6,507,000원
대전지방법원 2025타경11777. 천안시 동남구 신부동 966 신부동더샾 8층 801호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 이현민이며 2011.12.15. 매매를 원인으로 거래가액 84,107,090원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 감정가나 7회 유찰된 최저가가 아니라, 2015년부터 대항력을 갖춘 임차인입니다.
이시아는 임대차계약일 2015.10.05., 점유개시 2015.11.30., 전입 2015.12.04., 확정일자 2015.12.09.로 확인됩니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2017.12.18. 천안시 압류이므로 임차인의 대항력이 선순위입니다. 2024.12.12. 임차권등기가 뒤늦게 등기됐더라도, 매수인에게 대항하는 핵심은 그보다 앞선 전입·점유 시점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11777 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신부동 966 신부동더샾 8층 801호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 제8층 제801호 |
| 소유자 | 이현민 · 2011.12.15. 매매 · 거래가액 84,107,090원 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 6,507,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 58,654,490원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2017.12.18. 천안시 압류입니다. 이후 국 압류, 충남신용보증재단·신용보증기금·근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 현 강제경매개시결정, 천안시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 이시아의 전입일은 2015.12.04.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 등기들이 소멸한다고 해서 임차보증금 위험까지 없어지는 사건이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이시아 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 계약 2015.10.05. 점유 2015.11.30. 전입 2015.12.04. 확정 2015.12.09. 임차권등기 2024.12.12. | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구도 2024.12.12. 접수된 것으로 확인됩니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당액은 5,989,874원이고, 배당되지 않는 79,010,126원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 6,507,000원이 아니라 약 85,000,000원
현재 회차 최저매각가는 6,507,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 79,000,000원에 비해 매우 낮지만 이 사건에서는 최저가가 실제 취득비용을 뜻하지 않습니다. 임차보증금 85,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 6,507,000원 | 79,010,126원 | 369,776,962원 |
| 8회 유찰 시 | 4,554,900원 | 80,927,088원 | 369,776,962원 |
| 9회 유찰 시 | 3,188,430원 | 82,268,962원 | 369,776,962원 |
즉 8회·9회 유찰로 최저가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 커집니다. 이 사건은 “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니라 “낙찰가가 줄수록 인수액이 늘어나는 물건”입니다. 실질취득 수준인 약 85,000,000원은 감정가 79,000,000원보다도 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,507,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 517,126원 |
| 1. 임차인 이시아 보증금 | 85,000,000원 | 5,989,874원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 43,870,252원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 18,860,740원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 10,045,970원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 근로복지공단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 79,010,126원은 매수인 인수 예상액입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 용도·건물·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이며 감정 이용상태는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 8층 801호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형이며 공시지가는 7,638,000원/㎡입니다.
- 도로. 광로3류, 소로2류, 소로3류와 접하고 토지는 주상용 부지로 이용 중입니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 6,507,000원은 취득원가가 아닙니다. 현재 회차 예상 인수액 79,010,126원을 함께 봐야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 전입·점유 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 이시아와 과거 강제경매 채권자 이시아의 동일성이 실제 임대차관계에 어떤 영향을 주는지 검증해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지, 실제 배당순위가 어떻게 되는지 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 8회 유찰 시 인수 80,927,088원, 9회 유찰 시 82,268,962원으로 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커집니다.
- 명세서 원문 대조. 임차권등기, 매각물건명세서, 현황조사, 등기부를 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “6,507,000원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 6,507,000원까지 내려왔지만, 그 숫자가 이 사건의 가격을 설명하지는 못합니다. 선순위 임차인 이시아의 보증금은 85,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 79,010,126원은 매수인에게 인수될 예정입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 커지므로 실질취득비용은 약 85,000,000원 수준에서 유지됩니다.
게다가 감정가 자체가 79,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 8%에 사는 초저가 물건”이 아니라, “감정가보다 높은 실질취득비용을 감수할 수 있는지 따져야 하는 선순위 임차인 인수형”입니다. 7회 유찰, 세금 압류, 관계인 가능성까지 함께 검토해야 하므로 권리·가격 모두 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
