대전지방법원 2025타경11777. 천안시 동남구 신부동더샾 8층 801호입니다. 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 감정가 79,000,000원에서 여덟 번이나 유찰되면서 최저매각가는 4,555,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 5.77%에 취득하는 파격적인 경매처럼 보입니다.

그러나 등기부와 임차인 내역을 살펴보면 결론이 정반대입니다. 임차인 이시아는 2015년 11월 30일 점유를 시작하고 2015년 12월 4일 전입했으며, 2015년 12월 9일 확정일자를 받았습니다. 최초 말소기준권리인 2017년 12월 18일 천안시 압류보다 앞선 임차인입니다. 따라서 낙찰가에서 보증금이 전부 배당되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 부담해야 하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2017년 12월 18일 천안시 압류입니다. 2008년 설정된 우리은행 근저당권은 2011년에 이미 말소되어 현재 인수할 근저당권으로 보지 않습니다. 이후 설정된 각종 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

반면 임차인 이시아는 2015년부터 점유·전입한 것으로 기재되어 있어 말소기준권리보다 권리 형성 시점이 앞섭니다. 2024년에 등기된 임차권등기가 말소기준 이후라는 사실만으로 임차인의 기존 대항력이 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 8,500만원 인수형

임차인은 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제권자이지만, 실제 배당 가능한 금액이 보증금에 크게 미치지 못합니다. 현재 회차 기준 보증금 85,000,000원 중 4,073,010원만 배당되는 것으로 추정됩니다.

따라서 나머지 80,926,990원은 낙찰자에게 넘어오는 부담입니다. 이 부담은 낙찰자의 단순 선택사항이 아니라 대항력 임차인의 보증금 반환관계에서 발생하는 인수 위험입니다.

③ 시세가 아니라 실질취득액부터 보라

이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 최저가가 감정가의 5.77%라는 이유로 저렴하다거나 시세차익이 기대된다고 판단할 근거가 없습니다.

가격을 판단하는 출발점은 최저가 4,555,000원이 아니라 실질취득 추정액 85,481,990원입니다. 이 금액은 감정가 79,000,000원보다 6,481,990원 높습니다. 감정가는 현재 시장에서 실제 매매 가능한 가격과 같지 않으며, 8회 유찰되었다는 점까지 고려하면 환금성 검토가 필수적입니다.

④ 회차별 시나리오 — 더 유찰돼도 비용은 비슷하다

실질취득액은 각 회차의 최저가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 배당비용 추정에 따라 소폭 차이가 발생하며, 취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

8회 유찰 현재 최저가는 4,555,000원이지만, 10회 유찰을 가정하여 최저가가 2,231,950원까지 내려가더라도 실질취득 추정액은 85,440,175원입니다. 두 회차의 최저가 차이는 크지만 실질취득 총액의 차이는 매우 작습니다.

⑤ 예상배당표 (현재 최저가 4,555,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 10.6%로 추정되었습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제에 관한 별도 조정은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위·금액은 조세채권의 법정기일, 교부청구, 임차인 권리 인정 및 집행비용 확정 등에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 가정에서는 집행비용 481,990원을 제외한 4,073,010원이 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 부족분은 80,926,990원입니다. 일반 채권자들의 산정 대상 채권 합계 369,776,962원은 전액 미배당으로 추정되며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

⑥ 국세·지방세 압류와 배당 변수

등기부에는 천안시, 국가, 국민건강보험공단 등의 압류가 중첩되어 있습니다. 특히 조세채권은 압류등기일만으로 실제 배당 우선순위를 확정할 수 없으므로 주의해야 합니다.

국세·지방세 압류가 중첩되어 있으므로 당해세 여부와 조세채권의 법정기일 등을 확인해야 합니다. 특히 임차인 보증금보다 우선 배당되는 금액이 발생하면 임차인이 받을 배당액이 줄어들어 매수인 인수액이 현재 추정보다 증가할 수 있습니다.

이 물건에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액을 임차인에게 배당하는 계산을 적용했지만, 실제 배당에서는 관련 조세채권의 우선순위와 금액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑦ 입지·용도·환금성 메모 (등기 및 감정 기재사항 기준)

• 위치. 충청남도 천안시 동남구 신부동 966 신부동더샾, 도로명주소 만남로 9에 위치합니다.
• 용도. 경매물건 분류는 근린시설이며, 감정상 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용상태와 건축물대장상 용도, 주거 사용의 적법성 및 금융·매매시장 적용 기준을 구분하여 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 제8층 제801호로 기재되어 있습니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역으로 기재되어 있으며, 지목은 대, 토지면적은 4,492.0㎡, 공시지가는 7,638,000원/㎡입니다. 해당 수치는 개별 호실의 전용면적 또는 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 도로 및 규제. 광로3류·소로2류·소로3류 등의 도로 관련 사항과 시가지경관지구 및 중점경관관리구역이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 8회 유찰 이력은 낙찰 가능성과 시장 수요를 보수적으로 평가할 근거입니다. 실거래 비교가격 없이 초저가 낙찰 가능성만으로 환금성이 좋다고 판단할 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 4,555,000원이 아닌 인수액을 합산한 85,481,990원을 기준으로 가격을 분석해야 합니다.
• 임차보증금 원본 확인. 이시아의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유·전입·확정일자, 임차권등기 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 인수조건 확인. 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 인수한다는 조건이 기재되어 있으므로 최신 명세서와 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
• 선행 경매 및 관계인 확인. 이시아가 신청한 선행 강제경매의 취하 경위와 임대차·채권관계를 확인하되, 객관적 근거 없이 가장임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
• 조세채권 확인. 천안시·국세·국민건강보험공단 압류와 당해세·법정기일·교부청구 내역을 확인해야 합니다.
• 실거래 및 환금성 확인. 동일 건물의 유사 호실 거래가격, 임대수요, 매매 가능성, 사용용도에 따른 거래 제약을 조사해야 합니다.
• 관리비 및 인도 문제. 체납 관리비의 공용부분 부담 여부, 임차권 말소와 보증금 반환, 점유자의 퇴거 및 인도 절차를 검토해야 합니다.
• 감정서 대상 일치 확인. 천안 소재 집합건물과 아산 소재 임야에 관한 감정 기재사항이 혼재되어 있으므로 원본과 실제 물건을 반드시 대조해야 합니다.
• 추가 유찰의 효과 확인. 현재 8회 유찰에서 추가 유찰이 발생해도 실질취득 추정액이 약 8,500만원에 머무는 구조임을 고려해야 합니다.

맺으며 — “455만원에 낙찰받아도 455만원짜리가 아니다”

이 물건은 감정가 79,000,000원에서 8회 유찰되어 최저가 4,555,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 85,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이라는 핵심 인수조건을 빼놓고서는 가격을 제대로 평가할 수 없습니다.

현재 낙찰가를 기준으로 매수인이 인수할 것으로 추정되는 금액은 80,926,990원, 최저가와 합친 실질취득 추정액은 85,481,990원입니다. 9회 또는 10회 유찰을 가정해도 실질취득액은 약 8,500만원 수준으로 유지됩니다.

더욱이 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고, 감정 기재사항의 대상 일치 문제와 국세·지방세 배당 변수도 있습니다. 따라서 현재 가격이 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액을 보아야 합니다. 이 사건은 추가 유찰을 기다리는 것만으로 해결되지 않는 보증금 인수형 물건입니다. 임차보증금 인수조건과 실제 환금가치를 검증하기 전에는 입찰하지 않는 것이 합리적입니다.