마을금고 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 조승휘의 전입일은 2023.03.02.로 말소기준보다 빠르므로 대항력이 인정됐고, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억 전액 인수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조승휘 | 전부 / 축사 | 2023.03.02 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 100,000,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 확정일자는 없고 우선변제권도 없어 예상배당액은 0원입니다. 따라서 보증금 100,000,000원은 낙찰대금에서 차감되는 돈이 아니라, 낙찰자가 별도로 반환책임을 부담하는 금액입니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수액은 1억 고정
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 818,891,000원 | 100,000,000원 | 918,891,000원 | 2,096,976,290원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 655,112,800원 | 100,000,000원 | 755,112,800원 | 2,259,116,708원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 524,090,240원 | 100,000,000원 | 624,090,240원 | 2,388,829,042원 |
유찰되면 낙찰대금은 내려가지만, 임차보증금 인수액 100,000,000원은 그대로 남습니다. 현재 회차에서는 실질취득가가 감정가의 112.2%이고, 1회 유찰 시에도 755,112,800원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 비교 가능한 실거래가가 없어 현재 실질취득가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 818,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,588,910원 |
| 인수. 임차인 조승휘 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 영광축산업협동조합 근저당 | 338,000,000원 | 338,000,000원 |
| 3. 목포동부새마을금고 가압류 | 597,845,760원 | 470,302,090원 |
| 4. 무안새마을금고 가압류 | 518,118,650원 | 0원 |
| 5. 함열신용협동조합 근저당 | 618,000,000원 | 0원 |
| 6. 목포동부새마을금고 가압류 | 604,769,380원 | 0원 |
| 7. 남악새마을금고 가압류 | 228,544,590원 | 0원 |
| 8. 목포동부새마을금고 강제경매 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,905,278,380원 중 예상배당은 808,302,090원, 미배당은 2,096,976,290원입니다. 임차보증금 100,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소기록과 배당순위의 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 풍암마을 남동측 인근과 마을 내, 풍암제 북서측 인근에 위치하며 농가주택, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재한 농경지대 및 농촌지대입니다.
- 교통. 물건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 일반철골구조 강판지붕 단층 건물은 동·식물관련시설, 경량철골구조 강판지붕 단층 건물은 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 확인된 토지는 3,748㎡, 지목은 답, 이용상황은 답축사이며 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 감정요항상 기호별 계획관리지역·자연취락지구·농림지역이 혼재하고, 농업진흥구역 및 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 확인된 토지 공시지가는 ㎡당 7,280원입니다.
- 물적 범위. 제시외건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구가 일괄매각 대상에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산이 아닌 축사·창고·토지 복합물건이고, 농업진흥구역·가축사육제한구역 등의 제한이 있어 매수층과 활용 가능성이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 재산정. 입찰가에 임차보증금 100,000,000원을 반드시 더해 총투입액을 산정하세요.
- 임차인 점유 범위. 조승휘가 전부를 축사로 사용하고 있으므로 실제 점유상태, 임대차계약 원본 및 보증금 반환조건을 확인하세요.
- 대항력·인도관계. 보증금 반환과 인도 시점이 연결될 수 있으므로 명도 협의와 반환재원 계획을 함께 세워야 합니다.
- 등기 말소기록 대조. 말소된 영광축산업협동조합 근저당 및 가압류 2건이 예상배당에 포함된 이유를 집행기록과 배당요구 서류에서 확인하세요.
- 신청채권자 무배당 산정. 신청채권자 예상배당이 0원이므로 실제 경매계속 요건과 선순위채권 상태를 확인하세요.
- 일괄매각 목록 확인. 제시외건물과 기계·기구의 규격, 수량, 작동상태, 소유관계 및 현장 존치 여부를 매각목록과 대조하세요.
- 토지규제 확인. 농업진흥구역·가축사육제한구역·농림지역 등의 규제가 축사 운영, 증축, 용도변경 및 재매각에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
- 도로와 진입. 도로접면이 세로한면(불)로 표시돼 있으므로 대형 차량과 축산시설 운영에 필요한 실제 진출입 조건을 현장에서 확인하세요.
- 가격검증. 비교 가능한 실거래가가 없으므로 인근 축사·창고·농지의 개별 거래, 수익성 및 시설가치를 별도로 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계·기구 목록과 집행기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “8.19억 입찰이 아니라 9.19억 취득”
이 사건에서 가장 위험한 오해는 최저매각가 818,891,000원을 실제 취득비용으로 보는 것입니다. 대항력 있는 임차인 조승휘의 보증금 100,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 승계되므로, 현재 회차 실질취득가는 918,891,000원입니다.
여기에 축사·창고와 토지가 결합된 특수용도, 농업진흥구역과 가축사육제한구역, 비교 가능한 실거래가 부재가 겹칩니다. 등기상 말소된 권리들이 예상배당에서 선순위로 반영되고 신청채권자 배당도 0원으로 산정된 점까지 원본 확인이 필요합니다. 인수액은 확정적이고, 시세는 불명확하며, 배당순위는 재검증 대상입니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어려운 물건입니다.
